Refinansowanie kredytu hipotecznego. Ty też możesz zmienić drogi kredyt mieszkaniowy na tańszy!

Z danych zebranych przez Biuro Informacji Kredytowej wynika, że aktywny kredyt hipoteczny ma 4 miliony Polaków. Nie jest to duża liczba, na co istotny wpływ miało zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych po 2008 roku. I choć kredyt hipoteczny uchodzi za względnie bezpieczny rodzaj zadłużenia, to i tak nie brakuje osób, które mają poważne problemy z jego spłacaniem. Są i tacy, którzy po latach zauważają, że warunki zaciągniętego kredytu są dziś mocno nierynkowe i gdzie indziej mogliby mieć dużo taniej. 

W każdej z takich sytuacji warto pomyśleć o skorzystaniu z opcji refinansowania kredytu hipotecznego. Jest ona dostępna dla każdego, kto ma zdolność kredytową, dlatego o zmianie banku kredytującego można myśleć tak samo, jak o zmianie operatora telefonii komórkowej czy dostawcy Internetu (oczywiście z zachowaniem proporcji). Na czym to dokładnie polega? Jakie są warunki? Komu można polecić to rozwiązanie? Na te pytania odpowiadam w moim artykule. 

Czym właściwie jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Słowo „refinansowanie” pochodzi z bankowej nomenklatury. Pisząc prościej: chodzi tutaj o przeniesienie kredytu hipotecznego z jednego banku do drugiego. W praktyce polega to na tym, że bank B udziela klientowi kredytu mieszkaniowego na nowych, korzystniejszych zasadach, a klient przeznacza uzyskane środki na spłatę pozostałej kwoty kredytu zaciągniętego w banku A. Wszyscy są zadowoleni:

• Bank A odzyskał swoje pieniądze wraz z należnymi odsetkami i pozbył się być może problematycznego klienta. 
• Bank B pozyskał klienta, na którym solidnie zarobi, a może nawet przekona go do zaciągnięcia innych kredytów czy wzięcia dodatkowych produktów. 
• Klient ma niższą ratę miesięczną i jeszcze oszczędzi na odsetkach. 

Trzeba natomiast pamiętać o podstawowej zasadzie: środki uzyskane w ramach refinansowania kredytu mogą zostać przeznaczone wyłącznie na spłatę starego zobowiązania. Nie można więc zmienić celu kredytu zgodnie z własnym widzimisię. Istnieje natomiast opcja zwiększenia zadłużenia po to, aby np. pozyskać dodatkowe środki na remont czy rozbudowę nieruchomości. 

Zanim zdecydujesz się na refinansowanie kredytu w innym banku 

O refinansowanie kredytu hipotecznego można wystąpić też we własnym banku, czyli tym samym, który pierwotnie udzielił finansowania. Banki nie funkcjonują w próżni, reagują na działania konkurencji i istnieje prawdopodobieństwo udanych negocjacji w sprawie np. obniżenia marży – zwłaszcza, jeśli ta ustalona w momencie podpisania umowy kredytowej jest bardzo wysoka w stosunku do aktualnych ofert rynkowych.

Jeśli rozmowy z bankiem spełzną na niczym, to nie pozostaje nic innego, jak przenieść hipotekę do innego banku, który zaoferuje lepsze warunki. Ma to jednak sens wyłącznie wtedy, gdy:

• po przeniesieniu kredytu będziemy płacić odczuwalnie niższą ratę, 
• spadną koszty obsługi kredytu (np. refinansujący bank odstąpi od kosztownego ubezpieczenia, suma odsetek w całym okresie kredytowania będzie niższa etc.), 
• zaoszczędzimy na odsetkach w całym okresie kredytowania, 
• wywalczymy skrócenie umowy przy jednoczesnym obniżeniu marży banku, 
• refinansowanie nie jest uzależnione od skorzystania z innych produktów banku, jak np. konieczności założenia drogiego w obsłudze konta, zaciągnięcia kredytu gotówkowego czy wzięcia karty kredytowej na średnich warunkach. 

5 sytuacji, kiedy warto zdecydować się na przeniesienie kredytu mieszkaniowego do innego banku

Refinansowanie kredytu nie jest remedium na wszystkie problemy finansowe, ale rzeczywiście może stanowić świetny sposób na oszczędności – aż dziwne, że tak mało osób z tego korzysta. Mam wrażenie, że w powszechnej świadomości refinansowanie kredytu jest kojarzone z opcją „gardłową”, przeznaczoną wyłącznie dla osób zadłużonych po uszy. To kompletna nieprawda. 

Jak wspomniałem we wstępie: o refinansowaniu kredytu warto myśleć tak, jak o zmianie dostawcy jakieś usługi czy nawet zmianie samochodu na tańszy w eksploatacji. Mnóstwo osób mających dobrą sytuację finansową nie zdaje sobie sprawy z tego, że mogłaby ona być jeszcze lepsza, gdyby zdecydowali się przenieść hipotekę do innego banku, który zaoferuje im korzystniejsze warunki, zgodne z aktualnymi ofertami rynkowi. 

Zobaczcie: jeśli zaciągnąłem kredyt hipoteczny w 2010 roku z marżą wynoszącą 3%, a dziś mógłbym bez żadnego problemu dostać identyczny kredyt z marżą 2,7%, to dlaczego mam dalej przepłacać, skoro mogę skorzystać z refinansowania? Zajrzyjcie do swoich umów kredytowych i zadajcie sobie dokładnie takie samo pytanie. 

Kiedy zatem warto pomyśleć o refinansowaniu kredytu hipotecznego? Oto 5 typowych przypadków:

1. Masz kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie jest zupełnie nierynkowe, bardzo wysokie, jak na dzisiejsze standardy. Chcesz więc zaoszczędzić na odsetkach lub skrócić okres spłaty kredytu. 
2. Masz kilka kredytów hipotecznych w różnych bankach i ich obsługa wymyka Ci się spod kontroli (wówczas można nie tylko refinansować kredyty, ale też je skonsolidować). 
3. Z miesiąca na miesiąc coraz trudnej jest Ci spłacać ratę obecnego kredytu mieszkaniowego. 
4. Twój obecny bank nie chce zgodzić się na wydłużenie terminu spłaty lub obniżenie marży. 
5. Nie jesteś zadowolony z obsługi w obecnym banku (np. zdarzają się sytuacje konfliktowe, bank nigdy nie poszedł Ci na rękę lub po czasie zorientowałeś się, że mogłeś dostać dużo lepszą ofertę). 

Oczywiście warunkiem nadrzędnym jest znalezienie korzystniejszej oferty. Każdy, kto ma zdolność kredytową może skorzystać z refinansowania kredytu hipotecznego, przy czym nie zawsze się to opłaca. Oferta konkurencji musi być wyraźnie lepsza na gruncie marży oraz – do czego teraz przejdziemy – nie być obwarowana wysokimi opłatami dodatkowymi. 

Z jakimi opłatami może się wiązać refinansowanie kredytu mieszkaniowego? Na co trzeba uważać? 

Nie ma nic za darmo. Bank, który zgodzi się przejąć nasz kredyt musi mieć w tym interes. Można się zastanawiać, jak to możliwe, że bank proponuje niższą marżę, a jednak wciąż mu się to opłaca? Podstawową korzyścią dla banku refinansującego jest wydłużenie okresu kredytowania – im dłużej klient spłaca kredyt, tym więcej zarabia na tym bank (choć refinansowanie wcale nie musi automatycznie oznaczać wydłużenia okresu spłaty – wprost przeciwnie, do czego wrócę za chwilę).  

Na tym jednak nie koniec. Bank refinansujący może obciążyć klienta także innymi opłatami, jak:

• prowizja za udzielenie kredytu, 
• koszt ubezpieczenia, 
• obowiązkowe produkty dodatkowe, jak karta kredytowa czy konto osobiste. 

W grę wchodzi także opłata za wcześniejszą spłatę, którą może naliczyć pierwotny bank (warto to sprawdzić w umowie).

Ważne! Kosztem po stronie klienta decydującego się na refinansowanie kredytu jest również wniesienie opłaty sądowej za zmianę hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości – wynosi ona 150 złotych. 

Kolejną kwestią jest operat szacunkowy. Bank refinansujący raczej nie zaakceptuje starego operatu przygotowanego na potrzeby zaciągnięcia pierwotnego kredytu hipotecznego, ponieważ od tamtego czasu wartość nieruchomości z pewnością wzrosła. Dlatego konieczne będzie sporządzenie nowego operatu, za co zapłaci klient (koszt od 500 złotych w przypadku mieszkania do nawet ponad 1000 złotych w przypadku domu jednorodzinnego). 

Na podstawie operatu szacunkowego bank oceni, czy stosunek kredytu do wartości zabezpieczenia jest dla niego wystarczający (z reguły tak). Jeśli jednak bank uzna inaczej, to może zażądać od klienta wkładu własnego, czyli różnicy między saldem zadłużenia a wartością nieruchomości. 

Ile można zaoszczędzić na refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Aby to sprawdzić potrzebujemy jakiegoś hipotetycznego przykładu. Przygotowałem trzy:

1. Posiadacz kredytu hipotecznego ma problemy z regulowaniem rat, chce je obniżyć godząc się na wydłużenie okresu kredytowania w banku refinansującym.
2. Posiadacz kredytu hipotecznego nie ma problemów finansowych, ale dzięki refinansowaniu chce zaoszczędzić na odsetkach i płacić jeszcze niższą miesięczną ratę. Okres spłaty zostaje taki sam. 
3. Posiadacz kredytu hipotecznego nie ma żadnych problemów z regulowaniem miesięcznej raty, ale chce skrócić okres kredytowania, godząc się na płacenie wyższej raty w imię zaoszczędzenia sporej kwoty na odsetkach. 

Przykład 1:
Załóżmy, że Jan Kowalski ma do oddania jeszcze 190 000 złotych w ramach zaciągniętego kredytu hipotecznego o oprocentowaniu 3% w skali rocznej. Przyjmijmy, że oprocentowanie = marża banku – na WIBOR w kredycie hipotecznym nie mamy wpływu. Pozostały okres spłaty wynosi 15 lat. Kowalski płaci równą ratę w wysokości 1312 zł miesięcznie. 

Jeśli Kowalski znajdzie ofertę refinansowania kredytu z oprocentowaniem 2,7% w skali roku i wydłuży okres spłaty o 5 lat (z zachowaniem rat równych), to jego miesięczna rata obniży się do 1025 zł. Co miesiąc w portfelu naszego bohatera zostanie więc 287 zł. Kowalski, pomimo wydłużenia okresu spłaty, zaoszczędzi też na odsetkach prawie 10 000 złotych. 

Podsumowanie w tabelce. 

Minusem tego rozwiązania jest oczywiście wydłużenie okresu spłaty kredytu, przez co Jan Kowalski pozbędzie się zadłużenia 5 lat później niż pierwotnie zakładał. Nic natomiast nie stoi na przeszkodzie, aby sumiennie nadpłacać kredyt i spłacić go przed czasem. 

Przykład 2:
Andrzej Nowak ma jeszcze 200 000 złotych kredytu z okresem spłaty w ciągu 20 lat. Marża banku wynosi 2,50%, a miesięczna rata to 1069 zł. 

Nowak decyduje się na refinansowanie kredytu w innym banku z zachowaniem takiego samego okresu spłaty, ale z marżą wynoszącą 2,25%. Bank pobierze też 1% prowizję. Po przeniesieniu kredytu do innego banku Nowak:

• będzie płacić ratę miesięczną w wysokości 1036 zł, 
• zapłaci 2000 zł prowizji, 
• w całym okresie kredytowania zaoszczędzi 7919 zł na samych odsetkach. 

Sumaryczna oszczędność wyniesie więc 5919 zł. 

Przykład 3:
Anna Malinowska ma kredyt hipoteczny, a pozostała kwota do spłaty wynosi 200 000 złotych. Jej umowa z bankiem obowiązuje jeszcze przez 20 lat, z marżą 2,50%. Miesięczna rata to 1069 zł. 

Malinowska decyduje się na refinansowanie kredytu w innym banku, który zaoferował jej marżę 2,25% i zgodził się na skrócenie okresu kredytowania do 15 lat. Prowizja wynosi 1%. Po przeniesieniu kredytu nasza bohaterka:

• będzie płacić miesięczną ratę w wysokości 1311 zł, 
• zapłaci 2000 zł prowizji,
• na samych tylko odsetkach zaoszczędzi 20 700 zł. 

Sumaryczna oszczędność wyniesie więc 18 700 zł, a kredyt zostanie spłacony 5 lat szybciej. 

Kiedy więc refinansowanie kredytu hipotecznego jest opłacalne? Wtedy gdy sumarycznie zapłacimy mniej za cały kredyt – uwzględniając w tym prowizję i wszystkie jednorazowe opłaty związane z przeniesieniem kredytu do innego banku.

Poniżej przykład pokazujący jak zmniejsza lub zwiększa się całkowita kwota odsetek do zapłaty, przy skróceniu (lub wydłużeniu) okresu spłaty kredytu i zwiększeniu (lub zmniejszeniu) marży. Na przykładzie kredytu z marżą 2,5%, z pozostałą kwotą kapitału do spłaty 200 000 zł i okresem 20 lat.

Tak jak we wcześniejszych przykładach, tak i tutaj odsetki nie uwzględniają WIBOR-u, który jest zmienny i niezależny od nas. Sumarycznie więc zapłacimy znacznie więcej odsetek, ale przykład ma na celu pokazać jak skrócenie lub wydłużenie kredytu i zmiana marży banku wpłynie na wysokość płaconych odsetek. Widać jednak, że np. samo zmniejszenie marży z 2,50% na 2,00% to oszczędność minimum 11 500 zł podczas całego okresu trwania kredytu.

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku? Instrukcja krok po kroku 

Wiedząc, że refinansowanie kredytu się nam opłaci, trzeba poszukać dla siebie odpowiedniej oferty. Pod uwagę należy wziąć nie tylko marżę, ale też prowizję – tutaj obowiązuje zasada, że im dłużej zamierzamy spłacać kredyt hipoteczny, tym większy wpływ na jego koszt ma marża, a mniejszy prowizja. 

Rada: Nic nie stoi na przeszkodzie, aby poprosić o oferty refinansowania kredytu w kilku bankach i dzięki temu zyskać punkt wyjścia do znalezienia najkorzystniejszej opcji.

Cała procedura przeniesienia kredytu mieszkaniowego między bankami jest dość prosta i sprowadza się do 7 kroków. 

Krok 1. 

Skompletuj wszystkie potrzebne dokumenty, przede wszystkim umowę aktualnego kredytu oraz stary operat szacunkowy i wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości oraz Twojej sytuacji zawodowej i finansowej. 

Krok 2. 

Zapytaj o refinansowanie kredytu w kilku bankach lub udaj się do doradcy kredytowego, który współpracuje z wieloma bankami. Doradcy przedstawią Ci symulacje – porównaj je i ewentualnie podejmij wstępne negocjacje. 

Krok 3. 

Wybierz najlepszą ofertę i zacznij konkretnie rozmawiać z doradcą o przeniesieniu kredytu. Jeśli miesięczna rata jest jeszcze nieco zbyt wysoka, to zaproponuj wydłużenie okresu spłaty lub negocjuj wysokość bankowej marży. Będziesz mieć mocniejszą pozycję negocjacyjną, jeśli np. zdecydujesz się skorzystać z innych produktów banku. 

Krok 4. 

Jeśli potrzebujesz dodatkowych pieniędzy np. na remont nieruchomości, to zapytaj o opcję podwyższenia kwoty kredytu. Nie powinno być z tym problemu, o ile masz zdolność kredytową. 

Krok 5. 

Poproś o zestawienie wszystkich dodatkowych kosztów związanych z przeniesieniem kredytu do innego banku, włącznie z opłatą z tytułu obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości czy ubezpieczenia na życie. 

Krok 6. 

Jeśli wszystko się zgadza i warunki umowy są dla Ciebie korzystne, umów się z doradcą na podpisanie dokumentu. 

Krok 7. 

Udaj się do sądu i złóż wniosek o zmianę hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Bank refinansujący spłaci Twój kredyt, otrzymasz nowy harmonogram spłaty i od tej pory zaczniesz już rozliczać się z aktualnym kredytodawcą. 

Czy są tutaj osoby, które przeniosły kredyt hipoteczny do innego banku? A może macie doświadczenie w refinansowaniu innych kredytów? Opłaciło się? Koniecznie podzielcie się swoimi doświadczeniami w komentarzu.