Elektroniczne księgi wieczyste: jak sprawdzać, przeglądać i rozumieć księgi wieczyste online?

Księga wieczysta jest najważniejszym dokumentem opisującym stan prawny nieruchomości. Znajdziemy w niej wszelkie informacje na temat właściciela, ewentualnych obciążeń (np. hipoteka) oraz cech danej nieruchomości. Księgi wieczyste mogą wydawać się reliktem przeszłości, jednak od 2016 roku funkcjonują one już w formie elektronicznej (choć nadal nie wszystkie). Postanowiłem przyjrzeć się temu tematowi nieco bliżej, ponieważ nieruchomości mają bezpośredni związek z finansami osobistymi – zwłaszcza z punktu widzenia osób inwestujących np. w mieszkania czy grunty. Z mojego artykułu dowiecie się, jak można sprawdzić elektroniczne księgi wieczyste, jak rozumieć zawarte w nich informacje i co zrobić w sytuacji, gdy nie znamy numeru księgi.

Księgi wieczyste online: ważna zmiana

Elektroniczne księgi wieczyste zostały wprowadzone w 2016 roku, co było konsekwencją nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego. Wówczas powstał system teleinformatyczny, który umożliwił wnioskowanie o wprowadzenie zmian w księgach online.

Celem wprowadzenia tej zmiany było zlikwidowanie ryzyka manipulowania przy sprzedaży nieruchomości. Prosty przykład: przed „erą” elektronicznych ksiąg wieczystych, mogło dochodzić (i dochodziło) do sytuacji, w której dana nieruchomość była sprzedawana kilka razy przez nieuczciwego właściciela. Jak to możliwe?

Otóż procedura dopisania nowego właściciela do księgi wieczystej zajmowała nawet kilka dni – notariusz musiał sporządzić wniosek i wysłać go do sądu. W tym czasie oszust mógł ponownie sprzedać tę samą nieruchomość innej osobie, zgarniając pieniądze i zostawiając swoje ofiary z ogromnym problemem.

Inny przykład. Nieuczciwy sprzedawca mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny obciążający jego nieruchomość. Zanim dokonano stosownego wpisu w księdze, nieruchomość mogła zostać sprzedana nieświadomemu nabywcy, który przejmował ją wraz z hipoteką.

Jak sprawdzić elektroniczną księgę wieczystą?

Dzięki wspomnianemu systemowi teleinformatycznemu jest to bardzo proste. Wystarczy tylko wejść na oficjalną stronę Ministerstwa Sprawiedliwości, na której znajduje się wyszukiwarka elektronicznych ksiąg wieczystych.

Ważne! Dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych na stronie MS jest całkowicie darmowy!

Następnie trzeba już tylko podać numer księgi i kliknąć „Wyszukaj księgę”. Numer można uzyskać u aktualnego właściciela nieruchomości. Uczciwy sprzedawca nie będzie robić z tego żadnej tajemnicy. Powinien to być standardowy etap oceny atrakcyjności zakupu danej nieruchomości, ponieważ z księgi można się dowiedzieć chociażby, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, czy nie ma współwłaścicieli oraz czy wszystkie informacje na jej temat przekazane przez sprzedawcę są zgodne z prawdą.

Po wpisaniu numeru księgi i potwierdzeniu wyszukiwania, po kilku chwilach zyskamy możliwość zapoznania się z informacjami aktualnymi lub zupełnymi. Na czym polega różnica?

• Dane aktualne – jak sama nazwa wskazuje są to wszelkie dane dotyczące aktualnego stanu prawnego nieruchomości. Dowiemy się, kto jest jej właścicielem i czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
• Dane zupełne – obejmują również dane historyczne, czyli można się dowiedzieć, kto w przeszłości był właścicielem nieruchomości i czy nie była ona obciążona hipoteką. Uwaga! Dane historyczne kończą się na roku 2003 (wtedy zaczęto przenosić księgi wieczyste do systemu informatycznego). Informacje z wcześniejszego okresu są dostępne wyłącznie w formie papierowej i można się z nimi zapoznać jedynie w sądzie.

Księgi wieczyste po adresie lub numerze działki

Co, jeśli nie znamy numeru księgi wieczystej? To znacznie komplikuje sprawę, ponieważ przeglądarka Ministerstwa Finansów nie przewiduje możliwości wyszukania księgi wieczystej po adresie, numerze działki czy nawet danych obecnego właściciela. W takiej sytuacji konieczne będzie ustalenie numeru księgi wieczystej, co dla osoby postronnej może być sporym wyzwaniem.

Taki numer można uzyskać w starostwie powiatowym, jednak trzeba mieć ku temu interes prawny. Co ważne, za takowy nie uchodzi chęć zakupu nieruchomości. Dlatego lepiej po prostu ustalić numer księgi u właściciela – nawet jeśli ten go nie zna, może bez problemu otrzymać go w starostwie.

Istnieje również inny sposób. W sieci działa sporo komercyjnych wyszukiwarek numerów ksiąg wieczystych, które za opłatą podadzą taki numer na podstawie adresu czy numeru działki. Ile kosztuje taka przyjemność? Średnia stawka wynosi około 40 złotych.

Mamy dostęp do elektronicznej księgi wieczystej. Jak ją czytać?

Po otwarciu księgi wieczystej dla danej nieruchomości pojawi się pięć zakładek odpowiadających działom dokumentu. Są to:

Dział I-O – czyli oznaczenie nieruchomości

W tym dziale znajdują się wszelkie podstawowe informacje na temat nieruchomości, czyli jej adres, rodzaj (czy jest to działka zabudowana czy niezabudowana, lokal mieszkalny), liczba kondygnacji czy powierzchnia użytkowa. Informacje te są ustalane na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali.

Dział I-SP – czyli spis praw związanych z własnością

W tym dziale znajdziemy informacje na temat tzw. praw rzeczowych. Prostym przykładem będzie prawo do wjazdu na działkę przez teren innej nieruchomości, co zdarza się w ciasnej zabudowie. Koniecznie trzeba to więc sprawdzić. Jeśli księga została założona dla lokalu mieszkalnego, to w dziale I-SP może się znaleźć informacja np. o udziale właściciela w nieruchomości wspólnej, czyli chociażby wspólnocie mieszkaniowej.

Dział II – czyli dotyczący własności

Nietrudno się domyślić, że znajdziemy tutaj informacje o tym, kto właściwie jest właścicielem nieruchomości. To bardzo ważne, ponieważ może się okazać, że wbrew zapewnieniom sprzedającego, nie jest on jedynym właścicielem, co oczywiście znacznie skomplikuje transakcję (a wręcz może ja uniemożliwić – dlatego nigdy nie wpłacamy zaliczki czy zadatku, jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości dotyczące stanu właścicielskiego nieruchomości).

Dział III – czyli prawa, roszczenia i ograniczenia

W tym dziale wpisuje się wszelkie obciążenia nieruchomości, poza hipoteką. Znajdziemy tutaj również informacje o ewentualnych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością. Przykładowo: mieszkanie może być obciążone tzw. umową o dożywocie, co oznacza, że obecny lokator ma prawo przebywać w nim do śmierci.

Dział IV – czyli hipoteka

Oczywiście w tym dziale znajdziemy informację o tym, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, na jaką kwotę i na czyją rzecz została ustanowiona. Warto przy tym pamiętać, że wskazana kwota hipoteki wcale nie musi się pokrywać z aktualną wysokością zabezpieczenia, ponieważ nie jest ona zmieniana w toku spłacania kolejnych rat kredytu (zmniejszających zadłużenie).

Wykreślenie hipoteki może nastąpić dopiero po spłaceniu całości zadłużenia. Nabywca obciążonej nieruchomości przejmuje to zobowiązanie i bank może od niego żądać dalszego spłacania rat lub rozliczenia się jednorazowo.

Na koniec jeszcze jedna bardzo ważna kwestia. Elektroniczne księgi wieczyste umożliwiają wnioskowanie o dokonanie wpisu w czasie rzeczywistym – wzmianka o tym, że taki wniosek został złożony, będzie znajdować się w dokumencie (nie jest to jednak równoznaczne z tym, że wniosek zostanie zaakceptowany przez sąd).

Stąd też bezwzględnie trzeba zapoznać się ze wszystkimi adnotacjami w księdze. Może się bowiem okazać, że w dniu przeniesienia własności nieruchomość np. nie będzie obciążona służebnością do drogi, a po kilku dniach już tak. Nowy właściciel będzie musiał to zaakceptować, ponieważ miał możliwość sprawdzenia treści księgi wieczystej przed zakupem.
Zaglądaliście kiedykolwiek do elektronicznej księgi wieczystej? Wiedzieliście w ogóle o takiej możliwości? Czas zostawić komentarz!