Przekazanie mieszkania to jedna z najczęstszych form wsparcia dziecka przez rodziców czy dziadków. To także bardzo cenny prezent, którego jednak nie można podarować ot tak. Konieczne jest dopełnienie formalności, dzięki czemu nikt nie podważy prawa własności dziecka do danej nieruchomości.
Jak zatem przepisać mieszkanie na dziecko? Można to zrobić na kilka sposobów, z których każdy ma swoje zalety i wady. W grę wchodzi przede wszystkim darowizna, przekazanie w testamencie oraz umowa dożywocia. Po szczegóły zapraszam do mojego artykułu.
Darowizna
Darowizna to najczęstsza forma podarowania dziecku mieszkania. Polega na tym, że darczyńca bezpłatnie przekazuje nieruchomość obdarowanemu (w tym przypadku dziecku). Staje się ono właścicielem nieruchomości od daty wskazanej w umowie darowizny, po której może nią już swobodnie dysponować.
Decydując się na darowiznę mieszkania należy przede wszystkim dokonać oszacowania wartości nieruchomości. Mieszkania czy innej nieruchomości nie można wycenić wedle własnego widzimisię, a już na pewno nie wolno z premedytacją zaniżyć tej wartości (będą od niej zależeć koszty całej operacji). Najlepiej zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego, który oszacuje wartość przekazywanej nieruchomości. Sporządzenie wyceny mieszkania to średnio koszt 800-1000 zł, a domu 1500-2000 zł.
Kolejnym krokiem jest przygotowanie dokumentów, w tym podstawy nabycia nieruchomości (np. aktu notarialnego) oraz odpisu z księgi wieczystej. Poprosi o nie notariusz, przed którym zostanie sporządzona umowa darowizny w formie aktu notarialnego.
Czy za darowiznę mieszkania płaci się podatek?
Nie, jeśli umowa darowizny jest zawierana w kręgu najbliższej rodziny, a z tym mamy do czynienia w przypadku przepisania mieszkania na dziecko. Taka transakcja odbywa się w tzw. zerowej grupie podatkowej. Dziecko nabywające nieruchomość jest zwolnione z podatku, o ile zadeklaruje otrzymanie darowizny na formularzu SD-Z2 i złoży go w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia transakcji.
Czy darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego?
Tak, jest to niezbędne, aby umowę darowizny mieszkania sporządzić w formie aktu notarialnego. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami, przede wszystkim opłaceniem taksy notarialnej, której wysokość zależy od wartości nieruchomości:
- od 3 000 do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki,
- od 10 000 do 30 000 zł – 310 zł + 3% nadwyżki,
- od 30 000 do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki,
- od 60 000 do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki,
- od 1 000 000 do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki,
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25%, nie więcej niż 10 000 zł (dla osób z I grupy podatkowej – maks. 7500 zł).
Do wszystkich cen należy doliczyć 23% podatku VAT. Dodatkowo notariusz pobierze 200 zł za wpis do księgi wieczystej nieruchomości.
Ranking najlepszych: Lipiec 2025
Najlepsze lokaty, konta i oferty - lipiec 2025
- Ranking lokat do 7,6%
- Ranking kont bankowych +600 zł premii
- Ranking kont oszczędnościowych do 8%
- Promocje bankowe z gwarantowaną premią $$$
Czy dziecko może sprzedać podarowane mu mieszkanie?
Darowizna przenosi pełną własność mieszkania na obdarowanego z dniem wskazanym w umowie. Odpowiedź brzmi zatem: tak, dziecko po tej dacie może swobodnie dysponować nieruchomością i nawet od razu ją sprzedać.
W takim przypadku trzeba jednak pamiętać o zasadzie, że za sprzedaż nieruchomości w okresie pierwszych pięciu lat po jej otrzymaniu naliczany jest podatek dochodowy – a okres pięcioletni biegnie od zakończenia roku, w którym dziecko dostało mieszkanie.
Jedynym sposobem na uniknięcie podatku jest więc albo wstrzymanie się ze sprzedażą do szóstego roku od nabycia nieruchomości, albo przeznaczenie wszystkich środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. zakup większego mieszkania, działki budowlanej pod budowę domu etc.
Darowizna mieszkania a zachowek
Wiele osób błędnie zakłada, że darowizna mieszkania rozwiązuje kluczową kwestię spadkową, która dotyczy najcenniejszego składnika majątku darczyńcy. To nie do końca prawda. Obdarowana osoba wciąż może być zobowiązana do wypłacenia zachowku innym spadkobiercom, np. rodzeństwu.
To jest ważne: Do spadku nie wliczają się darowizny przekazane na więcej niż 10 lat przed otwarciem procedury spadkowej. Kwestię tę można również rozwiązać poprzez odpowiednią rekompensatę dla innych spadkobierców, np. tzw. spłacenie ich czy przekazanie im innych składników majątku w formie darowizn, o ile jest to wszystko dokładnie udokumentowane.
Czy można anulować darowiznę mieszkania?
Jak najbardziej. Darowizna może być odwołana z powodu rażącej niewdzięczności lub trudnej sytuacji materialnej darczyńcy, o czym wyraźnie mówi art. 897 Kodeksu Cywilnego. Anulowanie transakcji jest możliwe w ciągu roku od zawarcia umowy darowizny.
Testament
Przepisanie mieszkania na dziecko w formie testamentu, co zaskakujące, budzi mniejsze zainteresowanie niż darowizna. Dlaczego mnie to zaskakuje? Ponieważ sporządzenie testamentu wcale nie jest bardziej kłopotliwe, a jest znacznie tańsze.
Znajdź najlepsze oprocentowanie:
Spisanie testamentu ma na celu swobodne rozdysponowanie swojego majątku na wypadek śmierci. Dokument taki musi być natomiast sporządzony jednostronnie – nie może tego zrobić np. małżeństwo, co samo w sobie komplikuje kwestię przekazania dziecku mieszkania w testamencie, jeśli rodzice są jego współwłaścicielami. Choć nie ma obowiązku sporządzania testamentu przed notariuszem, to jak najbardziej warto to zrobić, aby uniknąć ryzyka podważania dokumentu np. przez innych spadkobierców.
To warto wiedzieć: Przekazanie mieszkania w formie testamentu sporządzonego przed notariuszem jest dużo tańsze niż darowizna. Nie płacimy tak wysokiej taksy notarialnej, a cała operacja zamknie się w około 250 zł.
Pewną wadą tego rozwiązania może być natomiast fakt, iż dziecko formalnie i praktycznie nabędzie mieszkanie dopiero po otwarciu spadku, czyli po śmierci testatora. Jeśli więc rodzic wciąż jest relatywnie młody i cieszy się dobrym zdrowiem, to ta opcja z pewnością nie pozwoli dziecku szybko wejść w posiadanie mieszkania. Mało tego: testament można w dowolnej chwili zmienić, co też rodzi ryzyko dla dziecka, że za jakiś czas popadnie w niełaskę i jednak nie wzbogaci się o pierwotnie przeznaczoną dla niego nieruchomość.
Dodatkowo trzeba pamiętać o wspomnianym już zachowku. Przypominam (lub uświadamiam), że niewpisanie kogoś do testamentu czy jednoznaczne zapisanie w nim np. mieszkania dziecku, nie jest równoznaczne z „wydziedziczeniem” pozostałych spadkobierców. Mówimy tutaj tylko o pominięciu, co może zostać łatwo podważone przez inne osoby uprawnione do zachowku.
Jedyną sytuacją, w której sąd może w pełni uszanować wolę zmarłego i odrzucić pretensje do zachowku jest ta, gdy pozostali spadkobiercy dopuścili się rażącego występku, na przykład popełnili przestępstwo, znęcali się nad testatorem itp.
Osobną kwestią jest również ta dotycząca przepisania mieszkania w testamencie np. dwojgu dzieci. Nie wystarczy zapis, że np. połowa mieszkania po śmierci rodzica przechodzi na córkę, a połowa na syna. Tutaj konieczne będzie sporządzenie testamentu z zapisem windykacyjnym, czego dokonuje się przed notariuszem.
Umowa dożywocia
Umowa dożywocia to specyficzna konstrukcja prawna, która – o ile obie strony uszanują jej zapisy – może być całkiem sensownym sposobem na przekazanie mieszkania dziecku.
Umowa ta zakłada, że właściciel mieszkania – na przykład rodzic – przekazuje je swojemu dziecku (lub komuś innemu, ale tu skupiam się na relacjach rodzinnych) w zamian za zobowiązanie do dożywotniego utrzymania darczyńcy. Regulują to zapisy art. 908 Kodeksu Cywilnego.
W ramach umowy dożywocia dziecko zobowiązuje się do zapewnienia rodzicowi miejsca zamieszkania, wyżywienia, odzieży, opału i opieki medycznej, a także do organizacji pogrzebu zgodnie z miejscowym zwyczajem.
Oto kilka najważniejszych, a często nieznanych szerzej aspektów związanych z umową dożywocia, które należy wziąć pod uwagę przed jej zawarciem (nawet z własnym dzieckiem):
- Umowę obowiązkowo zawiera się w formie aktu notarialnego – znów wymagane jest oszacowanie wartości nieruchomości i zapłacenie taksy notarialnej;
- Umowę można rozwiązać sądownie, a podstawą do tego jest niewywiązanie się dziecka z obowiązku zapewnienia opieki;
- Umowa dożywocia nie powoduje powstania prawa do zachowku – po śmierci rodzica inni potencjalni spadkobiercy, na przykład drugie dziecko, nie mogą zatem domagać się zachowku od dziecka będącego stroną umowy;
- Nabywca mieszkania na drodze umowy dożywocia musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% oszacowanej wartości nieruchomości (nie ma tutaj żadnego zwolnienia z tytułu np. stopnia pokrewieństwa);
- Umowę dożywocia mogą zawrzeć wyłącznie osoby dorosłe;
- W przypadku sprzedaży mieszkania przez dziecko – dożywocie przekształcane jest w rentę dożywotnią.
Czy można przepisać mieszkanie na niepełnoletnie dziecko?
Zdarza się, że rodzice chcą zabezpieczyć prawa dziecka do nieruchomości jeszcze zanim osiągnie ono pełnoletność i rozważają przekazanie mu swojego majątku w formie darowizny. Jest to możliwe, natomiast nie jest niestety proste. Przepisanie mieszkania czy domu niepełnoletniemu dziecku to czynność przekraczająca zwykły zarząd, co oznacza, że wymaga uzyskania zgody sądu opiekuńczego.
Cała procedura jest czasochłonna i męcząca (jak to w sądzie), a sprowadza się do:
- Złożenia wniosku do sądu opiekuńczego właściwego dla miejsca zamieszkania dziecka.
- Uiszczenia opłaty sądowej (100 zł).
- Ewentualnego przesłuchania rodziców.
- Wydania zgody przez drugiego rodzica (jeśli żyje).
- Wydania postanowienia przez sąd (ten bada, czy czynność taka będzie korzystna ekonomicznie dla dziecka – jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości obciążonej kredytem, której nie wolno przekazać małoletniemu bez zgody sądu).
Po uzyskaniu zgody rodzice mogą zawrzeć z dzieckiem umowę darowizny przed notariuszem.
Temat jest jednak dość „śliski”, ponieważ:
- W przypadku nieruchomości obciążonej kredytem, dziecko nie przejmuje zobowiązania rodziców – to oni nadal mają obowiązek spłaty zadłużenia;
- Rodzice zachowują możliwość odwołania niewykonanej darowizny w razie pogorszenia się ich sytuacji materialnej, dlatego dziecko wcale nie ma pewności, że ostatecznie mieszkanie stanie się jego własnością;
- Rodzice mają możliwość żądania alimentów od obdarowanego dziecka!
- Jeśli rodzice są w trakcie rozwodu i są współwłaścicielami nieruchomości, to wymagana jest zgoda ich obojga;
- Jeśli mieszkanie jest zadłużone, to sąd i tak nie wyda zgody na darowiznę na rzecz małoletniego dziecka.
Dużo rozsądniejszą, tańszą i w praktyce pewniejszą formą zagwarantowania sobie i dziecku, że mieszkanie rzeczywiście stanie się w przyszłości jego własnością, jest zatem sporządzenie testamentu o odpowiedniej treści lub poczekanie, aż dziecko ukończy 18 lat i spisanie umowy darowizny lub dożywocia. Ostateczną decyzję warto podjąć po konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w prawie rodzinnym i spadkowym.
Dostaliście mieszkanie lub inną nieruchomość od rodziców czy dziadków? A może to Wy jesteście w sytuacji, w której chcecie zrobić taki hojny prezent swoim pociechom? Która opcja wydaje się Wam najkorzystniejsza? Zapraszam do komentowania.
Adtk
Aby sprzedać mieszkanie w okresie 5 lat od darowizny i nie płacić podatku można: Rodzice sami sprzedają mieszkanie (można do tego notarialnie upoważnić np. dziecko, które finalnie będzie obdarowane- wtedy ono załatwia formalności tak jakby sprzedawało mieszkanie, ale sprzedającymi formalnie są rodzice). Następnie gotówkę uzyskaną ze sprzedaży rodzice przekazują dziecku, które może sobie z nią robić co chce. Podatku się nie zapłaci trzeba tylko zgłosić do US fakt darowizny i zrobić to na konto (chyba jest o tym artykuł na blogu.