Operat szacunkowy mieszkania, domu, działki: co to jest? Ile kosztuje? Dlaczego bank wymaga go do kredytu hipotecznego?

Z pojęciem operatu szacunkowego spotkała się każda osoba, która kiedykolwiek wnioskowała o kredyt hipoteczny. Jeśli dopiero zamierzacie złożyć wizytę w banku, to przeczytajcie ten artykuł bardzo uważnie. Wyjaśniam w nim, czy właściwie jest operat szacunkowy, ile kosztuje, kto może go wykonać i – to szczególnie ciekawe – jaki może mieć wpływ na warunki udzielenia kredytu. Zapraszam do lektury.

Operat szacunkowy: co to takiego?

Operat szacunkowy to dokument sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Określa się w nim wartość nieruchomości – domu, mieszkania, działki budowlanej czy np. hali magazynowej. Nie jest to jednak zwykła wycena. Operat ma charakter dokumentu urzędowego, co oznacza, że osoba, która się pod nim podpisuje, odpowiada prawnie za treść sporządzonego opracowania.

Operat szacunkowy jest ciekawą lekturą. Znajdziemy w nim dokładny opis wszystkich elementów, które mają wpływ na wycenę nieruchomości. Rzeczoznawca bierze pod uwagę chociażby lokalizację, uśrednione ceny podobnych nieruchomości w okolicy (aktualne i historyczne), stan nieruchomości, a także jej przewidywany wzrost wartości.

W opercie musi się również znaleźć informacja na temat przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca określa również użyte metody kalkulacji, podając konkretny wzór, na podstawie którego uzyskał taką a nie inną cenę.

Kiedy wymagane jest stworzenie operatu szacunkowego?

Sporządzenie operatu szacunkowego jest standardowym etapem procedury kredytowej. Jednak ten dokument wykorzystuje się również przy okazji gotówkowego zakupu nieruchomości. Gdy nabywca chce mieć pewność, że dobrze zainwestuje pieniądze, zleca przygotowanie szczegółowej dokumentacji przez rzeczoznawcę majątkowego. Analogicznie operat może się bardzo przydać właścicielowi, który chce rzetelnie określić cenę wyjściową nieruchomości.

Zdecydowanie najczęściej z operatem szacunkowym mamy do czynienia przy okazji ubiegania się o kredyt hipoteczny. Ten dokument daje bankowi wiedzę na temat realnej wartości nieruchomości. Dzięki temu nie dojdzie do sytuacji, w której bank udzieli zbyt dużego lub zbyt niskiego kredytu. Ponadto wartość nieruchomości ma ogromny wpływ na samą decyzję o przyznaniu finansowania – w końcu nieruchomość, po obciążeniu jej hipoteką, będzie stanowić zabezpieczenie kredytu.

Dzięki operatowi szacunkowemu bank może ocenić wysokość wkładu własnego klienta. Jeśli nieruchomość jest bardzo wartościowa, to ten wkład może być nieco niższy, ponieważ już sama nieruchomość stanowi dostateczne zabezpieczenie. W przeciwnym razie kredytobiorca może się spotkać z żądaniem podwyższenia wkładu własnego lub wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu.

Czy każdy rzeczoznawca majątkowy może sporządzić operat szacunkowy?

Teoretycznie tak, ale w praktyce bardzo różnie z tym bywa. Tajemnicą poliszynela jest to, że w polskich bankach funkcjonuje lista nierzetelnych rzeczoznawców majątkowych, których wyceny nie są honorowane w procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny. Z tego też powodu każdy potencjalny kredytobiorca otrzyma od doradcy bankowego kontakt do „zaprzyjaźnionego” rzeczoznawcy lub rzeczoznawców. Będzie temu towarzyszyć sugestia, że operaty wykonane przez tych specjalistów z pewnością zostaną zaakceptowane.

Skorzystanie z polecenia banku jest wygodne dla kredytobiorcy – nie musi już samodzielnie szukać rzeczoznawcy, a tym bardziej zastanawiać się, czy przygotowany przez niego operat będzie rzetelny. Z drugiej jednak strony warto pamiętać o bardzo ważnej kwestii. W momencie, gdy to bank zleca opracowanie operatu szacunkowego (a klient tylko za to płaci), dokument staje się własnością banku i to bank jako pierwszy uzyskuje w niego wgląd. Czy to jakiś problem?

Tak, ponieważ w takiej sytuacji kredytobiorca nie ma żadnego wpływu na wycenę. Nie może również wykorzystać tego samego operatu przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny w innym banku. Co za tym idzie, w momencie odrzucenia wniosku przez bank X, kredytobiorca będzie musiał zlecić stworzenie kolejnego operatu dla banku Y, a to pociąga za sobą spore koszty.

Właśnie dlatego zachęcam, aby samodzielnie znaleźć rzeczoznawcę lub skorzystać z kontaktu przekazanego przez bank, ale zlecenia dokonać już we własnym zakresie. Wówczas operat szacunkowy będzie własnością kredytobiorcy, co jest bardzo korzystne. Może to nawet ułatwić negocjacje cenowe ze sprzedawcą czy z bankiem. Jak to możliwe?

Operat szacunkowy może ułatwić lub utrudnić zaciągnięcie kredytu

Przeanalizujmy hipotetyczny przypadek. Andrzej Kowalski zlecił opracowanie operatu szacunkowego potrzebnego do ubiegania się o kredyt na zakup działki budowlanej. Wycena opiewa na 200.000 złotych. Problem w tym, że sprzedający chce za działkę 220.000 złotych. W takiej sytuacji operat może być świetnym argumentem do negocjowania ceny. Dzięki temu, że Kowalski ma wcześniej wgląd w wycenę, uniknie ryzyka, że bank udzieli mu niższego kredytu, niż jest wymagany do zakupu działki.

Jeszcze ciekawiej wygląda to w przypadku, gdy nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż po okazyjnej cenie, ale z operatu wynika, że jej wartość jest znacznie wyższa. Załóżmy więc, że Anna Malinowska znalazła ofertę zakupu mieszkania za 300.000 złotych. Według operatu wartość nieruchomości to jednak 350.000 złotych.

Jeśli operat w takiej formie trafi do banku, to bank zażąda od klientki wyższego wkładu własnego (analogicznie do sporządzonej wyceny i tym samym wartości kredytu). Jeśli jednak Malinowska wcześniej uzyska wgląd w operat i poprosi rzeczoznawcę, aby – w rozsądnym zakresie – obniżył swoją wycenę, to będzie mogła liczyć na ustalenie niższego wkładu własnego. Ile można na tym zyskać?

• Operat na 350.000 złotych, wkład własny 20% – 70.000 złotych wkładu własnego
• Operat na 310.000 złotych, wkład własny 20% – 62.000 wkładu własnego

W ten sposób nasza hipotetyczna kredytobiorczyni może zmniejszyć swój wkład własny 8 tysięcy złotych tylko dzięki temu, że miała bezpośredni kontakt z rzeczoznawcą majątkowym.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Stawki są bardzo różne – zależą od renomy rzeczoznawcy, regionu kraju oraz oczywiście od rodzaju nieruchomości. W przypadku wyceny mieszkania lub działki budowlanej przeciętny koszt operatu szacunkowego waha się od 300 do 500 złotych. Więcej trzeba zapłacić za operat szacunkowy domu – nawet 1000 złotych.

Koszt ten oczywiście ponosi kredytobiorca i – to bardzo ważne – nie jest on zwracany w sytuacji, gdy ostatecznie bank odrzuci wniosek kredytowy. Jest to kolejny argument przemawiający za tym, aby jednak zlecić wykonanie operatu we własnym zakresie, bez pośrednictwa banku.

Na koniec wspomnę jeszcze, że operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Po tym czasie można go „przedłużyć” o kolejne 12 miesięcy, ale tylko po potwierdzeniu aktualności wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, który ją sporządził. Operat może również stracić moc prawną w momencie, gdy nastąpiły jakieś istotne zmiany dotyczące nieruchomości, np. zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zlecaliście kiedyś stworzenie operatu szacunkowego? Korzystaliście z pośrednictwa banku, czy może załatwiliście to we własnym zakresie? Zachęcam do komentowania!