31 rzeczy, które musisz sprawdzić przed zakupem nieruchomości (mieszkania, domu, działki budowlanej)

Jak nie dać się naciąć przy kupnie nieruchomości? Sprawdzam, na co należy uważać przy kupnie mieszkania, domu lub działki budowlanej.

Nieruchomości - checklista
Fot. C by ZF

Hossa na rynku nieruchomości winduje ceny do absurdalnych poziomów. Mimo to mieszkania, działki budowlane, a nawet domy jednorodzinne sprzedają się na pniu. Mnóstwo osób decydujących się na taki zakup robi to w pośpiechu, chcąc jak najszybciej „zaklepać” dla siebie upatrzoną nieruchomość – zwłaszcza, jeśli jest to okazja cenowa. Takie podejście niestety jest skrajnie ryzykowne i może się skończyć wpadnięciem w niezłe tarapaty, a w najlepszym przypadku zamieszkaniem w miejscu, które nie do końca spełnia pierwotne oczekiwania. Aby uniknąć podobnego scenariusza, trzeba znaleźć czas na bardzo dokładne sprawdzenie nieruchomości – zarówno pod kątem formalnym, jak i czysto praktycznym. Przygotowałem dla Was obszerną listę 31 absolutnie najważniejszych rzeczy, którym trzeba się przyjrzeć przed zakupem mieszkania, domu lub działki budowlanej

Kupujemy działkę budowlaną: co warto sprawdzić?

Zakup działki budowlanej rozważa coraz więcej osób, ponieważ bardzo wysokie ceny mieszkań sprawiają, że budowa własnego domu pod miastem, szczególnie systemem gospodarczym, jest już świetną alternatywą również pod względem finansowym. Wybór działki to bardzo ważny i odpowiedzialny moment, bo popełnienie błędów będzie później rzutować na cały proces budowy, nie wspominając już o komforcie życia. Co zatem sprawdzamy? Oto moja lista. 

1. Położenie działki względem stron świata

Zacznę od banalnej sprawy. Podam Wam tutaj przykład znajomych, którzy kilka lat temu kupili, jak im się wydawało, fajną działkę budowlaną. Problemy zaczęły się już na etapie wyboru projektu, ponieważ większość gotowych projektów uwzględnia wejście od wschodu i taras od południa lub południowego zachodu. Niestety, działka znajomych posiada wjazd od południa, co zmusiło ich do znacznego zweryfikowania swoich planów. Dziś mają taras od strony ruchliwej ulicy i – jak się pewnie domyślacie – rzadko na nim odpoczywają. 

Nie jest też tak, że dom można wrysować w działkę wedle własnego widzimisię. Ograniczeniem są zarówno przepisy prawa (m.in. konieczność zachowania minimalnych odległości od sąsiadujących działek), jak również względy funkcjonalne – jak chociażby właśnie wspomniany wjazd na działkę. 

2. Warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 

Idealnie byłoby kupić działkę, która jest objęta MPZP lub zostały dla niej wydane warunki zabudowy. Oszczędzi to dużo problemów, gdyby miało się okazać, że na danym gruncie nie można wybudować wymarzonego domu. 

Z warunków zabudowy lub MPZP dowiemy się m.in. takich szczegółów, jak:

  • Dopuszczalna powierzchnia zabudowy; 
  • Rodzaj dachu (minimalne i maksymalne nachylenie);
  • Dopuszczalne przez gminę systemy grzewcze (coraz więcej gmin zakazuje np. instalowania kotłów węglowych);
  • Sposób odprowadzania nieczystości – jeśli do działki nie doprowadzono kanalizacji, gmina ustala, czy właściciel może odprowadzać nieczystości do szamba, czy wybudować przydomową oczyszczalnię ścieków;

Dzięki znajomości warunków zabudowy lub MPZP można uniknąć rozczarowania, gdy np. nabywcy działki chcą na niej wybudować nowoczesny budynek z płaskim dachem, ale gmina narzuca, aby dach miał co najmniej 5° nachylenia. 

A co, jeśli działka nie jest objęta MPZP, nie ma warunków zabudowy, a bardzo nam się podoba i chcemy ją kupić? W takiej sytuacji warto sprawdzić, jakie budynki powstały w bezpośrednim sąsiedztwie. Jeśli np. wszystkie mają dachy spadziste, można podejrzewać, że gmina nie wydaje zgody na dach płaski etc. 

Ranking najlepszych: Luty 2020

Najlepsze lokaty, konta i oferty - luty 2020

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Warszawy
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znajdziesz na stronie urzędu miasta lub gminy. Na zdjęciu mapa MPZP dla Warszawy.

3. Dojazd do działki  

Bardzo ważna kwestia, na którą nie wszyscy zwrócą uwagę. Jeśli działka jest położona przy drodze gruntowej, w dodatku w szczerym polu, to można w ciemno zakładać, że dojazd do niej odbywa się po czyjejś działce. W takiej sytuacji należy bezwzględnie sprawdzić, czy obecny właściciel nieruchomości posiada służebność do drogi lub udział w drodze

Jeśli nie, to mogą z tego wyniknąć poważne problemy – na przykład okaże się, że właściciel działki-drogi zażąda od nowych właścicieli nieruchomości wysokiej opłaty za użytkowanie jego własności. Sprawy o służebność do drogi nagminnie kończą się w sądzie. 

4. Dostęp do mediów 

Trzeba to sprawdzić, zarówno decydując się na zakup działki budowlanej, jak i już wybudowanego domu. Zakładanie w ciemno, że na pewno nie będzie problemu z podłączeniem nieruchomości do wodociągu, kanalizacji i sieci energetycznej, to częsty błąd popełniany przez niedoświadczonych nabywców. Może się przecież okazać, że nie ma warunków technicznych do wykonania przyłącza, a gmina w najbliższych latach nie planuje inwestycji wodociągowych w tym rejonie. 

Uwaga! Wzmożoną czujność trzeba zachować w przypadku działek, w których opisie znajduje się adnotacja „media w drodze”. To standardowy wytrych, przy pomocy którego można łatwo wprowadzić nabywcę w błąd. 

Jeśli działka nie ma dostępu do żadnych mediów, przed zakupem trzeba zwrócić się do gminnego zakładu komunalnego, zakładu energetycznego oraz ewentualnie spółki wodociągowej z wnioskiem o przyłączenie. Otrzymamy wówczas informację, czy i w jakim czasie będzie to możliwe. 

W przypadku, gdy działka czy dom nie ma dostępu np. do wodociągu, można rozważyć zakup za odpowiednio niższą cenę. Będzie się to jednak wiązać z koniecznością zainwestowania we własną studnię. 

5. Szerokość działki 

Krótko tylko wspomnę, że dość ryzykowne może być zainwestowanie w działkę o nietypowym kształcie, np. bardzo wąską. Nieprzypadkowo takie nieruchomości są względnie tanie. Wynika to z tego, że później pojawią się poważne problemy na etapie projektowania budynku – jeśli uprzemy się przy posiadaniu garażu, prawdopodobnie konieczne będzie podpiwniczenie domu, co znacząco podnosi koszty budowy. 

Właśnie dlatego zalecam, aby upatrzoną działkę obejrzeć razem z architektem, który zwróci uwagę na takie niuanse. 

6. Lokalizacja  

Chodzi mi tutaj o to, aby przed zakupem nieruchomości sprawdzić, czy codzienne dojeżdżanie do pracy i do domu nie będzie koszmarem. Warto przeprowadzić mały test – podjeżdżamy pod blok/dom czy działkę rano w dzień powszedni i pokonujemy trasę do swojego miejsca zatrudnienia. To samo robimy po południu. Jeśli okaże się, że na tym odcinku panują gigantyczne korki, lepiej dobrze przemyśleć zamieszkanie w tym miejscu. 

Opcja "natężenie ruchu" w Google Maps
Opcja „natężenie ruchu” w Google Maps może okazać się nieoceniona

7. Dopuszczalna zabudowa w okolicy 

Wróćmy jeszcze do kwestii miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Znajdziemy w nim informację na temat tego, jaką zabudowę w bezpośredniej okolicy dopuszcza gmina. Jeśli jest to zabudowa jednorodzinna, to w porządku. Gorzej, gdy MPZP dopuszcza także zabudowę wielorodzinną, a co gorsza – przemysłową. Po latach może się okazać, że po sąsiedzku „wyrośnie” nam np. kilkukondygnacyjny blok. 

Kupujemy dom lub mieszkanie: tych rzeczy nie można lekceważyć 

Zestawiam razem oba rodzaje nieruchomości mieszkalnych, ponieważ mają one wiele wspólnych elementów wymagających sprawdzenia. Przejdźmy od razu do rzeczy.  

1. Czynsz i inne opłaty 

Dobrym pomysłem zawsze jest poproszenie właściciela o okazanie rachunków, które potwierdzają aktualne opłaty. Nie ma sensu poprzestawać na nic nieznaczących formułkach w stylu „Panie, taniutko”. Szczególnie ważne jest ustalenie opłat czynszowych – czy to do wspólnoty, czy spółdzielni. Jeśli natomiast jest to mieszkanie bezczynszowe, dokładnie sprawdzamy, jakie inne opłaty są naliczane właścicielowi nieruchomości. 

Potencjalną pułapką jest również dość powszechne przemilczanie przez właściciela niektórych opłat. Na przykład: właściciel informuje nabywcę o wysokości czynszu, ale „zapomina” o funduszu remontowym, który może być nawet znacznie wyższy. 

Ponadto warto dopytać o takie kwestie, jak:

  • Faktyczne koszty mediów – nie prognozowane, np. przez gazownie, ale rzeczywiście poniesione za np. ostatnie półrocze czy zimę; 
  • Różnego rodzaju opłaty wnoszone do wspólnoty czy zarządcy nieruchomości – np. za utrzymanie zieleni czy odśnieżanie; 
  • Zwroty/dopłaty – ważna kwestia w przypadku rozliczania ryczałtowego za wodę, gaz czy ogrzewanie komunalne. Dobrze będzie sprawdzić, czy obecny właściciel częściej otrzymuje zwrot, czy może musi dopłacać, co sugeruje, że np. w mieszkaniu jest mnóstwo mostków termicznych; 

2. Powierzchnia użytkowa a powierzchnia całkowita 

To nie jest to samo! Na tę kwestię trzeba zwrócić szczególną uwagę, decydując się na zakup mieszkania na poddaszu czy domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym. Według normy PN ISO 9836 do powierzchni użytkowej zaliczamy tylko tę część poddasza, której wysokość wynosi przynajmniej 1,9 metra. Sprzedający często pozwalają sobie tutaj na nadinterpretację, deklarując, że dom czy mieszkanie jest znacznie większe, niż wynika to chociażby z danych w ewidencji budynków czy w księdze wieczystej. 

Powierzchnia całkowita a powierzchnia użytkowa
Powierzchnia całkowita 66,87 m2 a powierzchnia użytkowa 32,77 m2 – ogłoszenie z otodom.pl

3. Odbiory techniczne, dziennik budowy 

Kupując dom z rynku wtórnego, koniecznie trzeba zażądać od właściciela okazania pozwolenia na użytkowanie budynku. Jeśli go nie posiada, to istnieje duże ryzyko, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną, której zalegalizowanie jest kłopotliwe i długotrwałe. Interesująca jest też lektura dziennika budowy, w którym kierownik poświadcza odebranie  poszczególnych etapów prac. Brak dziennika lub istotnych wpisów (np. odbiór wykonania stropu) to sygnał alarmowy, że budynek mógł zostać wybudowany niezgodnie ze sztuką. 

4. Księga wieczysta 

Wiem, powinienem o niej wspomnieć na samym początku, ponieważ jest to najważniejsze źródło wiedzy o nieruchomości. Oczywiście pod warunkiem, że taka księga została dla niej założona. Obecnie dostęp do księgi wieczystej można uzyskać online, co znacznie ułatwia zadanie nabywcom. Poświęciłem temu tematowi osobny, obszerny artykuł, dlatego po prostu do niego odeślę: Elektroniczne księgi wieczyste: jak sprawdzać, przeglądać i rozumieć księgi wieczyste online? 

A co, jeśli księgi wieczystej nie ma, bo np. chcemy kupić mieszkanie dopiero budowane lub spółdzielcze? W takiej sytuacji radzę się skupić przede wszystkim na stanie prawnym gruntu, na którym nieruchomość jest/będzie posadowiona. Trzeba koniecznie upewnić się, że stan prawny działki jest uregulowany – czyli np. należy ona w całości do dewelopera lub powiązanej z nim spółki. 

Dodatkowo trzeba pamiętać, że zakup nieruchomości bez księgi wieczystej może być bardzo utrudniony, jeśli inwestycja ma zostać sfinansowana kredytem hipotecznym. Wówczas trzeba wystąpić do właściciela nieruchomości o to, aby założył księgę wieczystą, a jeśli jest to mieszkanie spółdzielczo-własnościowe – o dostarczenie zaświadczenia ze spółdzielni (bez tego bank nawet nie rozpatrzy wniosku). 

5. Zgodność z projektem 

Trzeba bardzo uważać na wszelkie przeróbki, które były wyłącznie inwencją twórczą właściciela nieruchomości, ale nie odpowiadał za nie uprawniony architekt. Warto poprosić właściciela o okazanie projektu budowlanego i samodzielnie sprawdzić, czy aby na pewno dom został wybudowany zgodnie z tą dokumentacją. Jeśli gołym okiem widać, że na przykład w projekcie poddasze widnieje jako nieużytkowe, a teraz znajdują się na nim sypialnie, to coś tutaj ewidentnie nie gra. 

Każda tego typu istotna zmiana powinna zostać zgłoszona w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego – jeśli właściciel tego nie zrobił, to de facto budynek nie powinien otrzymać odbioru technicznego. Może to być bardzo dużym problemem w sytuacji, gdy zakup ma zostać sfinansowany kredytem hipotecznym, a operat szacunkowy ujawni tego typu „kwiatki”. 

6. Udział w nieruchomości, kilkoro właścicieli

Zawsze trzeba brać pod uwagę możliwość, że sprzedający wcale nie jest jedynym właścicielem nieruchomości. Jeśli w księdze wieczystej widnieje kilkoro właścicieli, a rozmawiamy o sprzedaży tylko z jednym z nich, to i tak konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich. Z taką sytuacją często mamy do czynienia w przypadku nieruchomości odziedziczonych w spadku. 

Jeszcze innym przypadkiem jest udział w nieruchomości. Pokażę to na konkretnym przykładzie. Znajdujemy ofertę sprzedaży mieszkania, ale wydzielonego z innej nieruchomości, np. domu jednorodzinnego. Mieszkanie zajmuje cały parter budynku, posiada osobne wejście, ale nie została dla niego założona osobna księga wieczysta. Decydując się na zakup, w praktyce nabywamy udział w połowie nieruchomości, co jest bardzo ryzykowne. Lepiej więc dać sprzedającemu warunek: kupimy to mieszkanie, ale tylko wtedy, gdy będzie dla niego założona odrębna księga wieczysta. 

Księga wieczysta - Dział II
Właściciele wymienieni są w dziale II księgi wieczystej.

7. Opłata przekształceniowa 

Od 1 stycznia 2019 roku nie ma już użytkowania wieczystego. Nie oznacza to jednak, że właściciele nieruchomości posadowionych na wcześniej tylko użytkowanym gruncie nie ponoszą żadnych kosztów. Warto się więc upewnić, czy dotychczasowy właściciel nieruchomości wniósł opłatę przekształceniową jednorazowo (to bardzo korzystne, bo można dostać nawet 99% bonifikatę), czy może została mu ona rozłożona na 20 lat. W tym drugim przypadku obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej zostanie przejęty przez nowego właściciela. 

Informacja o opłacie przekształceniowej w księdze wieczystej
Informacja o opłacie przekształceniowej w księdze wieczystej.

8. Uciążliwe sąsiedztwo 

Nie muszę chyba mocno rozwijać tego wątku. Nie ważne, czy kupujemy mieszkanie, dom czy samą działkę – zawsze należy upewnić się, że życie w tej okolicy nie będzie koszmarem, np. z powodu sąsiedniej agencji towarzyskiej, sąsiada palącego w piecu byle czym czy działającej obok fermy drobiu. 

No dobrze, ale jak można kulturalnie i skutecznie sprawdzić, z kim przyjdzie nam dzielić jeden budynek, podwórko, parking etc.? Niezawodnym źródłem informacji są starsze osoby. Nie zaszkodzi zapukać do drzwi emerytki, przedstawić się, powiedzieć, o co chodzi i poprosić o krótką „recenzję” sąsiadów. W ten sposób można się dowiedzieć naprawdę ciekawych rzeczy. 

Dodatkowo sugeruję wybrać się na spacer po okolicy, najlepiej o różnych porach dnia i poobserwować potencjalnych przyszłych sąsiadów – oczywiście dyskretnie. Może okaże się, że codziennie po południu na osiedlu wybucha mała wojna o wolne miejsca parkingowe? 

9. Obciążenie hipoteką 

Zakup nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteką, nie jest jakimś szczególnym problemem. Po prostu adekwatna część należności za dom, mieszkanie czy działkę trafi na konto banku, który udzielił kredytu dotychczasowemu właścicielowi. Dobrze jednak będzie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona także innymi długami – chociażby pożyczką hipoteczną. Informacje na ten temat znajdują się w księdze wieczystej. 

Hipoteka w księdze wieczystej
Hipoteka w księdze wieczystej

10. Jakość budynku 

Dla własnego bezpieczeństwa zawsze warto zlecić inspekcję techniczną nieruchomości – zwłaszcza domu jednorodzinnego. Wystarczy wynająć rzeczoznawcę majątkowego, który ma uprawnienia budowlane. Kosztuje to około 500 złotych (w przypadku domu), a pozwoli zdobyć cenną wiedzę na temat faktycznego stanu nieruchomości. 

11. Stan instalacji, widoczne usterki 

Oraz prawidłowość ich wykonania. Zwłaszcza w starszych budynkach i mieszkaniach instalacje mogą już wymagać wymiany czy zaawansowanych prac remontowych, co oczywiście oznacza duże wydatki. Jeśli więc właściciel nie ma dokumentu poświadczającego, że instalacje są nowe lub zostały niedawno wykonane przez profesjonalną firmę, lepiej będzie zlecić ich kontrolę – chociażby w ramach audytu technicznego. 

Czujność nabywcy powinny wzmóc potencjalne usterki, które widać na pierwszy rzut oka. Przykładowo: bardzo słabe ciśnienie wody, brak kratki wentylacyjnej w kuchni i w łazience (wskazuje na niefachową przebudowę nieruchomości), a także… środek przeciwgrzybiczy stojący w szafce pod zlewem, co sugeruje, że w mieszkaniu/domu jest problem z wilgocią. 

12. Raporty z przeglądów 

Szczególnie istotna kwestia w przypadku zakupu domu jednorodzinnego. Kupujący ma prawo poprosić właściciela o okazanie dokumentów, które poświadczają rzetelne i regularne wykonywanie przeglądów, np. kominiarskich, instalacji gazowej czy poszycia dachu. Jeśli ich nie posiada, to z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że budynek jest zaniedbany i potencjalnie niebezpieczny. 

13. Zgłoszenia do ubezpieczalni 

Drobiazg, ale skoro już tak wszystko sprawdzamy, to na pewno warto poprosić właściciela o przedstawienie dowodu zawarcia ubezpieczenia nieruchomości oraz ewentualnych zgłoszeń. Przykładowo: jeśli okaże się, że jedno ze zgłoszeń dotyczyło zalania poddasza, to trzeba drążyć temat i upewnić się, że konstrukcja dachu czy izolacja komina zostały poprawione. 

Oczywiście może być tak, że właściciel nie ubezpieczał nieruchomości. Wówczas trzeba go po prostu zapytać o to, czy zdarzyły się jakieś poważniejsze szkody i… liczyć na jego uczciwość. 

14. Stan wspólnoty mieszkaniowej 

Kupując mieszkanie we wspólnocie, zdecydowanie warto dokładnie sprawdzić, czy działa ona prężnie – świadczy o tym zadbany budynek i jego bezpośrednia okolica. Uwaga jednak! Często te najprężniejsze wspólnoty są też zadłużone po uszy. Właściciel ma prawo wystąpić do wspólnoty z wnioskiem o okazanie sprawozdania finansowego, które następnie powinien udostępnić na żądanie nabywcy mieszkania. Zresztą, każdy właściciel mieszkania powinien dostawać takie sprawozdanie raz do roku.

15. Samoróbki 

Nie trzeba być fachowcem z zakresu szeroko pojętego budownictwa, by dostrzec nieprofesjonalnie wykonane naprawy. Amatorskie uszczelnienia okien, niedbale zamalowane zacieki, krzywa podłoga, oświetlenie żyjące własnym życiem – wszystko to świadczy o tym, że właściciel niespecjalnie dbał o nieruchomość lub po prostu nie było go stać na zatrudnienie specjalistów. To wkrótce się zemści – oby nie na nowym właścicielu. 

16. Wysokość podatku od nieruchomości 

Wybierając nieruchomość, trzeba uwzględnić nie tylko wartość transakcyjną, ale również koszty jej utrzymania. Do tych najważniejszych zaliczamy właśnie podatek od nieruchomości. Szczególną uwagę powinny na to zwrócić osoby, które przeprowadzają się do innej gminy czy miasta – różnice w stawkach podatku pomiędzy poszczególnymi samorządami potrafią być drastyczne, czego dowiodłem w moim podlinkowanym artykule na ten temat. 

17. Zadłużenie nieruchomości 

Bardzo ważne jest to, aby upewnić się, że obecny właściciel sumiennie rozlicza się ze wszystkich opłat – czynszu do wspólnoty/spółdzielni, mediów etc. Ewentualne zaległości z tego tytułu mogą niestety zostać przeniesione na nowego właściciela, a szkoda byłoby zacząć wicie gniazdka od spłacania czyichś długów. 

18. Niechciani lokatorzy 

Zasada jest prosta: nigdy nie wierzymy właścicielowi nieruchomości na słowo. Zwłaszcza gdy przedmiotem transakcji ma być mieszkanie lub dom. Żadną przesadą nie jest zażądanie od właściciela okazania zaświadczenia o stanie zameldowania w lokalu. Jeśli widnieje w nim inne nazwisko lub osoba, której nie ma przy oględzinach mieszkania/domu (ciotka, wujek, kuzyn, babcia etc.), powinna się od razu zapalić lampka ostrzegawcza i taką sprawę trzeba drobiazgowo wyjaśnić ze sprzedającym. 

Zaświadczenie o stanie zameldowania można uzyskać w urzędzie gminy/miasta – wystarczy stawić się tam z właścicielem nieruchomości lub samodzielnie, ale po wcześniejszym uzyskaniu pisemnego upoważnienia od właściciela. 

Zaniedbanie tej kwestii może być wyjątkowo brzemienne w skutkach. Wyobraźmy sobie sytuację, w której pewnego dnia do drzwi mieszkania czy domu puka obcy człowiek i oświadcza, że jest w nim zameldowany, a więc ma prawo w nim przebywać. Pozbycie się niechcianego lokatora nie jest natomiast takie proste.

Na takie sytuacje trzeba szczególnie uważać, decydując się na zakup mieszkania na licytacji komorniczej.

19. Służebność 

Mam tutaj na myśli służebność mieszkania, czyli bardzo specyficzny rodzaj służebności osobistej. Jej ustanowienie jest równoznaczne z tym, że konkretna osoba zachowuje prawo do zamieszkiwania na terenie nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem – najczęściej do swojej śmierci. Jest to bardzo niebezpieczna sytuacja dla nabywcy nieruchomości. W skrajnym przypadku może się okazać, że po zakupie np. mieszkania nie będzie można korzystać z całej jego powierzchni, bo jeden pokój został oddany w służebność np. babci czy dziadkowi. 

Osoby posiadające służebność mieszkania mogą w nim mieszkać ze swoimi najbliższymi – małżonkiem i/lub nieletnimi dziećmi. 

Jak zatem to sprawdzić? Ponownie trzeba zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości. Informacja o ustanowionej służebności mieszkania znajduje się w dziale III. Jeśli dla nieruchomości nie założono księgi wieczystej, trzeba skontaktować się ze spółdzielnią mieszkaniową oraz zażądać od właściciela wspomnianego wcześniej zaświadczenia o stanie zameldowania. 

20. Okoliczna infrastruktura 

Zdecydowanie odradzam zakup mieszkania czy domu „pośrodku niczego”. Jeśli np. w bezpośredniej okolicy nie ma przystanków komunikacji miejskiej/gminnej, będziecie skazani na ciągłe korzystanie z samochodu, a to oczywiście znacząco podnosi koszty życia – nie wspominając już o tym, jak problematyczne będzie wyjście na zakrapianą imprezę. Warto upewnić się, że z nowego miejsca zamieszkania można się łatwo dostać do klubów, teatru i innych miejsc kultury. 

Bardzo ważne, zwłaszcza z perspektywy rodziców, jest też to, aby w pobliżu mieszkania czy domu funkcjonowały szkoły, przedszkola i przynajmniej jeden żłobek. Osoby starsze powinny zwrócić uwagę na dostępność aptek i ośrodków zdrowia. Nie zapominamy też o sklepach, nawet tych małych, które mogą być bardzo przydatne w sytuacji, gdy w domu czegoś zabraknie. 

Ważna rada dla kupujących mieszkanie, a już szczególnie nowe, na dopiero budowanym osiedlu: ustalcie, ile miejsc parkingowych dla mieszkańców przewidział deweloper. Będzie to wynikać z prospektu inwestycji, który deweloper ma obowiązek udostępnić zainteresowanym klientom. 

Ocena atrakcyjności okolicy - raport z urban.one
Ocena atrakcyjności okolicy – raport z urban.one

21. Rekreacja 

Dobrze jest mieszkać w takim miejscu, w którym mamy łatwy dostęp do miejsc rekreacji. Nie musi to być od razu las, ale niewielki park, ścieżki spacerowe i rowerowe, fajne trasy biegowe – to wszystko na pewno podniesie komfort życia. Osobom bardzo aktywnym fizycznie zalecam też upewnienie się, czy w okolicy mieszczą się jakieś obiekty sportowe – baseny, siłownie etc. Wiem po sobie, że dojeżdżanie wszędzie samochodem jest dość uciążliwe i po czasie szuka się najróżniejszych wymówek, by tego nie robić. 

22. Stan budynku wielorodzinnego 

Kupując mieszkanie w bloku, na pewno warto przyjrzeć się, w jakiej kondycji jest cały budynek. Stan klatki schodowej i terenu bezpośrednio przylegającego do bloku, a także znajdującej się na nim infrastruktury (plac zabaw, śmietniki etc.) powie bardzo dużo o sąsiadach. Poza tym takie elementy mają duży wpływ na wartość samego mieszkania, co trzeba mieć na uwadze, bo przecież nigdy nie ma 100% pewności, że nowe lokum będzie tym ostatnim.  

23. Co przynależy do mieszkania?

Bardzo atrakcyjnymi „dodatkami” do mieszkania są: komórka lokatorska lub piwnica oraz miejsce parkingowe, zwłaszcza w garażu podziemnym. Przykładowo: jeśli mieszkanie jest o 5000 złotych droższe niż podobne, ale do tego drugiego nie przynależy miejsce parkingowe, to dopłata jest naprawdę niska. Takie miejsca są bardzo chodliwym towarem, a deweloperzy wyceniają je nawet na kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z kolei niepozorna komórka lokatorska może być bardzo przydatna, chociażby do przechowywania opon czy innych drobiazgów. 

24. Co w mieszkaniu/domu zostaje, a co sprzedający zabiera ze sobą?

Bardzo ważny, choć ostatni punkt. Nigdy nie zakładamy z góry, że obecny właściciel mieszkania zostawi w nim wszystkie elementy stałe. Moja znajoma pośredniczka nieruchomości opowiedziała mi sporo historii, które mogą brzmieć absurdalnie, a wydarzyły się naprawdę. Przykład: klient kupił mieszkanie, odebrał klucze i po otwarciu drzwi mało nie przykucnął z wrażenia, bo okazało się, że poprzedni właściciel zabrał nawet… ramki kontaktów i włączniki światła. 

Dlatego najlepiej w umowie przedwstępnej wypisać szczegółowo wszystkie elementy wyposażenia nieruchomości, które przechodzą na nowego właściciela. Pozwoli to również rzetelnie oszacować koszty, jakie trzeba będzie ponieść, by móc wprowadzić się do mieszkania czy domu „na gotowe”. 

Sporo tego, prawda? Sami jednak widzicie, z jakimi problemami może się wiązać zbagatelizowanie tych rzeczy. Wiem, że gdy trafia się okazja zakupu fajnej nieruchomości, w dodatku mieszczącej się w budżecie, można łatwo ulec emocjom. Warto jednak podejść do sprawy na chłodno, uzbrojonym w tę checklistę. Zwłaszcza gdyby miało się później okazać, że to nie była wcale okazja, ale pułapka.  

Są tutaj osoby, które niedawno kupiły nieruchomość? Sprawdzaliście rzeczy z mojej listy? A może właśnie się do tego przymierzacie i nie zdawaliście sobie sprawy z tego, jak wiele spraw trzeba zweryfikować dla własnego bezpieczeństwa? Zapraszam do komentowania! 

5 komentarzy

  1. Z tym położeniem nieruchomości względem stron świata nie ma żartów. Obejrzałem ostatnio sporo mieszkań i niektóre „strzały w dziesiątkę” po bliższym przyjrzeniu okazywały się sporymi niewypałami. Właśnie z powodu usytuowania względem słońca.

  2. Krystian

    Mam dwa pytania

    1. Działka z dostępem do jeziora, albo własna linia brzegowa? To jest to samo? Przeczytałem, że niby muszę zapewnić przejście/dojście do publicznego akwenu, to jakie to własne.

    2. Działka leśna. Co tak naprawdę mi to da? Kupuje np 10 arów lasu, i mogę go sobie wyciąć? Czy sobie tylko mogę kupić i ogrodzić czy jak to wygląda?

  3. Zuza

    Dodam jeszcze jeden punkt do zakupu nowego domu lub działki pod dom. Jeśli chcesz mieć ogród (a nie tylko trawnik), warto sprawdzić jaka jest tam gleba (łopatą, w kilku miejscach, na głębokość około pół metra). Przez boom budowlany i obecny styl zabudowy bez piwnic zdarza się, że domy stawia się na działkach wcześniej zabudowanych bez usunięcia gruzu z fundamentów poprzednich budynków. Rezultat: zamiast sadzić ogród, kujesz młotem dołki pod każdą roślinę i wymieniasz latami ogromne ilości gleby.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *