Fot. CC by javi.velazquez / Flickr.com

Masz kredyt w złotówkach i śpisz spokojnie? Uważaj! Twoja rata także może znacząco wzrosnąć!

Z tytułowym problemem za pan brat są „szczęśliwi” posiadacze kredytów walutowych, a konkretnie we franku szwajcarskim. Sprawa jest powszechnie znana i tylko nadmienię, że osoby zaciągające kredyt np. w 2007 roku obecnie są średnio zadowolone ze swojej decyzji z uwagi na drastyczny wzrost kursu helweckiej waluty. Wszem i wobec ogłasza się, że takie ryzyko nie dotyczy posiadaczy kredytów złotówkowych. To nieprawda. Jeśli masz kredyt hipoteczny w złotych, to wcale nie możesz spać spokojnie i liczyć na to, że rata przez następnych kilkanaście lat utrzyma się na podobnym poziomie. Dlaczego? Wyjaśnię Ci to w dzisiejszym artykule.

WIBOR – oto przyczyna „zamieszania”

Zaciągając kredyt hipoteczny w złotówkach o oprocentowaniu zmiennym musisz mieć świadomość, co tak naprawdę składa się na Twoją comiesięczną ratę. Są to dwa podstawowe elementy:

  • Marża banku – jest to czynnik stały, wpisany do umowy i niezmienny przez cały okres jej obowiązywania.
  • Stawka WIBOR – jest to zmienna stawka bazowa, inaczej nazywana oprocentowaniem na rynku międzybankowym. Stawka ta jest wiążąca dla działających w Polsce banków udzielających sobie wzajemnie kredytów.

W przypadku WIBOR najważniejsze jest słowo zmienna. Oczywiście oznacza to, że owa stawka może się zmieniać i kredytobiorca nie ma na to żadnego wpływu. W przypadku kredytów hipotecznych stosuje się najczęściej dwa rodzaje stawki WIBOR: WIBOR 3M i WIBOR 6M, czyli stawkę aktualizowaną co trzy lub co sześć miesięcy.

Po aktualizacji klient dowiaduje się, jaka będzie wysokość jego raty na okres kolejnych trzech lub sześciu miesięcy – może ona wzrosnąć, spaść lub pozostać na niezmienionym poziomie.

Warto wiedzieć: Odpowiednikiem WIBOR dla kredytów we franku jest stawka LIBOR, a dla kredytów w euro stawka EURIBOR.

Jak zmieniała się stawka WIBOR w ostatnich latach?

Jeśli wziąłeś kredyt hipoteczny w złotówkach np. w 2010 roku, to dziś pewnie nie żałujesz swojej decyzji, bo wysokość Twojej raty jest zauważalnie niższa niż 7 lat temu. Powód? Drastyczna zmiana wysokości stawki WIBOR. Obecnie (stan na czerwiec 2017) stawka WIBOR 3M wynosi 1,73%, a WIBOR 6M 1,81%. Dla porównania w 2010 roku było to w okolicach 4%.

C by Money.pl

Warto podkreślić, że obecne stawki WIBOR są najniższymi w historii, a więc kredyty hipoteczne w złotówkach jeszcze nigdy nie były tak tanie. Oczywiście banki próbują to sobie odbić podwyższając marże (które odwrotnie – są bardzo wysokie), ale nie zmienia to faktu, że posiadacze kredytów hipotecznych w złotówkach mają powody do zadowolenia.

Musisz jednak pamiętać o bardzo ważnej kwestii. Nikt nie da Ci gwarancji, że ta idylla będzie trwać wiecznie. Jeśli polska waluta znacząco się umocni, a nasza gospodarka stanie się bardziej konkurencyjna, na pewno dojdzie do podwyższeniu stawek WIBOR. Wtedy Twoja rata wzrośnie.

Ranking najlepszych: Wrzesień 2017

Najlepsze lokaty, konta i oferty - wrzesień 2017

Przykład: Jeśli Jan Kowalski dziś zaciągnie kredyt na 200.000 złotych na okres 30 lat z marżą w wysokości 3%, to wysokość raty wyniesie około 1040 zł (raty równe). Jeśli WIBOR wzrośnie do 4%, to wysokość raty będzie wynosić już około 1330 zł, czyli o blisko 300 zł miesięcznie więcej.

Jak widać zagrożenie istnieje i wcale nie jest czysto hipotetyczne, bo podana w przykładzie stawka WIBOR obowiązywała zaledwie 7 lat temu. Jaka będzie jej wysokość za kolejnych 7 lat? To pytanie do wróżki.

Aby samodzielnie obliczyć, jak zmieni się wysokość raty Twojego kredytu hipotecznego w przypadku wzrostu stawki WIBOR, możesz skorzystać z wielu dostępnych w sieci kalkulatorów. Polecam Ci ten znajdujący się na stronie Komisji Nadzoru Finansowego, gdzie można od razu wyliczyć hipotetyczną wysokość raty w przypadku wzrostu stóp procentowych.

Czy można się jakoś zabezpieczyć przed wzrostem raty kredytowej?

Jedynym w 100% pewnym sposobem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego o oprocentowaniu stałym, jednak taki produkt jest obecnie trudno dostępny i w praktyce oferuje go tylko kilka banków stawiających dość wyśrubowane warunki i to maksymalnie na okres 5-7 lat. Powód? Jak wspomniałem wcześniej – mamy rekordowo niską stopę bazową, co oznacza, że bankom zwyczajnie nie opłaca się udzielać kredytów hipotecznym o stałym oprocentowaniu, bo w dłuższej perspektywie mogą one na tym stracić (a przynajmniej znacznie mniej zarobić).

Jeśli już masz kredyt hipoteczny w złotówkach o oprocentowaniu zmiennym, to koniecznie wykorzystaj fakt, że obecnie płacisz dość niską ratę. Wykonaj symulację wysokości raty, którą byłbyś w stanie udźwignąć (np. płacisz 1200 złotych miesięcznie, a stać Cię na 2000 złotych miesięcznie) i tę różnicę co miesiąc przelewaj na konto oszczędnościowe. W ten sposób zaczniesz budować porządną poduszkę finansową, która może się przydać w najmniej spodziewanym momencie i uratować Cię przed poważnymi kłopotami.

Jeśli natomiast dopiero przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego (bez względu na jego walutę) pamiętaj o bardzo ważnej zasadzie: nie żyłuj się. Nawet jeśli bank wyliczył Twoją zdolność kredytową na np. 400.000 złotych, to nie bierz kredytu właśnie w takiej wysokości. Zostaw sobie rezerwę, która zagwarantuje Ci, że w momencie podniesienia raty kredytu nadal będzie Cię stać na jego spłatę. Lepiej jest więc zebrać wyższy wkład własny i zaciągnąć mniejszy kredyt, niż finansować zakup nieruchomości niemal w całości z kredytu.

Pytanie do Czytelników posiadających kredyt hipoteczny w złotówkach: zabezpieczacie się na wypadek drastycznego wzrostu wysokości raty? Braliście to pod uwagę wykonując długoletnią symulację? Czekam na Wasze komentarze!

22 komentarzy

  1. Będzie podwyższenie WIBOR w 3 krokach. Za rok pierwsze podejście i potem co pol roku kolejne 2 skoki. Mamy najniższy WIBOR w historii, nie łudźcie się, że długo to potrwa, bo byłoby za dobrze i nie byłaby to Polska.

    Najlepsze zabezpieczenie: kredyt w ratach malejących i ustanowienie pierwszych rat na bardzo dużym poziomie i spłacanie kapitału w pierwszej kolejności. Wtedy najpierw spłacasz kapitał od którego oblicza się Twoja rata, a przy stałych ratach najpierw spłacasz odsetki i jak zmieni się wibor to na nowo wyliczają Ci ratę prawie od tego samego kapitału co na początku, bo najpierw spłacałeś odsetki.

    Jeśli już masz w stałych ratach to sprawdź w tabeli opłat jaki jest koszt zmiany rat. Niewykluczone, że to 150-200zł, zależy od banku, ale jak zrobisz sobie symulację nawet na obecnym wiborze to i tak Ci wyjdzie mniejszy koszt końcowy kredytu.

        • Sprawdź sobie ile odsetek płacisz w pierwszej racie malejącej a ile w równej. Odsetki liczysz od zadłużenia i nie dziw się że docelowo w całym okresie są większe w ratach równych. Wolumenowo pierwsza rata to taka sama część a określenie „lwia część” wynika tylko z proporcji.

    • Zapewne oprocentowanie w końcu wzrośnie, ale czy będzie to po prostu podnoszenie WIBOR o 0,25 czy hiperinflacja, a może nastąpi armagedon.Tego nie możemy określić na 100%, szczególnie biorąc pod uwagę, że obecna sytuacja „stymulowania rynków” i dodruk właściwie na całym świecie kasy bez umiaru jest bezprecedensowy w historii. Nigdy też wszystkie rynki świata nie były do tej pory aż tak mocno ze sobą powiązane.

  2. Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w długim okresie czasu? Niemożliwe. Podobnie jak w przypadku innych kredytów zaciąganych na długi okres czasu. Poza tym należy być przygotowanym na nieuchronną podwyżkę stóp procentowych.

  3. Pawełek

    Hej, świetny post! Czegoś takiego nam właśnie potrzeba, rzetelnych informacji których człowiek nie znajdzie, oglądając telewizję. Dziękuje bardzo.

  4. Neti

    Hej,
    a co uważasz odnośnie wzięcia kredytu na dużo niższą ratę niż cię stać i nadpłacaniu go co miesiąc (lub co dwa) dwukrotności raty? Zdaje się większość kredytów jest tak skonstruowana że ta nadpłacona rata odlicza się od podstawy. Czy to dobra metoda na obniżenie kosztów kredytu? Oczywiście dla osób zdyscyplinowanych. I daje jakieś poczucie bezpieczeństwa np na sytuację utraty pracy przed jedno z małżonków, że na raty i tak będzie stać nawet przy mniejszej poduszce finansowej.

    • Jeżeli jest zachowana własna dyscyplina to rozsądne rozwiązanie. Pamiętaj tylko o ewentualnej opłacie od nadpłat. Nie musi występować w każdym Banku i w całym okresie kredytowania, ale w pierwszych 3-5 latach jest często. Taka opłata wpływa na koszty kredytu, więc księgowo patrząc czyni kredyt droższym. Nie mniej jednak, ja popieram takie rozwiązanie z punktu bezpieczeństwa finansowego. Nadpłaty nie koniecznie co miesiąc, może rozważ opcję raz na pół roku, rok w większych kwotach.

    • Dlaczego nie co miesiąc? Będzie taniej – niewiele, ale zawsze. Kolejna sprawa to jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt i nadpłacać to celuj w banki z jak najmniejszymi kosztami wejścia i wyjścia. Świetnie jeśli nadpłatę będzie można realizować z poziomu bankowości elektronicznej, będzie darmowa i da opcję skracania okresu kredytowania.

      • No właśnie u mnie w Pekao problematyczne jest to, że przy każdej nadpłacie trzeba pojawić się w placówce… Nie byłoby to jakieś skomplikowane gdyby nie wymóg, że trzeba przyjść z żoną (i dzieciakami).

  5. Mam kredyt w PLN od 2007 roku. Doświadczyłem już rat o 500 zł wyższych niż przy podpisywaniu umowy. Do spłaty mam jeszcze 10 lat. Nie boję się podwyżki do 4% ;) a marżę mam bardzo niską :) aktualnie moja wysokość stopy procentowej to 2,93% :D

  6. sos

    a ja uważam, że lepiej zakredytować się „pod korek”, niż ładować poeniądze na większy wkład własny. główne powodu są dwa. po pierwsze hipoteka, to najtańszy pieniądz na rynku. po drugie, lepiej mieć dodatkowe 100 tyś. oszczędności i ratę 500 zł wyższą, niż niższą o pięć stów ratę i zero na koncie – jakby coś się stało (choroba, utrata pracy), to poduszka finansowa już jest i nie trzeba jej budować, a jak wibor pójdzie w górę, to można nadpłacić kredyy i zniwelować wzrost raty spowodowany wyższym wiborem. jest jeszcze opcja na inwestowanie i uzyskanie z oszczędności wyższej stopy zwrotu, niż oprocentowanie kredytu, no ale to już inna bajka i gierki dla doświadczonych.

  7. Czyli jest dobrze gospodarka się rozwija to WIBOR idzie do góry? No tak jest dobrze to banki muszą na tym dobrobycie zarobić.
    Zastanawiam się nad kredytem ale szlag mnie trafia jak myślę o tych kruczkach bankowych.

  8. @Joanna
    Jeśli jest dobrze, to gospodarka się rozwija –> rośnie presja inflacyjna (np. przez presję płacową) –> RPP musi podnieść stopy, żeby powstrzymać inflację –> rośnie WIBOR. I to nie jest spisek tylko normalny mechanizm ekonomiczny. I akurat na wzroście WIBORy banki nie zarabiają tak dużo jakby się mogło wydawać – rośnie im też koszt pozyskania pieniądza – czyli np. oprocentowanie lokat.

  9. Najlepiej kredytów nie mieć wcale, ale ciężko sobie bez nich poradzić. Sam zaciągnąłem ich całkiem sporo, i nadal zamierzam zaciągać. Korzystam jednak tylko wówczas kiedy uda mi się wynegocjować bardzo dobre warunki i – nie mam innego wyjścia. Z kredytów na atrakcyjnych warunkach stworzyłem sobie poduszkę finansową. Niskie koszty stanowią dla mnie niejako ubezpieczenie od problemów finansowych. Wszakże bankier chętnie pożyczy Ci parasol kiedy świeci słońce i natychmiast go zabierze jak tylko pojawią się pierwsze krople deszczu :-) Teraz jednak koszty (w szczególności oprocentowanie) będą rosnąć, nie ma wątpliwości. Nie warto zatem zadłużać się na maksimum. Osobiście jestem na etapie redukcji zadłużenia.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *