Kredyt hipoteczny od A do Z – „instrukcja obsługi” kredytu mieszkaniowego

Kredyt hipoteczny od A do Z. Jak go mądrze wziąć i nie zwariować? Kompendium wiedzy i „instrukcja obsługi” kredytu mieszkaniowego.

Kredyt hipoteczny
Fot. C by ZF

Nieco ponad 2 miliony polskich rodzin ma zaciągnięty kredyt mieszkaniowy. Zadłużenie się to nadal podstawowy sposób na zakup własnego M, a posiadanie kredytu traktujemy, jako coś naturalnego. Hipoteka nie jest zaliczana do tzw. złych długów, również dlatego, że uzyskanie takiego kredytu nie jest wcale takie proste. Funkcjonuje nawet powiedzenie, że na kredyt hipoteczny stać tylko osoby zamożne. 

Decyzja o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego – co oczywiste – musi być bardzo dokładnie przemyślana, ponieważ mówimy tutaj o wieloletnim zobowiązaniu finansowym, które wielu osobom będzie ciążyć aż do emerytury. Pod uwagę trzeba wziąć każdy najdrobniejszy szczegół: stałe koszty obsługi długu, wydatki jednorazowe (które mogą być bardzo wysokie), zdolność kredytową, warunki umowy, dodatkowe produkty towarzyszące kredytowi itd. 

Spraw wymagających rozważenia jest tak dużo, że łatwo można się w tym pogubić. Dlatego przygotowałem dla Ciebie obszerną „instrukcję obsługi” kredytu mieszkaniowego. Oto kredyt hipoteczny od A do Z. 

Nie masz czasu na czytanie teorii i chcesz, aby ktoś poprowadził Cię „za rękę” przez wszystkie najważniejsze kwestie związane z kredytem hipotecznym? Sprawdź kurs wideo mojego kolegi-blogera Marcina Iwucia: Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Kurs pokazuje w praktyczny sposób, jak mądrze zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, aby niepotrzebnie nie przepłacać.

W kursie znajdziesz:

  • 12 lekcji wideo, które pokażą jak świadomie i mądrze wybrać kredyt hipoteczny
  • Unikalny kalkulator, który pozwoli Ci policzyć wszystkie koszty i opłaty, przygotować symulacje i wybrać najtańszą ofertę banku
  • Dostęp do grupy na Facebooku, gdzie zyskasz wsparcie innych kursantów (i doradców kredytowych)

Kurs przeszedłem i zdecydowanie polecam.

Kredyt hipoteczny: podstawy

Kredyt hipoteczny to nic innego, jak długoterminowe zobowiązanie kredytowe zaciągnięte w banku, którego celem jest zakup nieruchomości (mieszkania, domu, działki) i którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na prawie własności nieruchomości. Czyli: zaciągając taki kredyt, godzisz się na to, że bank zabezpieczy się przed ryzykiem jego niespłacenia poprzez zarezerwowanie sobie prawa do dysponowania Twoją nieruchomością. Zwyczajowo jest to ta sama nieruchomość, którą zamierzasz kupić, wspierając się kredytem. 

Ranking najlepszych: Wrzesień 2020

Najlepsze lokaty, konta i oferty - wrzesień 2020

Hipoteka stanowi bardzo skuteczne zabezpieczenie, ponieważ w przypadku niespłacalności kredytu bank zyskuje szeroki arsenał rozwiązań, dzięki którym wyegzekwuje swoją wierzytelność. Więcej o tym przeczytasz w ostatnim dziale tego poradnika. 

Warto wiedzieć: Istnieje jeszcze coś takiego, jak hipoteka przymusowa, którą ustanawia się bez zgody właściciela nieruchomości. 

Kredyt hipoteczny to dość szerokie pojęcie, w którym zawierają się kredyty mieszkaniowe (jeśli celem kredytu jest zakup mieszkania) czy kredyty budowlano-hipoteczne (gdy celem jest budowa czy przebudowa domu lub innej nieruchomości). 

Ustanowienie hipoteki 

O tym, że nieruchomość jest obciążona zabezpieczeniem hipotecznym, informuje wpis w dziale IV księgi wieczystej. Aby go dokonać, trzeba złożyć wniosek w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Podlega to opłacie stałej w wysokości 200 złotych

Do wniosku należy dołączyć oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku – gotowy dokument otrzymasz od doradcy kredytowego po podpisaniu umowy kredytowej. Sąd wymaga również przedłożenia samej umowy. 

Problematyczna jest sytuacja, w której dla danej nieruchomości nie została założona księga wieczysta – bo np. mieszkanie dopiero powstaje (rynek pierwotny). Bez możliwości ustanowienia hipoteki na nieruchomości bank na pewno nie udzieli Ci kredytu, dlatego konieczne będzie wystąpienie do obecnego właściciela, aby założył księgę wieczystą lub – w przypadku mieszkania spółdzielczo-własnościowego – dostarczył zaświadczenie ze spółdzielni. 

Rada: Możesz łatwo (i za darmo) sprawdzić, czy dla danej nieruchomości została założona księga wieczysta, korzystając z elektronicznego rejestru ksiąg wieczystych

Znajdź najlepsze oprocentowanie:


Uwaga! To, czy dla nieruchomości założona została księga wieczysta, jest jedną z 31 rzeczy, które trzeba sprawdzić przed zakupem nieruchomości. Warto sprawdzić pozostałe kwestie.

Do czasu otrzymania potwierdzenia o dokonaniu wpisu w dziale IV księgi wieczystej o ustanowieniu hipoteki, bank nie uruchomi kredytu. 

Warto również dodać, że hipoteka może zostać ustanowiona na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy lub należącej do osoby trzeciej (np. rodziców). Z takimi sytuacjami mamy zwyczajowo do czynienia wtedy, gdy bank potrzebuje dodatkowego zabezpieczenia (z uwagi na np. zbyt niski wkład własny). 

Czym jest wkład własny do kredytu hipotecznego? 

Wkład własny jest niezwykle istotnym pojęciem funkcjonującym w kontekście kredytu hipotecznego. Banki muszą się stosować do rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, co oznacza, że już od 2014 roku nie wolno im udzielać kredytów mieszkaniowych na 100% wartości nieruchomości. W założeniu ma to zapobiec sytuacjom, z jakimi mieliśmy do czynienia w okresie Wielkiego Kryzysu Finansowego z lat 2007-2009, kiedy to mnóstwo kredytów – zwłaszcza w walutach obcych – stało się niespłacalnych. 

Minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego jest stopniowo podnoszony i obecnie wynosi 20%. Oznacza to, że jeśli chcesz kupić mieszkanie za 300.000 złotych, musisz wyłożyć co najmniej 60.000 złotych z własnej kieszeni. Przy czym niekoniecznie musi to być gotówka. 

Pamiętaj! Wkład własny zawsze jest liczony od wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, a nie od kwoty transakcyjnej! Może się więc okazać, że zdaniem rzeczoznawcy nieruchomość jest warta więcej, co automatycznie obniży wymagany przez bank wkład klienta do kredytu. I na odwrót, gdy okaże się, że jest warta mniej.

Banki bardzo różnie podchodzą do kwestii wkładu własnego. Czasami na jego poczet zostanie zaliczona np. nieruchomość – takie sytuacje są wręcz normą w sytuacji, gdy wnioskujemy o kredyt na budowę domu i dysponujemy własną działką. Albo gdy staramy się o kredyt na przebudowę czy rozbudowę istniejącego domu. Każdorazowo podlega to indywidualnym negocjacjom. 

Jeśli nie dysponujesz odpowiednio wysokim wkładem własnym, to masz problem, bo bank z pewnością nie udzieli Ci takiego kredytu, o jaki zamierzasz zawnioskować. Wówczas pozostanie Ci „kombinowanie”, czyli szukanie sposobów na zwiększenie wkładu własnego. A masz tutaj całkiem szerokie pole do popisu. Zwłaszcza że wbrew obiegowej opinii wkład własny to nie tylko gotówka. Sprawdź tych 5 sposobów i zastanów się, z którego z nich najwygodniej będzie Ci skorzystać:

  1. Pożyczka od rodziny – może to być dobry pomysł, zwłaszcza w kontekście tego, że w przypadku pożyczek prywatnych można dość łatwo uniknąć zapłaty podatku
  2. IKE i/lub IKZE – oszczędności zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym i Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego mogą zostać zaliczone przez bank na poczet wkładu własnego. 
  3. Ubezpieczenie niskiego wkładu – bank może zgodnie z prawem zaakceptować niższy wkład własny, o ile klient wykupi specjalne ubezpieczenie. Zwykle podwyższa ono marżę kredytu o około 0,2%, czyli po prostu będziesz płacić wyższą ratę, ale tylko do momentu, aż saldo kredytu nie spadnie do poziomu równoważącego wkład własny. Pokażę to na przykładzie: jeśli bank zażądał 20% wkładu, a miałeś tylko 10%, to ubezpieczenie niskiego wkładu będziesz opłacać do czasu, aż saldo kredytu nie spadnie do 80% pożyczonej kwoty. 
  4. Zastaw na papierach wartościowych – jeśli posiadasz takie aktywa (akcje, obligacje), to zapytaj w banku, czy nie uwzględniłby on zastawu na papierach wartościowych, jako wkładu własnego do kredytu. 
  5. Inna nieruchomość – jeśli takową masz, to nie ma problemu. Wartość innej nieruchomości z pewnością pokryje wymaganą wysokość wkładu własnego. 

Kredyt hipoteczny a kredyt gotówkowy: podstawowe różnice 

Kredyt gotówkowy może się wydawać ciekawą alternatywą dla kredytu hipotecznego, ponieważ jego uzyskanie wiąże się ze znacznie mniejszą liczbą formalności. Dodatkowo banki nie wymagają ustanowienia hipoteki na nieruchomości, co dla wielu osób może mieć duże znaczenie. Pamiętaj jednak, że pomiędzy tymi produktami finansowymi istnieje kilka zasadniczych różnic. 

Po pierwsze: cel. Kredyt hipoteczny jest klasycznym kredytem celowym, czyli można go przeznaczyć wyłącznie na zakup, budowę lub remont nieruchomości. Banki bardzo skrupulatnie tego pilnują, szczególnie w przypadku budowy domu jednorodzinnego, wypłacając środki w transzach i wymagających każdorazowego rozliczenia wpłat (wizyta rzeczoznawcy, przedłożenie faktur etc.). 

Kredyt gotówkowy można natomiast przeznaczyć na dowolny cel, niekoniecznie związany z nieruchomością. 

Po drugie: koszty. Kredyt hipoteczny jest znacznie atrakcyjniej oprocentowany, ale też wynika to z tego, że jest udzielany na o wiele dłuższy okres, nawet kilkudziesięciu lat. Dzięki temu rata kredytu jest niższa, ale sumarycznie oddajemy bankowi więcej pieniędzy. Analogicznie: kredyt gotówkowy jest oprocentowany wyżej (uwaga na wysokie RRSO), jednak okres kredytowania to zwykle do 10, czasami 12 lat. W przypadku wysokich kwot bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia, np. w formie żyranta. 

Kredyt gotówkowy wypada korzystniej pod względem formalności i czasu – można go uzyskać nawet w ciągu kilku dni. Z drugiej jednak strony maksymalna kwota takiego kredytu dla osoby fizycznej nie przekracza zazwyczaj 150.000 złotych, co z pewnością nie wystarczy na zakup mieszkania o sensownej powierzchni w średniej wielkości mieście. 

Co składa się na koszt kredytu hipotecznego? 

Banki nie udzielają kredytów hipotecznych za darmo – wiem, że to banał, ale zdziwiłbyś się, jak wiele osób sądzi, że jedynym kosztem są odsetki. W praktyce rozważając zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, musisz mieć już zgromadzony jakiś kapitał – i to nie tylko na wkład własny. 

Do kosztów kredytowych zaliczamy:

  • Bankową prowizję – czyli bank pobiera opłatę za to, że udzieli Ci kredytu. Prowizja zwyczajowo wynosi od 1% do 3%, a więc przy kredycie o wartości 300.000 złotych z Twojego portfela może wyfrunąć między 3000 a 9000 złotych. Prowizję na szczęście można negocjować. 
  • Ustanowienie hipoteki – jak już wcześniej wspomniałem, wiąże się to z opłatą w wysokości 200 złotych. 
  • Ewentualne koszty związane z założeniem księgi wieczystej lub wydzieleniem odrębnego lokalu w nieruchomości (powinno to jednak spoczywać na barkach sprzedającego – chyba że dysponujesz taką nieruchomością i chcesz, aby stanowiła wkład własny lub zabezpieczenie kredytu). 
  • Opłata za wycenę nieruchomości – czyli sporządzenie operatu szacunkowego. A ten może kosztować od 300 do 500 zł dla mieszkań i nawet 1000 zł dla domów.
  • Ubezpieczenie nieruchomości – koszt, który pojawia się praktycznie zawsze i nie znam banku, który by go nie wymagał. Koszt: Kilkaset złotych w sali roku.
  • Ubezpieczenie na życie – bank może wymagać wykupienia takiego ubezpieczenia z cesją praw na rzecz banku. Wówczas, gdyby z przyczyn losowych kredytobiorca nie był w stanie dalej spłacać kredytu, obowiązek ten przejmie ubezpieczyciel. 
  • Ubezpieczenie od utraty pracy/dochodów – kolejny produkt dodatkowy, który standardowo jest „podtykany” kredytobiorcom przez banki. 
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu – to o czym pisałem wcześniej. Gdy nasz wkład własny jest mniejszy niż ustalone minimum, bank może zażądać od nas dodatkowego ubezpieczenia do czasu, aż nie spłacimy odpowiedniej części kredytu.
  • Prowizja za wcześniejszą spłatę – w ciągu 3 lat od zaciągnięcia kredytu hipotecznego bank ma prawo naliczyć klientowi prowizję, gdyby ten zdecydował się spłacić swoje zobowiązanie w tym okresie (w całości lub w znacznej części). 
  • Koszt produktów dodatkowych – jeżeli zgodzimy się na taką ofertę z banku, możemy ponosić dodatkowe opłaty za np. konto bankowe czy kartę kredytową.

Spokojnie, nie zapomniałem o dwóch najważniejszych składowych kosztu kredytu hipotecznego, czyli marży banku oraz stawce WIBOR. Pora omówić te pojęcia nieco szerzej. 

WIBOR i marża

Zacznijmy może od marży. Pisząc najprościej: jest to czysty zarobek banku. Kredyt hipoteczny jest obłożony marżą, dzięki czemu bank w całym okresie kredytowania zarabia na udzielonym finansowaniu. Marża stanowi istotną część raty kredytowej, a jej wysokość jest uzależniona od kilku czynników: 

  • Kwoty kredytu
  • Wskaźnika LTV – wskaźnik ten określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, czyli pisząc prościej: na jego podstawie bank ocenia, jak bardzo ryzykowne jest udzielenie kredytu. Jeśli wskaźnik jest niski, bank może zastosować niższą marżę. 
  • Historii kredytowej w BIK. 
  • Zdolności kredytowej – im lepsza jest sytuacja finansowa kredytobiorcy, tym chętniej bank będzie negocjować marżę. 
  • Prowizji – czasami banki odstępują od prowizji, ale wówczas podnoszą marżę (uwaga na takie „świetne” promocje!). 
  • Wybrania dodatkowych produktów bankowych – na niższą prowizję mogą liczyć klienci, którzy zdecydują się skorzystać z innych produktów i usług, jak np. karta kredytowa czy konto oszczędnościowe. 

Aby dobrze zobrazować Ci, jak istotny wpływ ma marża na wysokość raty Twojego kredytu hipotecznego, posłużę się prostym przykładem. Załóżmy, że zamierzasz zaciągnąć 300,000 złotych kredytu na okres 30 lat. Stawka WIBOR wynosi 1,9%. Jeśli bank zastosuje marżę 1,5%, to miesięczna rata wyniesie 1330 złotych. Jeśli jednak marża będzie na poziomie 2% (niby niewielka różnica), to Twoja rata wzrośnie do 1415 złotych. To 85 złotych miesięcznie, 1020 złotych rocznie, a w skali całego okresu spłaty – aż 30,600 złotych! Dlatego choćby doradca zarzekał się, że nie ma opcji, aby obniżyć marżę, wierć mu dziurę w brzuchu tak długo, aż zmieni zdanie. W przedostatniej sekcji tego poradnika dam Ci sposoby na skuteczne negocjowanie warunków kredytu hipotecznego. 

Drugim kluczowym składnikiem kosztu kredytu hipotecznego jest zmienna stawka bazowa, czyli w przypadku kredytu w złotówkach – wskaźnik WIBOR (dla franka szwajcarskiego będzie to LIBOR, dla euro – EURIBOR). 

WIBOR, czyli Warsaw Interbank Offered Rate, to nic innego, jak wysokość oprocentowania na polskim rynku międzybankowym, czyli pisząc prościej: stopa procentowa, po jakiej banki komercyjne udzielają sobie wzajemnie pożyczek. Wysokość WIBOR jest ściśle uzależniona od poziomu stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Czyli: gdy RPP obniża stopy, stawka WIBOR spada, a to przekłada się na obniżenie wysokości miesięcznej raty (choć nie od razu, o czym za chwilę). Analogicznie: gdy stopy rosną, kredyt też będzie droższy. 

Z punktu widzenia kredytobiorcy bardzo ważne jest, jaką stawkę WIBOR stosuje bank. Najczęściej są to WIBOR 1M, WIBOR 3M oraz WIBOR 6M. Oznacza to, że wysokość oprocentowania na rynku międzybankowym jest ustalana na okres 1 miesiąca, 3 miesięcy, 6 miesięcy i tak dalej. 

I teraz: jeśli Twój kredyt hipoteczny jest indeksowany stawką WIBOR 3M, to po zmianie oprocentowania spowodowanej obniżeniem lub podwyższeniem stóp procentowych, „zobaczysz to w racie” dopiero po 3 miesiącach – przynajmniej teoretycznie, bo praktyka pokazuje, że bankom bardzo spieszy się z podnoszeniem rat, natomiast z ich obniżaniem zwlekają do ostatniej chwili. 

Zmiana stawki WIBOR stanowi największe zagrożenie dla osób posiadających kredyt hipoteczny w złotówkach, bo w długim okresie może to spowodować znaczne podwyższenie comiesięcznej raty kredytu – i to pomimo braku ryzyka kursowego. 

Konkretny przykład: zaciągamy kredyt na kwotę 400,000 złotych i zamierzamy spłacać go przez 30 lat. Marża banku wynosi 2%, a WIBOR 3M w chwili podpisania umowy – 1,73%. Oznacza to miesięczną ratę na poziomie 1848 złotych. 

I teraz. Gdy WIBOR 3M wzrośnie do 1,93%, wysokość raty się zmieni i wyniesie ona 1893,55 złotych. Różnica to 45,55 zł miesięcznie, co w skali całego okresu spłaty zwiększy kwotę do oddania o 16,398 złotych

Zdolność kredytowa 

Tę sekcję zacznę od wyraźnego rozróżnienia: zdolność kredytowa nie jest tym samym, co wiarygodność kredytowa. Oba pojęcia są ze sobą nagminnie mylone, dlatego warto je rozgraniczyć. W dużym uproszczeniu: zdolność kredytowa to po prostu kwotowe określenie wysokości kredytu, jaki możesz zaciągnąć w relacji do swoich dochodów i zobowiązań oraz aktualnej sytuacji życiowej. Z kolei wiarygodność kredytowa to Twoja historia w BIK, do której bank z pewnością zajrzy (a ja nieco później do niej jeszcze wrócę). Teraz skupmy się na najważniejszym czynniku branym pod uwagę przy ocenie klienta, czyli jego zdolności kredytowej. 

Zdolność kredytowa to – używając bankowej nomenklatury – zdolność do spłacenia konkretnego zobowiązania finansowego wraz z odsetkami w uzgodnionym pomiędzy stronami terminie. Czyli: bank dokładnie prześwietla swojego klienta pod kątem finansowym, aby uzyskać pewność lub przynajmniej wiarygodne przypuszczenie, że ten będzie w stanie w całości rozliczyć się z zaciągniętego kredytu. 

Pojęcie zdolności kredytowej jest w gruncie rzeczy bardzo skomplikowane, ponieważ banki liczą ją w tylko sobie znany sposób. Standardem są więc sytuacje, w których Jan Kowalski w banku A bez problemu uzyskałby kredyt hipoteczny na żądaną kwotę, a w banku B nawet nie podjęliby z nim poważniejszych rozmów. 

Procedury wewnętrzne to jedno, ale każdy bank uwzględnia te same kryteria przy ocenie zdolności kredytowej klienta. Są to:

  • Dochody – w pierwszej kolejności bank zechce się dowiedzieć, ile klient ma, a właściwie – ile otrzymuje na swoje konto co miesiąc. Najważniejsze są dochody udokumentowane i regularne, np. uzyskiwane na podstawie bezterminowej umowy o pracę. W gorszej sytuacji są kredytobiorcy mający umowę na czas określony oraz ci, którzy są zatrudnieni w oparciu o umowę cywilnoprawną. Normą w takich przypadkach jest to, że banki z automatu obcinają np. 20% dochodu branego pod uwagę do oceny zdolności kredytowej. 
  • Źródła dochodów – dla banku najlepszym klientem jest ten, który zarabia dużo, pracując na etacie. Co ciekawe istnieje lista tzw. problematycznych klientów banków, na której znajdują się m.in. marynarze, studenci, ale też przedsiębiorcy. Generalnie warto zapamiętać, że każde źródło dochodów, które nie jest umową o pracę na czas nieokreślony, zostanie ocenione przez bank gorzej. 
  • Okres uzyskiwania dochodu – jeśli masz umowę o pracę na czas nieokreślony, to bankowi wystarczy, że osiągasz dochód z jej tytułu przez co najmniej 3 miesiące. W znacznie gorszej sytuacji są samozatrudnieni oraz osoby pracujące na umowach zlecenie czy o dzieło – tutaj banki wymagają wykazania minimum 6-miesięcznej, a częściej 12-miesięcznej ciągłości uzyskiwania dochodu. Podobnie osoby prowadzące działalność gospodarczą, u których minimum to zazwyczaj 12 miesięcy ciągłości.
  • Koszty – bank oczywiście zainteresuje się tym, ile kosztuje Cię codzienne życie. Wpływ na zdolność kredytową klienta ma dosłownie wszystko: czy posiada dzieci, samochód, czy wynajmuje mieszkanie (i jaki czynsz płaci), ile w przybliżeniu wydaje na jedzenie i rachunki, czy ma jakieś stałe zobowiązania (alimenty, raty za sprzęt, inne kredyty). 
  • Charakterystyka kredytobiorcy – czyli wiek, stan cywilny, możliwość zaciągnięcia kredytu wspólnie z np. rodzicami, ale też historia kredytowa, o której przeczytasz za chwilę. 

Wszystkie te elementy (oraz wiele innych) są uwzględniane przy wyliczaniu tzw. scoringu – czyli oceny punktowej. Obowiązkowym etapem analizy wniosku kredytowego jest właśnie sporządzenie scoringu. Im więcej punktów otrzyma klient, tym większe ma szanse na kredyt i tym wyższa będzie jego zdolność. Osoby z niskim scoringiem nie mają praktycznie czego szukać w banku, ewentualnie mogą otrzymać niski kredyt na bardzo niekorzystnych warunkach. 

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową? 

Przede wszystkim nigdy nie robimy tego „na oko”, podstawiając sobie różne wzięte z sufitu liczby. Szkoda na to czasu. Ponieważ dla banku najważniejszy jest wspomniany scoring, warto wykorzystać dostępne narzędzie – Analizator Kredytowy BIK. Biuro Informacji Kredytowej daje nam możliwość dość precyzyjnego określenia, czy jesteśmy klientami pożądanymi przez bank. 

Korzystanie z analizatora jest bardzo łatwe – po prostu podajemy wszystkie wymagane informacje o sobie, swoich dochodach i kosztach. Z bazy BIK zaciągane są natomiast dane na temat spłaconych i aktywnych zobowiązań. Na tej podstawie przyznawane są punkty i określane prawdopodobieństwo otrzymania kredytu – jako Wysokie, Duże, Średnie lub Małe. 

Dlaczego warto sprawdzić swoją zdolność kredytową? Ponieważ pozwoli to wstępnie ocenić, czy w ogóle mamy szansę dostać kredyt w oczekiwanej wysokości. Mając taką informację można realistycznie podejść do tematu szukania nieruchomości, bez porywania się z motyką na słońce. 

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Najłatwiej byłoby oczywiście zgromadzić wysoki wkład własny, mieć świetną pracę (najlepiej na czas nieokreślony) i niskie wydatki. Wiadomo jednak, że to nie jest takie proste. Osoby zarabiające średnio lub mało nie są wymarzonymi klientami banków. No, chyba że udowodnią swoją wiarygodność finansową

Są na to różne sposoby – zacznijmy od „defensywnego”. Jeśli masz już jakąś historię kredytową w BIK, na przykład spłacasz raty za sprzęt czy kredyt gotówkowy, spróbuj spłacić takie zobowiązania przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Zostanie to odnotowane w BIK (brak zaległości, terminowa spłata), a dodatkowo pozbycie się stałych kosztów natychmiast poprawi Twoją bieżącą sytuację finansową. Zdolność kredytowa automatycznie wzrośnie pomimo utrzymania identycznego poziomu dochodów. 

Metodę „ofensywną” polecam natomiast tym przyszłym kredytobiorcom, którzy do tej pory trzymali się z dala od wszelkich kredytów i pożyczek. Paradoks polega na tym, że jeśli nie masz żadnej historii w BIK, to de facto działa to na Twoją niekorzyść. Jesteś niewiarygodny finansowo, bo bank nie wie, czego może się po Tobie spodziewać. 

W takiej sytuacji wręcz wskazane jest, aby na kilka miesięcy przed planowanym złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny np. kupić sobie coś na raty i spłacić je jednorazowo po 1-2 miesiącach. Świetnym pomysłem będzie też wzięcie karty kredytowej (najlepiej w tym banku, w którym zamierzasz zaciągnąć kredyt mieszkaniowy) czy uruchomienie limitu w koncie. 

Pamiętaj! Metoda „ofensywna” ma sens tylko pod warunkiem, że będziesz w stanie terminowo spłacać swoje zobowiązania kredytowe. 

Biuro Informacji Kredytowej: jaki ma wpływ na Twoją zdolność kredytową?

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) gromadzi informacje na temat wszystkich kredytów i pożyczek. Co ważne – również tych, które nie zostały zaciągnięte. Chodzi o to, że wystarczy samo złożenie wniosku kredytowego, aby taka informacja została odnotowana w BIK. Jeśli wniosek zostanie odrzucony, to zostanie po tym ślad – i, jak pewnie się domyślasz, nie będzie to działać na korzyść kredytobiorcy. 

Każdy bank na etapie oceny zdolności kredytowej klienta zagląda do bazy BIK, aby zweryfikować jego historię kredytową. Jeśli historii nie ma, klient jest ryzykowny. Jeśli historia jest zła, klient jest ryzykowny. Jeśli historia jest dobra, klient ma duże szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego. To tak w dużym uproszczeniu. 

Każdy z nas ma wgląd w informacje znajdujące się w bazie Biura Informacji Kredytowej. Wystarczy tylko pobrać raport BIK ze swoją historią kredytową. Raz na pół roku można to zrobić zupełnie za darmo, ale będzie to mocno uproszczona wersja raportu. Dlatego osobiście sugeruję, aby przed udaniem się do banku w celu złożenia wniosku o kredyt hipoteczny, po prostu wykupić sobie pełen raport i mieć jasną sytuację – oszczędzi to sporo nerwów oraz czasu. 

Rada: BIK to nie wszystko. Informacje na temat Twoich zobowiązań kredytowych mogą się znajdować również w innych bazach dłużników, do których warto regularnie zaglądać.

Czyszczenie BIK – o co w tym chodzi? 

Nie życzę Ci tego, ale może się przecież okazać, że Twoja historia kredytowa w BIK nie jest zbyt ciekawa. Jeśli zdarzyło Ci się spóźnić z ratą lub wiszą nad Tobą jakieś niespłacone kredyty, to będzie to stanowić poważną przeszkodę na drodze do uzyskania kredytu hipotecznego – a na pewno znacząco obniży Twoją zdolność kredytową.

Wówczas możesz się natknąć w sieci na pięknie brzmiące oferty czyszczenia historii w BIK. Przestrzegam przed nimi. Czyszczenie BIK jest zwykłym naciąganiem, bo w gruncie rzeczy sprowadza się do wykonania czynności, które możesz zrobić samodzielnie i to zupełnie za darmo. Pamiętaj, że nie ma fizycznej możliwości usunięcia negatywnych wpisów z bazy BIK, jeśli nie istnieją ku temu podstawy prawne. 

Zanim zaciągniesz kredyt hipoteczny 

Na tym etapie wiesz już, jak przedstawiają się najważniejsze procedury związane z oceną zdolności kredytowej, znasz podstawowe pojęcia i dzięki temu możesz uważać się za świadomego kredytobiorcę. Nadal jednak nie złożyłeś wniosku, a więc najgorsze przed Tobą. Zanim udasz się do banku, powinieneś bardzo dokładnie zastanowić się nad tym, jaka kwota kredytu jest Ci właściwie potrzebna oraz jaką będziesz w stanie spłacić w całym okresie kredytowania. To nie wszystko.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego będzie prawdopodobnie najważniejszą decyzją finansową, jaką podejmiesz w swoim dotychczasowym życiu. Wypada się więc do tego odpowiednio przygotować. Co trzeba zrobić, zanim odwiedzisz bank i złożysz wniosek? Koniecznie sprawdź przygotowany przeze mnie dekalog kredytobiorcy, czyli 10 rzeczy, które musisz zrobić, zanim zdecydujesz się na kredyt mieszkaniowy, w którym wyjaśniam, o jakie sprawy należy zadbać przed wzięciem sobie na głowę wieloletniego kredytu hipotecznego (będzie o wkładzie własnym, poduszce finansowej czy dokładnym zapoznaniu się z umową kredytową). 

Kredyt hipoteczny krok po kroku 

Czas najwyższy przejść od teorii do praktyki. Droga do uzyskania kredytu hipotecznego nie jest niestety prosta, a już na pewno nie będzie szybka. W grę wchodzą duże pieniądze, a bank w pierwszej kolejności musi zabezpieczyć swój interes – spodziewaj się więc co najmniej kilkakrotnego spotkania z doradcą, ciągłego donoszenia nowych dokumentów oraz załatwiania wielu innych spraw. Pojawi się frustracja, zniechęcenie, ale jeśli będziesz działać według dobrego wzorca, istotnie przyspieszysz bankowe procedury. 

Pamiętaj przy tym, że bank zawsze ma nad Tobą przewagę, bo to on trzyma w garści pieniądze. Na pewno spróbuje to wykorzystać, narzucając Ci różne rozwiązania, które niekoniecznie przysłużą się Twoim finansom osobistym. Dlatego każdy dokument czytaj kilkakrotnie, nie wierz doradcy na słowo i w miarę możliwości przejmuj inicjatywę, będąc gotowym na zbicie bankowych argumentów. 

Niezbędne dokumenty do uzyskania kredytu hipotecznego 

Od razu ostrzegam: jest tego mnóstwo. Bank może Cię poprosić o właściwie cokolwiek, co tylko – w jego mniemaniu – uwiarygadnia Cię finansowo. Podzieliłem te dokumenty na kategorie: źródła dochodów, dokumenty osobowe i dokumenty dotyczące nieruchomości oraz dokumenty dotyczące budowy domu (jeśli to ona ma być sfinansowana kredytem). 

Ważne! Wymieniam wszystkie dokumenty, jakich MOŻE zażądać bank, ale wcale nie musi – to już zależy od procedur obowiązujących w danym banku. 

Źródła dochodów 

  • Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach wystawione na druku bankowym. 
  • Wyciąg z konta, na które wpływa wynagrodzenie. 
  • Zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy, od której odprowadzane są składki. 
  • RMUA – jeśli wynagrodzenie jest wypłacane w gotówce. 
  • PIT 37 za poprzedni rok kalendarzowy. 
  • Świadectwo pracy – jeśli bank wymaga potwierdzenia stażu. 
  • Oświadczenie pracodawcy, że zamierza kontynuować zatrudnienie pracownika, o ile ten ma umowę na czas określony. 
  • Ewentualnie aneks do umowy stwierdzający otrzymanie podwyżki, jeśli pracownik zarabia więcej od niedawna. 
  • Umowy cywilnoprawne za ostatnie 3, 6 lub 12 miesięcy. 
  • Decyzja o przyznaniu świadczenia emerytalnego oraz ostatniej waloryzacji. 
  • Odcinek emerytury lub wyciąg z konta, na które jest ona wypłacana. 
  • Decyzja o przyznaniu renty wraz z ostatnim odcinkiem. 

Dokumenty osobowe:

  • Dowód osobisty.
  • Paszport – jeśli o kredyt wnioskuje cudzoziemiec. 
  • Umowa rozdzielności majątkowej w formie aktu notarialnego – jeśli o kredyt wnioskuje małżeństwo z zawartą intercyzą
  • Wyrok rozwodowy. 
  • Wyrok o wysokości zasądzonych alimentów. 

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

  • Umowa przedwstępna z deweloperem lub właścicielem nieruchomości z rynku wtórnego.  
  • Umowa rezerwacji nieruchomości.
  • Wypis z KRS, CEiDG oraz numer NIP dewelopera.
  • Decyzja o pozwoleniu na budowę, zaświadczenie o zakończeniu budowy, zaświadczenie o samodzielności lokalu lub zgłoszenie zakończenia prac budowlanych. 
  • Odpis z księgi wieczystej nieruchomości. 
  • Wypis i wyrys z ewidencji gruntów. 
  • Potwierdzenie, że dom ma dostęp do drogi – w przypadku zakupu domu. 
  • Rzuty nieruchomości, które potwierdzają powierzchnię użytkową. 
  • Dokument potwierdzający prawo własności zbywcy nieruchomości. 
  • Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami. 
  • Zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej (jeśli nie została jeszcze założona). 

Dokumenty dotyczące budowy domu:

  • Akt notarialny potwierdzający prawo własności do działki.
  • Odpis z księgi wieczystej działki. 
  • Projekt budowlany. 
  • Kosztorys i harmonogram prac na druku bankowym. 
  • Dziennik budowy. 
  • Umowa z wykonawcą generalnym lub poszczególnymi wykonawcami. 
  • Pozwolenie na budowę. 
  • Decyzja o warunkach zabudowy lub objęciu działki planem zagospodarowania przestrzennego – jeśli kredyt ma sfinansować również zakup działki. 

Celowo pominąłem bardzo ważny dokument, czyli operat szacunkowy, ponieważ wypada mu poświęcić nieco więcej miejsca. 

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem, który sporządza rzeczoznawca majątkowy. Celem jest określenie wartości nieruchomości. Operat stanowi dokument urzędowy, a więc jego treść jest wiążąca dla banku, jak również dla kredytobiorcy. 

Operat sporządza się głównie na potrzeby banku, ponieważ ten musi się upewnić, że kwota, o jaką wnioskuje kredytobiorca, jest adekwatna do jego potrzeb. Chodzi tutaj o uniknięcie sytuacji, w której Jan Kowalski bierze np. 500.000 złotych względnie taniego kredytu, kupuje mieszkanie za 400.000, a resztę przeznacza na samochód czy egzotyczne wakacje. 

Ponadto operat szacunkowy ma istotny wpływ na wysokość wkładu własnego, o czym wspomniałem na samym początku poradnika. Przypomnę więc, że na podstawie operatu  bank określa faktyczną wartość nieruchomości, a to od niej liczona jest kwota wkładu klienta

Sporządzenie operatu szacunkowego teoretycznie można zlecić dowolnemu uprawnionemu rzeczoznawcy. Teoretycznie, bo w praktyce każdy bank ma własną listę rzeczoznawców, których wyceny są akceptowane. W większości przypadków jest więc tak, że ostatecznie kredytobiorca korzysta z usługi rzeczoznawcy poleconego przez bank. Nie jest to niestety korzystne rozwiązanie, ponieważ taki operat staje się własnością banku i nie będzie można go w przyszłości wykorzystać przy okazji składania wniosku kredytowego w innej instytucji. 

Mam tutaj dla Ciebie praktyczną wskazówkę: nie pozwól sobie wejść na głowę i nie dopuść, aby to bank pośredniczył w załatwieniu operatu szacunkowego. Wymuś na doradcy udostępnienie Ci listy rzeczoznawców akceptowanych przez bank i skontaktuj się z nimi osobiście, zlecając wykonanie operatu temu, który po prostu chce za to najmniej kasy (są to dokumenty standaryzowane, więc jakość ma drugorzędne znaczenie). Mając własny operat, możesz z nim zrobić, co tylko chcesz i – jak wspomniałem wyżej – przedstawić także w innym banku, w którym równolegle składasz wniosek kredytowy. 

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego zawsze ponosi kredytobiorca, i to niezależnie od tego, czy ostatecznie otrzyma kredyt! Ile to kosztuje? W przypadku operatu mieszkania około 300-500 złotych. Operaty domów zwykle są dwukrotnie droższe. 

Jaki kredyt hipoteczny wybrać? Co wziąć pod uwagę?

Bardzo dobrą praktyką jest złożenie wniosku kredytowego w kilku bankach, aby móc porównać ze sobą różne oferty. Ryzyko jest takie, że banki nie muszą przedstawić swoich propozycji w podobnym czasie. Mimo to warto zapoznać się z różnymi opcjami, choćby dlatego, że poszczególne banki różnie ocenią Twoją zdolność kredytową.

Mając już konkretne oferty przed sobą w pierwszej kolejności przeanalizuj je pod kątem finansowym, zwracając uwagę na:

  • Opłaty przygotowawcze, w tym prowizję. 
  • Marżę banku. 
  • Ubezpieczenie pomostowe – jest to ubezpieczenie, które obowiązuje do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości. 
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – takie ubezpieczenie stosuje się w sytuacji, gdy klient nie może wnieść całego wymaganego wkładu, ale mimo to jego wiarygodność finansowa jest dla banku akceptowalna. Ryzyko banku jest częściowo przenoszone na ubezpieczyciela, jednak koszty tego oczywiście pokrywa klient. 
  • Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. 
  • Opłata za sporządzenie aneksu do umowy kredytowej (np. po zrezygnowaniu z jednej transzy kredytu). 
  • Kwota kredytu. 
  • Okres kredytowania. 
  • Dodatkowe produkty, jakie zostaną sprzedane klientowi wraz z kredytem (najczęściej jest to ROR). 
  • Formuła spłaty kredytu – raty równe czy malejące? 
  • Wskaźnik WIBOR – czy jest aktualizowany co miesiąc, co kwartał, co pół roku czy co rok? 

Pamiętaj, aby nie skupiać się tylko na prowizji. Często jest tak, że banki wabią klientów rezygnacją z prowizji za udzielenie kredytu, natomiast odbijają to sobie delikatnie podnosząc marżę. Tutaj obowiązuje niezmienna zasada: jeśli zamierzasz spłacać kredyt przez cały okres trwania umowy, wybierz ofertę z jak najniższą marżą. Jeśli jednak wiesz, że będziesz w stanie spłacić kredyt za np. 5 lat, skup się na ofertach bezprowizyjnych. 

Raty równe czy malejące?

To kluczowy dylemat, z którym przyjdzie Ci się zmierzyć. Musisz pamiętać, że comiesięczna rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej oraz części odsetkowej. Pisząc inaczej: co miesiąc spłacasz odrobinę kwoty kredytu oraz liczonego od niej oprocentowania (marża + WIBOR). 

Raty równe, jak sama nazwa wskazuje, pozostają na mniej więcej tym samym poziomie przez cały okres obowiązywania umowy. Uwaga jednak! To nieprawda, że wysokość takiej raty nigdy się nie zmieni. Będzie tak, jeśli podwyższeniu lub obniżeniu ulegnie wskaźnik WIBOR. Generalnie jednak decydując się na raty równe, masz ten komfort, że możesz w pewnym przybliżeniu określić stopień obciążenia swojego budżetu domowego w okresie kilkudziesięciu najbliższych lat. 

Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku rat malejących. Tutaj przez cały okres kredytowania część kapitałowa pozostaje na takim samym poziomie, ale od samego początku wysoki udział w racie ma część odsetkowa (odwrotnie niż w przypadku rat równych). Z tego też powodu stosunkowo niewiele osób decyduje się na raty malejące, obawiając się, że zostaną od razu przygnieceni wysokimi kosztami. 

Która opcja jest lepsza? Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, bo wszystko zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy. Raty malejące ZAWSZE przekładają się na niższy koszt kredytu w całym okresie jego spłaty, czyli sumarycznie jest to opcja tańsza. Z kolei raty równe są wygodne i zapewniają spory komfort psychiczny. Z drugiej strony, jeśli się na nie zdecydujesz, po latach spłacania kredytu poczujesz niezłą frustrację, gdy okaże się, że część kapitałowa właściwie ani drgnęła. 

W dużym uproszczeniu można napisać, że raty równe są dobrym rozwiązaniem dla osób, które nie planują wcześniejszego spłacenia kredytu i chcą z nim żyć do emerytury, zachowując przy tym względnie niskie comiesięczne obciążenie finansowe. Z kolei raty malejące będą o wiele korzystniejsze, jeśli zakładasz spłacenie kredytu przed czasem. 

Oprocentowanie stałe czy zmienne? 

To kolejne bardzo ważne zagadnienie, któremu musimy poświęcić trochę czasu. Każdy kredyt hipoteczny jest oprocentowany, co oznacza, że płacisz od niego odsetki, na których zarabia bank. W zdecydowanej większości przypadków bank proponuje oprocentowanie zmienne, czyli składające się z marży oraz stawki WIBOR (to ona jest tutaj elementem podlegającym zmianie, o czym pisałem wcześniej). Wybierając opcję zmienną, zawsze musisz się liczyć z ryzykiem, że Twoja rata wzrośnie, choć oczywiście może też zostać obniżona w momencie ścięcia stóp procentowych. 

Wydaje się więc, że idealną opcją dla kredytobiorców byłoby wybranie oprocentowania stałego. W tym wariancie klient umawia się z bankiem na konkretną, niezmienną w danym okresie stawkę oprocentowania, która nie zmieni się ani na korzyść, ani na niekorzyść klienta bez względu na decyzje Rady Polityki Pieniężnej. 

Ta opcja ma dwa słabe punkty:

  1. Oprocentowanie stałe jest udzielane na maksymalnie 5 lat. Po tym czasie klient musi zdecydować, czy przechodzi na oprocentowanie zmienne, czy też zostaje przy oprocentowaniu stałym, ale negocjowanym na nowo (według aktualnych stawek obowiązujących na rynku). 
  2. Lista banków, które oferują kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym, jest bardzo krótka. W momencie pisania tego artykułu wchodzi to w grę wyłącznie w 3 bankach: ING Banku Śląskim, Santander i PKO BP. 

Najważniejsze pytanie brzmi jednak: które rozwiązanie bardziej się opłaca? Trudno udzielić na nie jednoznacznej odpowiedzi. Nikt nie jest przecież w stanie przewidzieć sytuacji na rynkach finansowych za rok czy dwa lata. Jeśli tym czasie RPP podjęłaby decyzję o obniżeniu stóp procentowych, to „wygranym” będzie ten, kto zdecydował się na oprocentowanie zmienne. Może jednak dojść do dokładnie odwrotnej sytuacji i wtedy lepiej mieć kredyt z oprocentowaniem stałym. 

Stałe oprocentowanie bezapelacyjnie wygrywa pod kątem komfortu psychicznego. Masz gwarancję, że przez 5 lat Twoja rata nie drgnie, co pozwala precyzyjnie zaplanować sobie budżet domowy. Przewidywalność jest bardzo pożądana w przypadku zadłużania się na tak wysokie kwoty. 

Wszystkie więc tak naprawdę zależy od Twojego poziomu akceptacji ryzyka oraz konkretnej oferty. Zdarza się, że banki proponują klientom nieco korzystniejsze oprocentowanie w wariancie stałym – np. 4,25% zamiast 4,28% przy oprocentowaniu zmiennym. Każdorazowo trzeba to sobie dokładnie policzyć, pamiętaj również, że kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym są już rzadkością. 

Umowa kredytowa: najważniejsze informacje + pułapki 

Lektura umowy kredytowej nie należy do przyjemnych doświadczeń. Jest nudna i przygnębiająca, gdy nagle widzimy – czarno na białym – jak poważne zobowiązanie bierzemy sobie na kark. No ale co zrobić: decyzja zapadła. Zanim jednak złożysz podpis pod umową, koniecznie bardzo dokładnie zapoznaj się ze wszystkimi zapisami w umowie kredytowej. Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę? 

  1. Dane osobowe – sprawdź, czy wszystko się zgadza, bo nawet drobne pomyłki, np. w numerze PESEL, mogą później rodzić problemy. 
  2. Kwota udzielonego kredytu. 
  3. Waluta kredytu. 
  4. Sposób spłacania rat. 
  5. Forma wypłaty kredytu – jednorazowo czy w formie transz?
  6. Wysokość prowizji z dokładnym wyjaśnieniem, na jakiej podstawie została określona (np. LTV, wartość zabezpieczenia etc.). 
  7. Wszelkie dodatkowe opłaty pobierane przez bank. 
  8. Marża banku. 
  9. Wskaźnik WIBOR. 
  10. Opłata za wcześniejszą spłatę i od którego momentu nie będzie pobierana. 
  11. Opłata za aneksowanie umowy. 
  12. Kto dostanie pieniądze z kredytu – czy zostaną one wypłacone na konto kredytobiorcy, zbywcy nieruchomości, komornika lub innego wierzyciela, firmy budowlanej czy może dewelopera. 
  13. Warunki wypłaty kredytu – np. okazanie aktu notarialnego, odbiór etapu budowy domu przez rzeczoznawcę, przedstawienie faktur, okazanie potwierdzenia złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej etc. 
  14. Obowiązkowe ubezpieczenie, jego suma oraz koszt po stronie kredytobiorcy. 
  15. Konsekwencje nieterminowego opłacenia raty lub całkowitego zaniechania spłacania rat kredytu. 

Pamiętaj! Jeśli cokolwiek w umowie kredytowej jest dla Ciebie niezrozumiałe, nie podpisuj jej. Doradca ma obowiązek wyjaśnić Ci każde słowo. Jeśli nie do końca mu ufasz, zawsze możesz zlecić analizę umowy prawnikowi. 

Z tym brakiem zaufania do doradcy kredytowego wcale nie przesadzam. Banki kochają umieszczać w umowach zapisy, które są ewidentnie niekorzystne dla klientów, choć na pierwszy rzut oka trudno jest to wyłapać. Przykłady?

  • Zgoda banku na zaciągnięcie innych kredytów czy pożyczek – bank może chcieć zastrzec w umowie, że klient musi uzyskać zgodę na wzięcie innego zobowiązania finansowego, nawet zakup sprzętu na raty. 
  • Zgłaszanie chęci zmodernizowania czy przebudowania nieruchomości – na to szczególnie powinny uważać osoby, które zaciągają kredyt na zakup lub budowę domu. Bank może w umowie umieścić zapis, że każda ingerencja w konstrukcję budynku powinna być z nim skonsultowana. Jeśli więc np. zechcesz zamontować panele fotowoltaiczne, będziesz musiał uzyskać na to zgodę banku!
  • Dostarczenie aktualnej wyceny nieruchomości – zdarza się, że banki w umowie zobowiązują klienta do zlecenia sporządzenia wyceny nieruchomości na swój koszt. Jest to klauzula abuzywna, czyli niedozwolona, dlatego kategorycznie zaprotestuj. 
  • Dostarczanie na wezwanie zaświadczenia o zarobkach – nie jest to może zapis nagminny, ale także można się z nim spotkać. Bank na jego mocy ma prawo zażądać od Ciebie, abyś za np. 5 lat dostarczył mu wyciąg z konta, na które otrzymujesz wypłatę. 

Dobrą informacją jest to, że jeśli przeoczysz jakieś niekorzystne zapisy, to prawo gwarantuje Ci unieważnienie umowy kredytowej w ciągu 14 od jej podpisania – bez żadnych konsekwencji. 

Cross-selling, czyli produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego

Cross-selling budzi ogromne kontrowersje i został już nawet uregulowany prawnie. Od lat banki nie mogą uzależniać decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego od tego, czy klient skorzysta z innych proponowanych produktów finansowych, czy ubezpieczeniowych sprzedanych przez ten sam bank. 

Mimo to jest praktycznie pewne, że spotkasz się z takimi propozycjami. Jak na nie reagować? To oczywiście zależy od tego, czy w ogóle jesteś zainteresowany innymi produktami oraz jakie są warunki. Jeśli np. i tak planowałeś zmienić ROR, a bank oferuje całkiem fajny rachunek, to jak najbardziej zgódź się na jego założenie. Podobnie jest z kartą kredytową, kontem oszczędnościowym czy lokatą. 

Banki zachęcają klientów do korzystania z cross-sellingu w najprostszy możliwy sposób: proponują lepsze warunki udzielenia kredytu, zwykle delikatnie obniżoną marżę lub prowizję. W takiej sytuacji dobrze będzie sobie to wszystko dokładnie policzyć, aby zyskać pewność, że warto dobrać inne produkty – zwłaszcza takie, z których w przyszłości będzie można łatwo i bez konsekwencji zrezygnować. 

Jak negocjować umowę kredytu hipotecznego? 

Wiele osób wychodzi z błędnego założenia, że skoro bank przedstawił jakieś warunki, to są one ostateczne. Faktem jest, że bank stoi na lepszej pozycji, ale nie zapominajmy, że takie instytucje żyją tylko dzięki pożyczaniu pieniędzy. Korzyści są zatem obopólne. Skoro bank zdecydował się udzielić Ci kredytu, to najwyraźniej jesteś dla niego wiarygodnym partnerem – wykorzystaj to w celu wynegocjowania lepszych warunków. 

Negocjować należy przede wszystkim marżę, bo to ona najmocniej obciąża Twój portfel. Bank usiądzie do rozmów, jeśli np. przedstawisz wyższy wkład własny lub lepsze zabezpieczenie. 

Duże pole do negocjowania marży stwarza przedstawienie dodatkowego źródła dochodów, najlepiej takiego, które jest pewne. Jeśli możesz, „wciągnij” do kredytu rodzica pobierającego emeryturę. Stały dochód jednego z kredytobiorców minimalizuje ryzyko po stronie banku, co może skłonić go do delikatnego obniżenia marży. 

Poza tym zawsze możesz wyjąć asa z rękawa i zaproponować bankowi zacieśnienie współpracy. Szepnij doradcy słówko, że chętnie wziąłbyś też kartę kredytową – pamiętając oczywiście, że jest to kolejne zobowiązanie, które będzie obciążać Twój budżet domowy. W wolnej chwili sprawdź też, jak mądrze używać karty kredytowej, by nawet osiągnąć z tego tytułu konkretne korzyści finansowe. 

No dobrze, kredyt „załatwiony”, umowa podpisana, pieniądze są. Najgorsze masz za sobą, ale dalej wcale nie będzie aż tak różowo, jak się wydaje. Czeka Cię przecież bardzo żmudny i obciążający psychicznie proces spłaty kredytu. Musisz też wypracować dobre nawyki finansowe, dzięki którym życie z kredytem hipotecznym będzie nie tyle przyjemniejsze, ile na pewno mniej ryzykowne. Koniecznie zajrzyj w wolnej chwili do mojego artykułu, w którym przedstawiam 10 zasad, których powinien się trzymać każdy posiadacz kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny samemu czy z pośrednikiem?

Nieskromnie uważam, że po dokładnym zapoznaniu się z tym poradnikiem i ewentualnym uzupełnieniu wiedzy na innych dobrych blogach finansowych, spokojnie będziesz w stanie załatwić kredyt hipoteczny w banku własnymi siłami. To naprawdę żadna filozofia – masz tutaj wszystko czarno na białym, włącznie z listą dokumentów, jakie musisz dostarczyć (a i tak dostaniesz ją od doradcy kredytowego w banku).

Ale! Opcja z pośrednikiem na pewno jest dość wygodna. Główną motywacją dla osób korzystających z takiej usługi jest oszczędność czasu. W końcu pośrednik-doradca zna oferty praktycznie wszystkich banków, zna ich procedury i wie np. w których bankach, jakie mamy szanse na kredyt czy szybkie rozpatrzenie wniosku. Pośrednik kredytowy powinien też dobrze sobie poradzić ze wszystkimi sytuacjami niestandardowymi, bo w końcu różne są stany prawne nieruchomości czy sytuacje kredytobiorców.

Przy wyborze pośrednika trzeba mieć się jednak na baczności. To banki płacą pośrednikowi, a nie my. Zarobkiem pośrednika kredytowego jest prowizja, której wysokość zależy od tego, jaki produkt sprzeda klientowi. I nie jest tajemnicą, że im droższy kredyt hipoteczny, tym większy zarobek dla banku i wyższa prowizja dla pośrednika.

Wybierając więc pośrednika, który ma nam pomóc w wyborze i wnioskowaniu o kredyt hipoteczny, warto wziąć kogoś zaufanego. Polecam popytać znajomych, którzy mają już za sobą procedury kredytowe o polecenia sprawdzonych osób. Warto też upewnić się, że pośrednik prezentuje nam wszystkie oferty – nie tylko te, na których zarobi najwięcej.

Na koniec dodam, że jeżeli coś będzie nie tak w trakcie współpracy, to możemy w każdej chwili zrezygnować z usług pośrednika, który stracił nasze zaufanie i udać się do innego. Lub bezpośrednio do banku.

Spłata kredytu hipotecznego 

Umowa kredytowa jasno precyzuje warunki i okres spłaty kredytu hipotecznego. Nie jest jednak żadnym cyrografem. Wciąż pozostajesz wolnym człowiekiem i możesz dowolnie dysponować swoim majątkiem. Nie ważne, czy będzie to efekt wyjątkowej oszczędności, otrzymania spadku czy udanej inwestycji: jeśli tylko posiadasz odpowiedni kapitał, masz prawo spłacić kredyt hipoteczny przed czasem. 

Oczywiście nie musisz tego robić. Umowa gwarantuje Ci, że jeśli będziesz się wywiązywać ze swoich obowiązków (terminowe regularnie rat), to bank cierpliwie poczeka na spłatę kredytu do samego końca. Mało tego: bank wręcz na to liczy, bo dzięki temu zarobi krocie na odsetkach. 

Niezależnie od tego, na który wariant ostatecznie się zdecydujesz, musisz znać najważniejsze zasady związane ze spłacaniem kredytu hipotecznego oraz konsekwencje jego niespłacenia. Zapraszam Cię do kolejnej sekcji poradnika. 

Okres spłaty a koszt kredytu hipotecznego 

Na jaki okres zaciągnąć kredyt hipoteczny? Na jak najdłuższy! To standardowa „porada”, jaką możesz uzyskać u praktycznie każdego pracownika banku próbującego sprzedać Ci kredyt. Ma on w tym oczywiście swój interes. Jeśli ulegniesz jego namowom i faktycznie zdecydujesz się na maksymalny dostępny okres kredytowania (standardowo jest to 30 lat), to po prostu bank więcej na Tobie zarobi. Dużo więcej. 

Od razu wyjaśnię jedną rzecz. Bywa tak, że klient nie ma zbyt dużego pola manewru w zakresie wyboru okresu spłaty kredytu. Jeśli np. jego zdolność kredytowa jest „na styk”, to może się okazać, że 30-letnia umowa jest jedyną, jaka wchodzi w tym przypadku w grę. W każdym innym wariancie miesięczna rata byłaby zbyt wysoka, aby klient był w stanie ją udźwignąć. 

Załóżmy jednak, że w Twoim przypadku ten problem nie występuje i możesz dość swobodnie podejść do wyboru długości obowiązywania umowy. Rozważasz dwa warianty: kredyt hipoteczny na 20 lat lub na 30 lat. Sprawdźmy, jak przełoży się na to wysokość raty i sumaryczny koszt kredytu. 

Interesuje nas kredyt hipoteczny na kwotę 250,000 złotych. Oprocentowanie (marża + WIBOR) wynosi 4%, a model spłaty to raty równe (kapitałowo-odsetkowe). 

  • Przy 20-letniej umowie miesięczna rata wyniesie 1515 złotych.
  • Przy 30-letniej umowie miesięczna rata wyniesie 1194 złote. 

Różnica jest zatem spora, bo wynosi aż 321 złotych. Większość osób nie będzie się nawet zastanawiać i wybierze opcję z niższym comiesięcznym obciążeniem domowego budżetu. Nie zapominajmy natomiast, że ta różnica nie wzięła się z powietrza. Z czego zatem wynika?

Z różnicy w udziale kapitału i odsetek w racie. Przy kredycie na 20 lat na ratę 1515 złotych składa się część kapitałowa w kwocie 682 złotych oraz część odsetkowa w kwocie 833 złotych. Jak to wygląda przy kredycie na 30 lat? Część odsetkowa pozostała bez zmian i wynosi 833 złote. Znacznie niższa jest natomiast część kapitałowa, która wyniesie tutaj 361 złotych. 

Pisząc prościej: im dłuższy okres spłaty kredytu, tym wolniej spłacasz część kapitałową, czyli to, co faktycznie pożyczyłeś od banku. Tym samym łączny koszt kredytu hipotecznego będzie o wiele wyższy, a dokładnie:

  • Przy 20-letniej umowie łącznie oddasz bankowi 363,588 złotych. 
  • Przy 30-letniej umowie łącznie oddasz bankowi 429,673 złote. 

Wydłużenie okresu spłaty kredytu o 10 lat, w tym konkretnym przypadku, oznacza zatem wzrost kosztów po stronie kredytobiorcy aż o 66,085 złotych! 

Rada: Jeśli na etapie zaciągania kredytu nie możesz sobie pozwolić na wyższą ratę, to zaciągnij zobowiązanie na maksymalny dostępny okres. Docelowo jednak zaciśnij pasa i po np. 5 latach, gdy Twoja sytuacja finansowa będzie lepsza, złóż wniosek o skrócenie umowy i ponowne przeliczenie kredytu. Rata wzrośnie, ale kredyt będzie tańszy. 

Inną, bardzo popularną wśród kredytobiorców opcją, jest nadpłacanie kredytu hipotecznego. Przejdźmy więc do tego ciekawego zagadnienia. 

Nadpłacanie kredytu hipotecznego: ile można zaoszczędzić?

Gdy ktoś pyta mnie, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny, to odpowiadam, że… nie wiem, bo nie znam indywidualnej sytuacji pytającego. Generalnie w 99 przypadkach na 100 ma to jak najbardziej sens (o tym 1 napiszę za chwilę). 

Czym właściwie jest nadpłacanie kredytu hipotecznego? To dopuszczona prawnie możliwość przelewania na konto banku wyższej kwoty, niż wynika to z harmonogramu spłaty rat. Czyli: jeśli Twoja rata wynosi np. 1500 złotych miesięcznie, ale miałeś dobry miesiąc i dostałeś premię w pracy, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby przelać np. 3000 złotych. Można iść o krok dalej i nadpłacić kredyt jednorazowo większą kwotą, np. 50,000 złotych (którą masz, bo dostałeś spadek). Pytanie tylko: po co? 

A no po to, aby:

  • Skrócić okres obowiązywania umowy (i tym samym oddać bankowi znacznie mniej kasy). 
  • Obniżyć sobie miesięczną ratę, przy pozostawieniu okresu kredytowania bez zmian. 

Oba warianty omówię na konkretnym przykładzie. Mamy zaciągnięty kredyt na 300,000 złotych, o oprocentowaniu 3,5%. Okres spłaty to 25 lat, a miesięczna rata wynosi 1500 złotych. Łączna wartość odsetek to nieco ponad 150,000 złotych. 

Jeśli w pewnym momencie zdecydujemy się nadpłacić kredyt kwotą 30,000 złotych, to:

  • Skrócimy okres kredytowania o 45 miesięcy, a łączna wartość odsetek spadnie do nieco ponad 113,000 złotych. W ten sposób na samych odsetkach zaoszczędzimy około 37,000 złotych. 
  • Obniżymy miesięczną ratę do 1352 złotych (zachowujemy ten sam okres kredytowania), ale suma odsetek też spadnie do poziomu około 135,500 złotych, dzięki czemu na odsetkach zaoszczędzimy blisko 20,000 złotych. 

Wnioski są oczywiste: bez względu na to, który wariant wybierzesz, nadpłacenie kredytu hipotecznego zawsze Ci się opłaci. Obiecałem jednak wyjaśnienie, dlaczego nie zawsze takie rozwiązanie ma sens. 

Kredytu hipotecznego nie warto nadpłacać w sytuacji, gdy:

  • Masz lepszy pomysł na zainwestowanie wolnych środków – przy czym zaznaczam, że to musi być naprawdę przemyślany ruch. Jeśli nie masz doświadczenia w inwestowaniu i nie rozumiesz popularnych produktów inwestycyjnych, to już lepiej nadpłać kredyt. 
  • Zaraz po nadpłaceniu kredytu musiałbyś wziąć kredyt gotówkowy – bo np. musisz zmienić samochód czy zrobić remont mieszkania. Kredyt hipoteczny jest najtańszym pieniądzem na rynku dostępnym dla przeciętnego Kowalskiego, dlatego nie warto z tego rezygnować, jeśli oznaczałoby to pogorszenie Twojej bieżącej sytuacji finansowej. 
  • Nie masz żadnego zabezpieczenia finansowego – nadpłata kredytu przy braku poduszki finansowej? To bardzo zły pomysł. Zacznij od zabezpieczenia budżetu domowego na trudne czasy, a dopiero później myśl o nadpłacaniu hipoteki. 

Wciąż także pozostaje opcja całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Na ten krok decydujemy się wtedy, gdy pozwala nam na to sytuacja finansowa, czyli mamy solidną poduszkę (minimum sumę półrocznych dochodów). Pamiętaj również, że spłacając kredyt hipoteczny przed czasem, możesz domagać się od banku zwrotu części opłat – między innymi prowizji i ubezpieczeń, które zostały naliczone z uwzględnieniem całego okresu obowiązywania umowy. 

Jak zabezpieczyć się przed nagłym wzrostem raty kredytu?

Czy rata kredytu złotowego może nagle wzrosnąć? Oczywiście, że tak. Przypomnij sobie, czym jest WIBOR, a zrozumiesz działanie tego mechanizmu. I zyskasz przewagę nad setkami tysięcy kredytobiorców, którzy nie mają zielonego pojęcia, że ich rata za miesiąc, kwartał czy rok może być o wiele wyższa. 

Wszystko sprowadza się do tego, jakie działania w przyszłości będzie podejmować Rada Polityki Pieniężnej. Każde podwyższenie lub obniżenie stóp procentowych będzie miało swoje odzwierciedlenie w wysokości raty kredytu złotowego. Jest to szczególnie istotne w kontekście kredytów hipotecznych, które zwyczajowo zaciąga się z myślą spłacania ich przez wiele lat. 

Jedynym, co chroni przed wzrostem raty kredytu hipotecznego, jest kredyt ze stałym oprocentowaniem. Ten produkt jest już jednak na wymarciu, banki niezwykle rzadko go oferują, a przy tym gwarancja jest udzielana maksymalnie na 5 lat. 

Wbrew powszechnemu mniemaniu przed wzrostem stawki WIBOR nie chroni nawet kredyt hipoteczny ze stałymi ratami. Stałość polega wyłącznie na tym, że proporcje kapitału i części odsetkowej pozostają mniej więcej na tym samym poziomie. Jednak w momencie podwyższenia stóp procentowych, odsetki zawsze wzrosną. 

Na szczęście istnieją sposoby na to, aby we własnym zakresie zabezpieczyć się przed wzrostem raty kredytu hipotecznego. To przede wszystkim:

  1. Oszczędzanie – zwłaszcza w okresie, kiedy rata jest niska, bo niskie są stopy procentowe.
  2. Budowanie poduszki finansowej na ciężkie czasy. 
  3. Nadpłacanie kredytu, kiedy jest to tylko możliwe. 
  4. Opracowanie strategii wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Zawsze polecam wypróbowanie najprostszego możliwego rozwiązania. Załóżmy, że w momencie zaciągnięcia kredytu hipotecznego Twoja rata wynosi 1000 złotych miesięcznie. Po 2 latach, z powodu obniżenia stóp procentowych, wysokość raty spadła do 800 złotych. Zamiast przejadać te dwie stówki, odkładaj je na koncie oszczędnościowym, aby zbudować sobie bufor finansowy na czas, gdy stopy zostaną podniesione. 

Kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego? 

Wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego przez bank zawsze jest ostatecznością, ponieważ bankowi wcale nie zależy na Twojej nieruchomości – on chce, żebyś grzecznie spłacał raty, najlepiej przez cały okres obowiązywania umowy. Zdarza się jednak, że bank musi podjąć drastyczne kroki. 

Sytuacje, w których bank ma prawo jednostronnie wypowiedzieć umowę, muszą zostać opisane w jej treści. Najczęściej przyczyną jest:

  1. Niespłacenie kredytu – większość banków zastrzega sobie prawo do jednostronnego wypowiedzenia umowy w momencie, gdy klient zalega ze spłatą 3 rat. 
  2. Zmiana przeznaczenia nieruchomości – podstawą do zerwania umowy jest wykorzystywanie nieruchomości niezgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem. Jeśli więc np. urządzisz w mieszkaniu biura na wynajem albo przerobisz część domu na warsztat samochodowy, to… lepiej się do tego nie przyznawaj. 
  3. Nieuprawnione wykorzystanie kredytu – takie sytuacje najczęściej dotyczą kredytów zaciągniętych na budowę domu jednorodzinnego. Jeśli bank uzna, że wydałeś przyznane Ci środki niezgodnie z ich przeznaczeniem, będzie mógł wypowiedzieć umowę. Przykładowo: zadeklarowałeś, że koszt budowy dachu wyniesie 50.000 złotych. Z przedstawionych rachunków oraz ekspertyzy rzeczoznawcy wynika jednak, że zamiast dachówki zastosowałeś najtańszą papę, w efekcie czego faktyczny koszt był o połowę niższy. Resztę pieniędzy wydałeś na coś kompletnie niezwiązanego z budową. Kredyt może zostać wypowiedziany jednostronnie. 
  4. Zniszczenie nieruchomości – nie zapominaj, że bank jest de facto współwłaścicielem Twojej nieruchomości, dlatego nie możesz nią dowolnie rozporządzać. Jeśli celowo zniszczysz, zapuścisz czy znacznie obniżysz rynkową wartość nieruchomości (o 30% lub więcej), będzie to podstawą do wypowiedzenia umowy. 

Umowa kredytowa zostanie Ci wypowiedziana również wtedy, gdy wbrew ustaleniom nie złożysz wniosku o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej czy nie wykupisz obowiązkowego ubezpieczenia od zdarzeń losowych z cesją praw na bank. 

Kredyt hipoteczny a rozwód: co dalej? 

Mega ciężki temat – i w teorii, i w praktyce. Jeśli zaciągnąłeś kredyt z małżonką/małżonkiem, nie mieliście rozdzielności majątkowej, a w pewnym momencie postanowiliście się rozstać, powstanie bardzo kłopotliwa sytuacja. Mitem jest przekonanie, że sprawę tę rozwiąże sąd, bo on zajmuje się tylko podziałem aktywów małżonków, a nie ich długów. 

Co to właściwie oznacza? Że nawet już po rozwodzie, gdy w świetle prawa będziecie dla siebie obcymi ludźmi, w oczach banku nadal oboje jesteście dłużnikami. Oznacza to, że bank może się domagać dalszego spłacania kredytu przez oboje swoich klientów. 

Przykład: Nawet jeśli małżonkowie na drodze podziału majątku ustalą, że w mieszkaniu zostanie np. żona z dziećmi, a mąż zajmie inny lokal, to oboje nadal będą odpowiedzialni za spłatę kredytu. 

Jak z tego wybrnąć? Jest na to kilka sposobów, choć żaden nie jest idealny. Sprawdź dostępne opcje:

  1. Przejęcie długu przez jedną osobę – wydaje się to być najlepsza opcja, o ile oczywiście jedno z małżonków (teraz już byłych) ma odpowiednią zdolność kredytową, co nie jest takie pewne. Jeśli po analizie bank uzna, że jedno z klientów jest w stanie samodzielnie spłacać kredyt, to powinien zgodzić się na aneksowanie umowy. 
  2. Nowy współkredytobiorca – to rozwiązanie można wziąć pod uwagę, gdy poprzedni pomysł nie wypalił z uwagi na niewystarczającą zdolność kredytową jednego z małżonków. Nowym współkredytobiorcą może być np. rodzic.  
  3. Wynajęcie nieruchomości – taka opcja wchodzi w grę wyłącznie w sytuacji, gdy byli małżonkowie pozostają w normalnych relacjach i ustalili, że np. mieszkanie w przyszłości zostanie podarowane dziecku. Jeśli żadne z nich nie chce lub nie może w nim mieszkać, warto rozważyć wynajęcie mieszkania i spłacanie kredytu z czynszu. 
  4. Sprzedanie nieruchomości – ciekawy pomysł, ale tylko wtedy, gdy środki ze sprzedaży mieszkania mogą wystarczyć na całkowitą spłatę kredytu. W przypadku kredytu złotówkowego nie powinno być z tym problemu, ale z kredytem walutowym (szczególnie frankowym) nigdy nic nie wiadomo. 
  5. Dalsze wspólne spłacanie kredytu – rozwiązanie typu „nic się nie stało”, które jest o tyle ryzykowne, że bazuje na wzajemnym zaufaniu. Małżonkowie mogą się jednak dogadać, że jedno z nich zostanie w mieszkaniu z dziećmi, a drugie będzie dalej spłacać kredyt (bo znacznie więcej zarabia). Ewentualnie byli partnerzy mogą podpisać umowę cywilną, w której zobowiązują się do częściowego dokładania się do spłaty zaciągniętego zobowiązania. 

Bez względu na to, którą opcję ostatecznie wybierzesz, zawsze dobrze jest się po ludzku dogadać. Kredyt nie znika wraz z otrzymaniem wyroku rozwodowego. Poza tym sam proces rozwodowy może ciągnąć się miesiącami, a raty nadal trzeba będzie spłacać. Nieprzypadkowo mówi się, że nic nie wiąże ze sobą ludzi tak mocno, jak właśnie kredyt. 

Niespłacany kredyt hipoteczny: co Ci grozi? 

No to mamy problem. Coś w Twoim finansowym życiu poszło nie tak i coraz trudniej jest Ci regulować comiesięczne raty kredytu. Co robić? Zacznę od dobrej informacji: ostatnią rzeczą, na jakiej zależy bankowi, jest przejęcie nieruchomości, bo to oznacza, że instytucja zostaje z niespłaconym kredytem i domem czy mieszkaniem, którego sprzedaż znów wygeneruje konkretne koszty. Dlatego banki zawsze do końca próbują się z dłużnikami dogadywać. 

Jeśli więc wiesz, że możesz mieć problem z dalszym spłacaniem rat kredytu, w pierwszej kolejności skontaktuj się z bankiem i po prostu o tym powiedz. Ważne jest, aby zrobić to przed powstaniem zadłużenia, czyli jeszcze zanim spóźnisz się z ratą. Jeśli zrobisz to dopiero po otrzymaniu ponaglenia, bank najpierw będzie oczekiwać uregulowania zaległości.

Wbrew pozorom pole do negocjacji jest całkiem szerokie. Bank może Ci zaproponować np.:

  • Przesunięcie spłaty części kapitałowej lub odsetkowej o kilka miesięcy.
  • Tak zwane wakacje kredytowe (2-3 miesiące przerwy w spłacaniu rat). 
  • Zmianę warunków udzielenia kredytu, najczęściej wydłużenie okresu spłaty, dzięki czemu miesięczna rata będzie niższa. 
  • Zaproponować konsolidację kredytów, jeśli Twoje problemy wynikają z nadmiernego zadłużenia. 

Pamiętaj! Bank nie gryzie, a jego celem nie jest zniszczenie dłużnika. Straciłeś źródło dochodów? Zachorowałeś? Miałeś wypadek? SKONTAKTUJ SIĘ z bankiem jak najszybciej i zacznij rozmawiać o dostępnych opcjach. 

Jeśli zadłużenie już powstało i wybierzesz taktykę chowania głowy w piasek, to spodziewaj się poważnych problemów. Ich skala zależy od tego, jak długo spóźniasz się ze spłatą raty. W dużym uogólnieniu można to podzielić na kilka etapów. 

Etap 1: opóźnienie do 30 dni 

Nie jest jeszcze tak źle. Jeśli w dniu spłaty raty kredytu bank nie będzie mógł pobrać odpowiedniej kwoty z konta, to wkrótce spodziewaj się SMS-a lub telefonu z pytaniem o przyczynę opóźnienia i wezwaniem do jak najszybszego uregulowania należności. Jeśli i na to nie zareagujesz, otrzymasz pismo ponaglające – z reguły banki pobierają za to dodatkową opłatę (50-100 złotych). 

Etap 2: opóźnienie powyżej 30 dni, ale do 90 dni

Sytuacja robi się poważna, ponieważ każde opóźnienie w spłacie raty powyżej miesiąca jest automatycznie odnotowywane w BIK, co oczywiście odbije się na Twoim scoringu. Najgorsze jest jednak to, że jeśli nadal unikasz uregulowania zaległości, bank przyśle Ci pismo, w którym zagrozi wypowiedzeniem umowy kredytowej. A to już nie są przelewki – wypowiedzenie umowy jest równoznaczne z tym, że musisz spłacić cały kredyt w ciągu 30 dni. 

Etap 3: opóźnienie powyżej 90 dni, ale do 180 dni 

Na tym etapie bank spokojnie może już przekazać sprawę do sądu i domagać się wszczęcia procesu egzekucyjnego, ale… raczej tego nie zrobi. Niemal pewne jest, że bank rozpocznie własny proces windykacji długu, wysługując się wynajętą do tego firmą. Co ciekawe, nadal jest tutaj pole do porozumienia i ustalenia jakiegoś sensownego dla obu stron modelu spłaty zadłużenia. W grę wchodzi nawet sprzedaż nieruchomości przez kredytobiorcę w celu zdobycia środków na całkowite uregulowanie pozostałej do spłaty kwoty kredytu. 

Etap 4: opóźnienie powyżej 180 dni 

Bank może już założyć, że dłużnik jest niewypłacalny i nie ma sensu dalej z nim negocjować. Na podstawie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które podpisałeś wraz z umową kredytową (choć możesz nawet o tym nie wiedzieć) do gry wchodzi komornik sądowy, który wszczyna egzekucję z całego majątku dłużnika, a nie tylko nieruchomości zabezpieczonej hipoteką! 

Doprowadzenie do etapu 4 to – pisząc kolokwialnie – masakra. Nie dość, że nieruchomość zostanie zlicytowana (i to za znacznie niższą kwotę niż jej wartość rynkowa), to jeszcze poniesiesz koszty postępowania windykacyjnego i komorniczego. Jest praktycznie pewne, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie zaspokoją roszczeń banku i nie pokryją wspomnianych kosztów, dlatego problem wcale nie zniknie i nadal będziesz dłużnikiem! 

Dlatego, choćby się waliło i paliło, za wszelką cenę nie dopuść do takiego scenariusza. Działaj od razu, gdy tylko pojawią się problemy ze spłacaniem rat, utrzymuj kontakt z bankiem, skorzystaj z doradztwa finansowego, nie przegap też momentu, w którym uda się jeszcze sprzedać nieruchomość z wolnej ręki i pokryć roszczenia banku. 


Jeśli udało Ci się dotrzeć do tego miejsca, to śmiało możesz uznać, że masz wystarczającą konsumencką wiedzę, by zostać świadomym kredytobiorcą. Stosując się do, w gruncie rzeczy, prostych zasad, które Ci przybliżyłem, realnie zmniejszysz ryzyko wzięcia sobie na plecy ciężaru, którego nie będziesz w stanie dźwigać. Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie finansowe, które jednak można okiełznać i żyć z nim tak, aby nie było kulą u nogi – a już na pewno nie do emerytury. 

7 komentarzy

  1. ix.ou

    Cześć,

    Mijasz się z prawdą:

    Ważne: Hipoteka może być ustanowiona wyłącznie do wartości kredytu. – hipoteka najczęsciej ustanawiana jest do wysokości wszystkich kosztów kredytowych tj. wartości kredytu, odsetek itp. Przykładowo moja hipoteka ustalona jest do kwoty ok. 560 000 zł przy kredycie: 350 000 zł/

    • Dzięki za sygnał. Usunąłem to zdanie, bo faktycznie mogło wprowadzać w błąd. Oczywiście masz rację – suma hipoteki, która wpisywana jest do KW, może być wyższa niż suma samego kredytu (nawet z odsetkami).

  2. Mr.Kwiatek

    Czy jest możliwość otrzymania tego artykułu w formie pdf? Chciałbym sobie to wydrukować, biorąc pod uwagę, że za kilka tygodni/miesięcy będę z kredytem hipotecznym na karku :)

  3. Marek

    Dodałbym informację że o nadpłacie kredytu musimy poinformować bank. W niektórych bankach można to zrobić też przez aplikację mobilną banku. Samo przelanie większej kwoty nic nie da. Bank pobierze tylko tyle ile jest w harmonogramie.

  4. obi

    1. Czyli jeśli obecnie jest niższa stopa (raty malejące), mam dobrą sytuację to najlepiej po prostu odkładać pieniądze i w momencie gdy uzbiera się górka + poduszka finansowa lub stopy zostaną podniesione to wtedy spłacić.
    2. Może głupie pytanie, ale wolę się upewnić. Jeśli teraz jest niska stopa i chcę nadpłacić kredyt, ale zanim to zrobię stopa zostanie podniesiona to nie mam automatycznie gorszej sytuacji. Może inaczej – nie ma różnicy czy nadpłacam przy niskiej czy przy wysokiej stopie, ponieważ zawsze spłacam sam kapitał niezależny od stopy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *