Hipoteka przymusowa: co to jest? Kiedy powstaje? Jak ją wykreślić?

Czym jest hipoteka przymusowa? Jak działa? Kto może ją ustanowić? Jak ją wykreślić z księgi wieczystej? Sprawdzam!

Hipoteka przymusowa
Fot. C by ZF

Wszyscy mniej więcej wiemy, czym jest hipoteka. Zgodnie z definicją urzędowo-prawniczą jest to ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawia się na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz innej hipotece w celu zabezpieczenia wierzytelności. Najczęściej ustanowienie hipoteki jest skutkiem umowy pomiędzy kredytobiorcą a bankiem lub prywatną firmą pożyczkową. Strony dogadują się, że jedna z nich przekazuje określoną kwotę pieniędzy drugiej, ale w zamian za prawo do rzeczy będącej przedmiotem zabezpieczenia. Spokojnie, dalej będzie już prościej. W tym artykule przyglądam się specyficznemu rodzajowi hipoteki, czyli hipotece przymusowej, która istotnie różni się od hipoteki umownej. Po szczegóły zapraszam do dalszej części tekstu. 

Czym dokładnie jest hipoteka przymusowa? 

Hipoteka przymusowa, jak nietrudno się domyślić, jest przeciwieństwem hipoteki dobrowolnej (umownej). Do jej ustanowienia nie jest potrzebna zgoda właściciela nieruchomości. W zasadzie nie musi on nawet brać udziału w całym procesie – po prostu w pewnym momencie otrzyma oficjalną informację o tym, że ktoś ustanowił ograniczone prawo rzeczowe na jego majątku. 

Oczywiście nie jest tak, że każdy może sobie wedle własnego uznania ustanawiać hipoteki na czyichś nieruchomościach. Takie działanie musi mieć umocowanie prawne. Podstawą jest tytuł wykonawczy, a konkretnie – tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, który potwierdza istnienie długu. W praktyce najczęściej jest to:

  • prawomocne orzeczenie sądu,
  • orzeczenie sądu podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
  • ugoda, do której doszło przed mediatorem,
  • postanowienie prokuratorskie,
  • decyzja administracyjna (nie musi być ostateczna).

Hipotekę przymusową można ustanowić także na udziale w nieruchomości (czyli jej części). 

Hipoteka przymusowa to jeden z najskuteczniejszych „batów” na dłużników. Nikt przecież nie chciałby stracić np. domu czy mieszkania, dlatego wierzyciele bardzo chętnie występują do sądów o ustanowienie takiego zabezpieczenia.

Dodatkowo warto podkreślić, że w Polsce obowiązuje wyłącznie pojęcie hipoteki przymusowej kaucyjnej. Oznacza to, że hipoteka zabezpiecza nie tylko główną wierzytelność, ale także przyszłe odsetki od niej i koszty ewentualnej egzekucji długu.

Kto może wnioskować o ustanowienie hipoteki przymusowej?

Każdy wierzyciel, który wystąpi do sądu o stosowne orzeczenie. Może to być firma, wierzyciel prywatny, bank, pożyczkodawca, nawet ktoś z rodziny. Dlatego mając długi, a już szczególnie takie „z brodą”, dobrze będzie sobie je usystematyzować, chociażby wertując popularne bazy dłużników czy zamawiając sobie raport BIK

Problem w tym, że w niektórych przypadkach do dokonania wpisu o hipotece przymusowej nie jest wcale potrzebne orzeczenie sądu. Ten obowiązek nie dotyczy ani Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, ani jednostek samorządu terytorialnego i Urzędów Skarbowych. 

Ranking najlepszych: Wrzesień 2020

Najlepsze lokaty, konta i oferty - wrzesień 2020

Zacznijmy od ZUS-u. Ta tak lubiana przez nas instytucja, która w przyszłości wypłaci nam mizerne emerytury, może ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości lub nieruchomościach bez wszczynania postępowania egzekucyjnego z innych składników majątku zadłużonej osoby. ZUS po prostu wysyła wniosek do sądu, powołując się na zaległości w opłacaniu składek – czy to za siebie, czy na przykład za pracowników. 

Podobnie wygląda to w przypadku jednostek samorządu terytorialnego oraz Urzędów Skarbowych, które mogą złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej, powołując się na Ordynację podatkową. Celem takiego działania jest zabezpieczenie wierzytelności z tytułu zaległości podatkowych – wystarczy na przykład uporczywe uchylanie się od opłacania podatku od nieruchomości. Sąd, po otrzymaniu decyzji podatkowej lub tytułu wykonawczego, ustanawia hipotekę na kwotę wierzytelności wraz z odsetkami ustawowymi za zwłokę

Konsekwencje ustanowienia hipoteki przymusowej

Najpierw dobra informacja: hipoteka przymusowa (podobnie jak umowna) nie jest równoznaczna z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Czyli: po ustanowieniu hipoteki nieruchomość ani żadna jej część, nie przechodzi automatycznie na wierzyciela. Do tego potrzebne jest osobne postępowanie egzekucyjne. 

Pora przejść do mniej sympatycznych wiadomości. Po ustanowieniu hipoteki bardzo komplikuje się sprawa z rozporządzaniem nieruchomością. Pisząc wprost: niewiele można z nią zrobić, a już na pewno będzie ją bardzo trudno sprzedać. Nabywcy są dziś ostrożni i w zasadzie standardem jest sprawdzanie księgi wieczystej np. domu czy mieszkania przed jego zakupem. 

Oczywiste jest to, że sprzedanie nieruchomości obciążonej hipoteką, a już tym bardziej przymusową, jest bardzo trudne, a na wolnym rynku wręcz niewykonalne – zwłaszcza gdy potencjalni nabywcy zorientują się, że wierzycielem jest ZUS czy Skarb Państwa. 

Ważne! Hipoteka przymusowa, podobnie jak umowna, może przejść na nowego właściciela nieruchomości. 

W takiej sytuacji, gdy konieczne jest sprzedanie nieruchomości, aby pokryć inne zobowiązania, trzeba już postarać się o wyczyszczenie hipoteki przymusowej

Znajdź najlepsze oprocentowanie:


Jak wykreślić hipotekę przymusową?

Przede wszystkim jest to jak najbardziej możliwe, dlatego nie należy traktować ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości, jako końca świata. Najlepszym i najszybszym rozwiązaniem jest oczywiście porozumienie się z wierzycielem, spłacenie swojego długu i złożenie do sądu wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej. Można to jednak zrobić wyłącznie dołączając do wniosku pisemną zgodę wierzyciela – niezależnie od tego, czy jest to osoba prywatna, firma, bank, urząd, ZUS czy ktokolwiek inny. 

Ważne! Za złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki pobierana jest opłata w wysokości 100 złotych – za każdą hipotekę. 

Wniosek o wykreślenie hipoteki może również złożyć notariusz, który potwierdza akt notarialny przy sprzedaży nieruchomości. Trzeba mu tylko przedstawić oświadczenie wierzyciela, że wyraża na to zgodę. Oczywiście również podlega to opłacie w wysokości 100 złotych za każdy wpis w dziale IV księgi wieczystej. 

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa? 

Zawsze wtedy, gdy wierzytelność zostaje spłacona (wraz z odsetkami i ewentualnymi kosztami egzekucyjnymi). Wówczas wierzyciel nie ma już podstaw do tego, aby zabezpieczać swoją wierzytelność na nieruchomości. Nieco bardziej skomplikowane są natomiast przypadki, w których wierzytelność ulega przedawnieniu – najczęściej dotyczy to różnego rodzaju zaległości wobec ZUS, Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. 

Aktualnie przepisy stanowią, że nawet w przypadku przedawnienia się wierzytelności, wierzyciel nadal może prowadzić egzekucję nieruchomości, w oparciu o ustanowią na niej hipotekę – w tym przymusową. Dlatego osobiście nie stosowałbym tutaj metody ciągłego odwlekania sprawy i – gdybym znalazł się w takiej sytuacji – za wszelką cenę starałbym się porozumieć z wierzycielem. 

Jak spłacić wierzyciela, gdy grozi licytacja komornicza nieruchomości? 

Nie będę tutaj rzucać komunałami w stylu „sięgnij po oszczędności” czy „uporządkuj budżet domowy”, bo oczywiste jest, że osoby, których nieruchomość stała się przedmiotem zastawu przymusowego są już w naprawdę trudnej sytuacji finansowej. Jedynym sensownym wyjściem z niej wydaje się zatem sprzedaż nieruchomości

Jak to jednak zrobić, skoro hipoteka przymusowa odstrasza potencjalnych nabywców? Po pierwsze: warto pamiętać o tym, że żadnemu wierzycielowi nie zależy na wszczęciu licytacji komorniczej. Jest to proces długi, kosztowny, niedający też gwarancji, że uda się w pełni zaspokoić wierzytelność. 

Dlatego dobrze będzie się z wierzycielem dogadać i np. uzgodnić, że przejmie on nieruchomość w zamian za odstępne. Jeśli przykładowo nieruchomość jest warta 300.000 złotych, a hipoteka przymusowa zabezpiecza kwotę 150.000 złotych, warto zaproponować klasyczny deal – wierzyciel wypłaca swojemu dłużnikowi np. 100.000 złotych w zamian za prawo własności. 

Inną opcją jest znalezienie nabywcy, który nie przestraszy się hipoteki przymusowej i pomimo niej będzie zainteresowany zakupem. Najpewniejszym adresem jest oczywiście biuro pośrednictwa – agencje nieruchomości wręcz same wyszukują zadłużone lokale, odkupując je po bardzo atrakcyjnej cenie, oddłużając i sprzedając z zyskiem. 

Licytacja komornicza a hipoteka przymusowa 

Ostatnim aktem związanym z hipoteką przymusową jest właśnie licytacja komornicza nieruchomości. Dojdzie do niej, jeśli w toku postępowania egzekucyjnego strony się nie porozumieją i wierzyciel nie zgodzi się na wykreślenie hipoteki. 

W takiej sytuacji komornik podejmuje próbę sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości, a za uzyskane środki spłaci wierzytelność – oczywiście niekoniecznie całą, jeśli licytacja okaże się mało dochodowa. Co ciekawe, licytacja komornicza może zostać wszczęta nawet bez wniosku wierzyciela. 

Warto tutaj wspomnieć, że po zlicytowaniu nieruchomości uzyskane pieniądze w pierwszej kolejności pokryją koszty egzekucyjne, następnie ewentualne należności alimentacyjne, należności za pracę, należności zabezpieczone hipoteką morską, a dopiero w piątej kolejności należności zabezpieczone hipoteką przymusową. Na samym końcu jest natomiast dotychczasowy właściciel, dla którego zostanie niewiele (o ile cokolwiek). 

Raz jeszcze podkreślę: licytacja komornicza to ostateczność i wcześniej z pewnością dojdzie do negocjacji na linii dłużnik-wierzyciel. Nie ma sensu tego unikać, lepiej jest jak najszybciej porozumieć się z wierzycielem i wspólnie znaleźć jakiejś wyjście z tej sytuacji, na czym skorzystają obie strony. 

Słyszeliście kiedykolwiek o hipotece przymusowej? A może jest tutaj ktoś, na kogo nieruchomości taka hipoteka została ustanowiona lub sam wnioskował o to do sądu? Komentujcie! 

11 komentarzy

  1. Marek (Wrocław)

    „Hipotekę przymusową można ustanowić także na udziale w nieruchomości (czyli jej części).” – udział w nieruchomości a część nieruchomości, to nie jest to samo.

      • Marek (Wrocław)

        To zapytam: jak wygląda ustanawianie hipoteki na części nieruchomości? Wiem, jak na udziale w prawie własności nieruchomości, na części nieruchomości (jeszcze) nie.

        • To może ja zapytam: Mam udział 1/4 we własności nieruchomości. Czy mogę powiedzieć, że mam część nieruchomości? Jeśli nie, to dlaczego?

          Pytam serio! :)

          • Marek (Wrocław)

            Udział jest podzielony w sensie prawnym. Część nieruchomości nie występuje w obrocie (poza wyjątkami, ale nie dotyczącymi hipoteki). Na części nieruchomości można zasadzić drzewa, na udziale – nie :-)

      • Polak

        Mam pytanie kupiłem działkę budowlaną na licytacji komorniczej i na niej jest wpis w dziale 4 hipoteka przymusowa . Oczywiście po wcześniejszym właścicielu chcę to jak najszybciej wykreślić ale w w sądzie w K W. Robią mi pod górę mówiąc że może się zejść do 8 miesięcy i wogole że wniosek źle wypełniony i nie udzielają porad prawnych.Zero pomocy a zapłaciłem za KW skreślenie

  2. Dorota

    Brakuje w tym artykule informacji że hipotekę przymusową może także w trakcie procesu ustanowić sąd. Brakuje mi też informacji jak ściągnąć taką hipotekę.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *