Czy oddałbyś mieszkanie za 600 złotych miesięcznie? Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i na co trzeba uważać?

Ten temat budzi ogromne kontrowersje, ale także ciekawość, dlatego musiał w końcu pojawić się na ZaradnyFinansowo.pl. Odwrócony kredyt hipoteczny, bardzo często mylony z rentą dożywotnią oferowaną od kilku lat przez Fundusze Hipoteczne, za chwilę oficjalnie pojawi się w ofertach banków. Zebrałem dla Was wiedzę o tym zagadnieniu i spróbuję wyjaśnić kilka kwestii, a także rozprawić się z mitami. Zachęcam do uważnej lektury.

Dla kogo jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Z założenia produkt ten ma być oferowany osobom, które z różnych przyczyn nie są zainteresowane przekazaniem swojego mieszkania w spadku rodzinie, a jednocześnie mają problem z wiązaniem końca z końcem. W skrócie – seniorom. Statystyczny polski emeryt otrzymuje emeryturę w wysokości ok. 1200 złotych na rękę (dotyczy to aż 65% z nich). To mało. Jednocześnie Ci sami emeryci często muszą samodzielnie utrzymywać sporej wielkości mieszkania. Opłaty za czynsz i media pochłaniają znaczną część tych skromnych emerytur. Nic dziwnego, że ta grupa jest szczególnie narażona na wpadnięcie w spiralę zadłużenia.

Dla wielu emerytów, żyjących samotnie lub nie utrzymujących bliskich kontaktów z rodziną, rozwiązaniem może okazać się odwrócony kredyt hipoteczny. W odróżnieniu od lepiej znanej renty dożywotniej (przekazanie mieszkania w zamian za dodatkowe środki wypłacane przez Fundusz Hipoteczny aż do śmierci seniora), produkt ten został już oficjalnie uregulowany pod kątem prawnym. Od 15 grudnia zacznie w Polsce obowiązywać ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym i produkt ten pojawi się w ofercie banków.

Na czym polega odwrócona hipoteka?

Odwrócony kredyt hipoteczny, w odróżnieniu od renty dożywotniej, jest umową terminową, zawieraną na określony czas. Bank, jakkolwiek dziwnie to nie zabrzmi, nie ma idei zarabiania na sprzedaży nieruchomości, ale na odsetkach, jakie nalicza przez cały czas trwania zobowiązania. Te odsetki będą miały znaczenie w chwili, gdy przyjdzie mu sprzedać nieruchomość i rozliczyć się ze spadkobiercami. Wyjaśnię to za chwilę.

Bank podpisując umowę odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązuje się, że przez cały okres obowiązywania porozumienia, będzie wypłacać kredytobiorcy określoną kwotę pieniędzy. Nie ponosi jednak żadnych kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości, czyli nie opłaca czynszu i mediów.

Ważne! Specyfiką odwróconego kredytu hipotecznego jest to, że strony mogą ustalić, iż bank wypłaci całą przewidywaną kwotę od razu (po zsumowaniu lat obowiązywania umowy i miesięcznej raty, do jakiej opłacania się zobowiązuje). Jest to istotna różnica w stosunku do renty dożywotniej, gdzie pieniądze wypłacane są wyłącznie w formule miesięcznego dodatku.

Jakie są najważniejsze zapisy ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym? Wybrałem dla Was te, które mają istotny wpływ na bezpieczeństwo osoby decydującej się zawrzeć umowę z bankiem:

• produkt mogą oferować tylko banki pozostające pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego – gwarantuje to, że kredyt jest bezpieczny i zapisy umowy muszą być zgodne z polskim prawem;
• bank, który udziela kredytu, musi posiadać odpowiedniej wysokości zabezpieczenie gwarantujące realizację umowy przez cały czas jej obowiązywania;
• mieszkanie, które jest przedmiotem umowy i gwarantuje nam wypłatę miesięcznej raty, pozostaje naszą własnością także po zakończeniu trwania umowy. Nieruchomość staje się własnością banku dopiero po śmierci klienta;
• umowa jest zawierana na określony czas, nie obowiązuje do śmierci klienta, jak ma to miejsce w przypadku renty dożywotniej;
• zobowiązanie jest odwracalne do roku po śmierci kredytobiorcy – w tym czasie spadkobiercy mogą spłacić bank (wraz z odsetkami) i odzyskać mieszkanie;

Zakładam, że najbardziej zainteresował Was ostatni punkt tej wyliczanki. Chodzi w nim o to, że spadkobiercy otrzymują ustawowe prawo do zawalczenia o zwrot nieruchomości, ale tylko w ciągu roku od śmierci klienta banku. W tym czasie mogą wystąpić do instytucji z wnioskiem o rozwiązanie umowy. Procedura jest następująca: bank przedstawia wszystkie dokumenty, dowodzi, ile pieniędzy wypłacił kredytobiorcy i na podstawie wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę ustala kwotę, jaką spadkobiercy muszą mu oddać.

Ważne! Spadkobiercy muszą oddać nie tylko sumę wypłacanych miesięcznie pieniędzy, ale także odsetki od nich, które przez cały czas obowiązywania umowy naliczał bank.

Sprawa jest bardzo opłacalna w sytuacji, gdy śmierć kredytobiorcy nastąpiła względnie szybko i nie trzeba oddawać bankowi zbyt wysokiej kwoty. W przeciwnym razie może się bowiem okazać, że operacja jest nie warta świeczki. Kluczowe znaczenie ma tu wycena rzeczoznawcy. Jeśli uzna on, że mieszkanie jest warte więcej niż należność banku wynikająca z umowy, bank będzie musiał zwrócić tę różnicę spadkobiercom po sprzedaniu nieruchomości.

Na jakiej podstawie bank ustala wysokość kwoty, jaką miesięcznie będzie wypłacać kredytobiorcy? Obowiązują tu wewnętrzne regulacje instytucji i ocena ryzyka. Oczywiście, bank nie może brać pod uwagę prawdopodobieństwa śmierci klienta, bo nie jest w stanie dobrze tego oszacować. Dla banku cały układ jest więc pewną formą loterii czy zakładu, podobnego do ubezpieczenia na życie. Może się bowiem okazać, że po np. 15 latach obowiązywania umowy, wartość nieruchomości spadnie do tego stopnia, że zarobek instytucji będzie minimalny lub żaden. Bo raczej nie znajdą się spadkobiercy, chcący spłacić dług, którego nie pokryje kwota ze sprzedaży mieszkania. Dlatego nie mamy co liczyć na to, że banki będą ochoczo proponować wysokie miesięczne raty swoim klientom. Sytuacja będzie odwrotna – bank będzie robić wszystko, aby maksymalnie obniżyć swoje zobowiązanie względem kredytobiorcy (czyli np. postarać się o niską wycenę mieszkania) i w ten sposób zapewnić sobie większą szansę na zarobienie pieniędzy. Jak w życiu – nie ma nic za darmo.

Czy odwrócona hipoteka się opłaca?

Trudno wyrokować, ponieważ oba produkty są oparte na szacunkach (nikt nie zna daty swojej śmierci). Spróbuję to jednak policzyć na bazie porównania zysku, jaki osiągnęlibyśmy sprzedając duże mieszkanie, kupując mniejsze i żyjąc z różnicy, jaka nam zostanie.

Załóżmy, że dysponujemy 60-metrowym mieszkaniem w polskim mieście średniej wielkości, które jest warte około 350.000 złotych.

Podpisując 10-letnią umowę odwróconego kredytu hipotecznego z bankiem możemy liczyć na około 600 złotych miesięcznie (spekuluję, ponieważ dokładny mechanizm obliczania wysokości „raty” nie jest jeszcze rozpowszechniony, banki będą też tworzyć własne, wewnętrzne systemy oceny ryzyka i późniejszej wartości nieruchomości). Oznacza to, że w ciągu 10 lat otrzymamy od banku 72.000 złotych. Z mojej perspektywy – bardzo mało.

Gdybyśmy zdecydowali się sprzedać mieszkanie za tych 350.000 złotych i kupić mniejsze, np. 35-metrowe za 230.000 złotych, uzyskalibyśmy różnicę wynoszącą 120.000 złotych. Po zapłaceniu podatku od wzbogacenia i poniesieniu kosztów remontu oraz przeprowadzki, hipotetycznie zostałoby nam około 90.000-100.000 złotych. Więcej niż oferuje nam bank, ale pamiętajmy, że będziemy mieszkać w mniejszym mieszkaniu. Z drugiej jednak strony pozostaniemy właścicielami nieobciążonej w żaden sposób nieruchomości, którą w przyszłości nadal będziemy mogli spieniężyć lub przekazać członkowi rodziny.

Sprawa jest zatem mocno indywidualna i trudno jednoznacznie ocenić, czy odwrócona hipoteka jest jednoznacznie opłacalna, czy też nie. Wiele zależy od tego, czy mielibyśmy dość samozaparcia, aby zdobyte ze sprzedaży nieruchomości pieniądze zainwestować i je pomnożyć. Mam jednak wrażenie, że to mrzonka. Osoba starsza, która jest życiowo zmuszona do takich działań, raczej myśli tylko o godnym przeżyciu, a nie o budowaniu majątku.

Nie wróżę wielkiego sukcesu instytucji odwróconego kredytu hipotecznego. Pewnie początkowo będzie się on cieszył sporym zainteresowaniem seniorów, ale raczej nie banków, dla których ryzyko niewielkiego zarobku jest zbyt duże. Choć z drugiej strony – banki na pewno sobie jakoś poradzą i postarają się o zbudowanie takiego produktu, który im się opłaci. Być może sytuacja się zmieni, gdy w przyszłym roku nareszcie zacznie obowiązywać ustawa regulująca kwestie związane z rentą dożywotnią, której zasady, mam wrażenie, są jednak nieco bardziej przejrzyste.

Interesowaliście się kiedykolwiek tematem odwróconej hipoteki lub renty dożywotniej? Co o tym sądzicie? Skusiłaby Was wizja poprawy swojej sytuacji materialnej w zamian za przekazanie praw do nieruchomości bankowi lub prywatnemu funduszowi? Zachęcam do komentowania!