10 przykazań posiadacza kredytu hipotecznego. Te rzeczy powinny Ci wejść w nawyk!

Fot. by Evelyn Paris on Unsplash

Jeśli masz kredyt hipoteczny, to należysz do armii ponad 2 milionów Polaków, którzy musieli się ratować bankowymi pieniędzmi, by kupić jakąś nieruchomość. Okazuje się, że nasz naród bardzo dobrze radzi sobie ze spłacaniem swoich zobowiązań – przynajmniej jeśli chodzi o kredyty stricte mieszkaniowe. Przyszłość jest jednak nieprzewidywalna, dlatego niezależnie od tego, czy dopiero zaciągnąłeś kredyt, czy może borykasz się z nim od kilku lat, powinieneś wprowadzić do swojego życia szeroko rozumianą dyscyplinę. Pomoże Ci w tym mój artykuł. Oto subiektywny dekalog każdego posiadacza kredytu hipotecznego.

1. Nadpłacaj, kiedy tylko możesz

Od tego po prostu musimy zacząć, ponieważ jest to najlepszy sposób na to, aby w miarę komfortowo i bezpiecznie żyć z kredytem na karku. Każdy posiadacz długoletniego zobowiązania finansowego powinien w pierwszej kolejności przeznaczać wszelkie nadwyżki na jego spłatę. Miałeś lepszy okres w pracy i dostałeś premię? Przynajmniej część tych środków przelej na konto banku – zachęcałem do tego w jednym z moich artykułów.

Nadpłacanie kredytu jest bardzo rozsądne, ponieważ pozwala zabezpieczyć się na wypadek ewentualnych przyszłych trudności w regulowaniu rat. Jeśli dziś masz pieniądze, to nie wahaj się przelać bankowi kwoty odpowiadającej np. 12 ratom. Kredyt zostanie przeliczony na nowo i będziesz mógł wybrać, czy wolisz skrócić okres spłaty czy może obniżyć wysokość raty.

Uwaga: Koniecznie sprawdź, czy bank nie pobierze od Ciebie dodatkowej opłaty za zmianę warunków kredytu. Zwykle nie obowiązuje to już po 3 latach od podpisania umowy.

2. Sukcesywnie buduj poduszkę finansową

Niezależnie od nadpłacania kredytu hipotecznego musisz pamiętać, by zawsze dysponować środkami na tzw. czarną godzinę. Poduszka finansowa, o czym pisałem wielokrotnie na blogu, to minimum trzykrotność Twoich miesięcznych dochodów.

Takie pieniądze są „święte”, co oznacza, że nie możesz do nich sięgać bez naprawdę poważnej przyczyny. Zwykle mówimy tutaj o utracie pracy. Dysponując poduszką zagwarantujesz sobie i swojej rodzinie względny spokój przez kilka miesięcy, co pozwoli Ci w komfortowych warunkach poszukać satysfakcjonującego Cię zatrudnienia.

3. Kontroluj, czy bank nie robi Cię na szaro

Kredyt hipoteczny zwykle zaciąga się na kilkadziesiąt lat, co jest bardzo odległą perspektywą. Nie ma siły, by przez ten czas nie zmieniły się realia rynkowe. To że dziś udało Ci się znaleźć najlepszą ofertę, wcale nie oznacza, że za 5 czy 10 lat inne banki nie będą oferować lepszych warunków. Warto więc być na czasie i ewentualnie rozważyć refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do konkurencji.

Regularnie sprawdzaj też, czy bank po cichu nie podnosi opłat (np. za prowadzenie konta czy ubezpieczenie). Jeśli tak, negocjuj warunki, do czego masz pełne prawo.

Ranking najlepszych: Wrzesień 2018

Najlepsze lokaty, konta i oferty - wrzesień 2018

4. Gospodaruj pieniędzmi tak, by móc spłacić kredyt przed czasem

Im dłużej spłacasz kredyt, tym po prostu jest on droższy. W klasycznie skonstruowanej umowie kredytowej zawsze jest tak, że w pierwszych latach spłaca się głównie odsetki, a później kapitał. Idealnie będzie więc spróbować spłacić kredyt przed czasem, aby uniknąć naliczania kolejnych odsetek i odzyskać proporcjonalną cześć poniesionych opłat bankowych. To powinien być Twój nadrzędny cel.

Aby zmotywować się do jego osiągnięcia po prostu usiądź z kalkulatorem i policz, ile pieniędzy możesz zaoszczędzić, jeśli spłacisz kredyt hipoteczny o 10 czy 15 lat wcześniej. A jeśli nie wierzysz, że to jest możliwe, to poświęć trochę czasu na przeczytanie artykułu, w którym zdradzam kilka sposobów na osiągnięcie dodatkowych dochodów.

5. Otwieraj korespondencję z banku, także tę mailową

To taki drobiazg, na który jednak nie wszyscy zwracają uwagę. Bank z pewnością przesyła lub będzie przesyłać Ci mnóstwo różnych informacji, czy to w formie listu, czy maila. Koniecznie zaglądaj też do systemu bankowości elektronicznej, gdzie także mogą być publikowane ważne dla Ciebie komunikaty. Dowiesz się z nich, czy np. bank nie zmienił tabeli opłat i prowizji. Listownie może natomiast przyjść wezwanie do uregulowania zaległej raty.

6. Zawsze kontaktuj się z bankiem, gdy tylko masz problem ze spłatą raty

Bankowi zawsze zależy tylko na jednym: abyś w terminie spłacił swój kredyt hipoteczny. W jego interesie wcale nie jest przejęcie Twojej nieruchomości, ponieważ znacznie więcej zarobi, jeśli przez cały okres kredytowania będziesz sumiennie regulować swoje raty. Dlatego w momencie, gdy tylko pojawi się jakiś problem, nawiąż kontakt z bankiem i poinformuj go o tym.

W ten sposób możesz np. uzyskać odroczenie spłaty, o ile w przeszłości podobne historie Ci się nie zdarzały. Bank nie gryzie – tam też, mimo wszystko, pracują ludzie.

Przeczytaj też: Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – ostatnia deska ratunku dla zadłużonych?

7. Niezależnie od umowy z bankiem, wykup dodatkowe ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowym produktem do każdego kredytu hipotecznego. Nie myśl jednak, że to wystarczy. Taka polisa chroni wyłącznie interes banku, który w razie jakiegoś przykrego wydarzenia otrzyma środki na mocy cesji. Dlatego niezbędne jest, abyś wykupił dodatkowe ubezpieczenie – takie, które gwarantuje wypłatę odszkodowania na Twoje konto. Pomyśl też o ubezpieczeniu na życie.

8. Jeśli masz kredyt walutowy, spłacaj go pieniędzmi kupionymi w kantorze internetowym

To powinno być dla Ciebie oczywiste. Ten punkt dedykuję wieloletnim posiadaczom kredytów hipotecznych w walucie obcej, ponieważ obecnie praktycznie nie ma możliwości, aby zaciągnąć takie zobowiązanie.

Spłacasz kredyt we frankach, dolarach czy euro? Nie daj się łupić na bankowym spreadzie! Kupno waluty w kantorze i przelewanie jej na konto banku od kilku lat umożliwia polskie prawo. Warto z tego korzystać, bo można sporo zaoszczędzić.

Przeczytaj też: Masz kredyt w złotówkach i śpisz spokojnie? Uważaj! Twoja rata także może znacząco wzrosnąć!

9. Nie zaciągaj więcej kredytów, jeśli nie jest to absolutnie niezbędne

To także nie jest żadne wielkie odkrycie, ale mimo wszystko o tym wspomnę. Jeden duży kredyt w zupełności Ci wystarczy. Na mniejsze wydatki musisz po prostu zapracować lub zaoszczędzić. Nie przyzwyczajaj się do życia za pożyczone pieniądze, bo to prosta droga do wpadnięcia w gigantyczne problemy. Oszczędzaj, idź na różne kompromisy, a ewentualne kredyty zawsze traktuj w kategoriach ostateczności.

10. Zbierz wszystkie dokumenty związane z kredytem hipotecznym w jednej teczce

Kredyt hipoteczny to bardzo ważne zobowiązanie, które może mieć wpływ także na życie Twoich dzieci. Dlatego przechowuj wszelkie dokumenty kredytowe w jednym miejscu, zrób też ich skany, które warto trzymać np. w chmurze czy na nośniku zewnętrznym. Dzięki temu Twoi ewentualni spadkobiercy będą mieć dostęp do wszystkich informacji na temat chociażby okresu spłaty czy kwoty, jaką jeszcze trzeba będzie oddać bankowi.

Kierujecie się zasadami przytoczonymi w tym dekalogu? Może uważacie, że warto uzupełnić listę? Zapraszam do komentowania!

18 komentarzy

  1. Punkt 4 jest wyssany z palca:
    „W klasycznie skonstruowanej umowie kredytowej zawsze jest tak, że w pierwszych latach spłaca się kapitał, a później same odsetki.” – to jest niestety bzdura i to nie tylko w Polsce, ale na całym świecie. Bez względu na to czy kredyt jest spłacany w ratach równych czy malejących bieżące odsetki są naliczane od kapitału dzisiaj pozostającego do spłaty. Jeżeli więc zaczynasz, to płacisz od wszystkiego. W ratach równych oznacza to, że pierwsze raty w swojej strukturze zawierają tylko kilka procent kapitału, a niemal wszystko są to wyłącznie gołe odsetki. Krótko mówiąc pierwszą zasadą jest zminimalizowanie kapitału do spłaty. Ktoś Ci proponuje wrzucenie opłat bankowych lub prowizji (na które Cię teraz stać) do kredytu? – Proszę bardzo, ale będziesz płacić za te psie pieniądze 30 lat odsetek.
    Pracownicy banków co tylko mogą proponują dorzucać do kapitału do spłaty bo właśnie z tego żyją. Za 500 zł, które pokryje kredyt zapłacisz przez 30 lat nie mniej niż 1500 zł – wystarczy policzyć procentem składanym. Albo jeszcze prościej. Odejmij od kredytu dowolną kwotę, na którą Cię stać zapłacić teraz, poproś o przeliczenie rat, a następnie je zsumuj. Porównaj sobie z sumą rat dla sytuacji gdy tej kwoty nie odejmiesz. Zobaczysz ile przez te lata zapłacisz bankowi różnicy w dzisiejszych pieniądzach i ich wartości.
    Kiedy ostatnio brałem hipoteczny na 10 lat (zaledwie) i kwotę 70 tys., to zapłaciłem bankowi dobre 150 tys. w ratach. Za ok. 1200 zł, które lekką ręką wtedy wrzuciłem do kredytu zapłaciłem ponad 2500 zł (a spłaciłem dwa lata przed czasem). Na kredytach 30-letnich bank zarabia potrójną kwotę kapitału. Sprawdź, a następnie złap się za głowę.
    Żeby wyjść na swoje zmniejszaj kwotę branego kredytu ile tylko się da bo w momencie gdy bierzesz kredyt Twoja sytuacja finansowa jest zazwyczaj całkiem dobra. Tak więc obniżaj kapitał do spłaty zanim zaciągniesz kredyt. Każdą złotówkę wrzucona dzisiaj do kredytu licz poczwórnie bo tyle ostatecznie za nią zapłacisz. Nie licząc inflacji!
    To jedyny skuteczny sposób, żeby od oszczędzonych pieniędzy zapłacić zero frycowego.

    I na koniec pierwsza zasada bogatego skąpca: Zsumuj wszystkie raty do zapłacenia, odejmij kwotę kredytu, który bierzesz – zostanie Ci to co zapłacisz bankowi za to że on ma pieniądze teraz, a ty nie.

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Olamagato – oczywiście masz racje! Najpierw spłaca się głównie odsetki i stanowią one większą część raty, a dopiero w późniejszym czasie kapitał. Mój błąd, który już poprawiłem. Dzięki za spostrzegawczość! :-)

    • Piotr

      Czesc Olemagato :-)

      Odnośnie … cytuję:

      „Każdą złotówkę wrzucona dzisiaj do kredytu licz poczwórnie bo tyle ostatecznie za nią zapłacisz. Nie licząc inflacji!”

      … nie wiem czy dobrze zrozumiałem Twoją intencję, ale wydaje mi się, że w sytuacji kredytów inflacją działa raczej na korzyść kredytobiorcy(?)

      Pozdrawiam serdecznie.

      • Miałbyś rację, ale tylko pod warunkiem umowy ze stałą stopą kredytową. Niestety od wielu lat jest to niemal mrzonka, a już zupełna w przypadku kredytów hipotecznych. Żaden bank nie zawrze umowy na stałą stopę gdy do dyspozycji ma wibor lub libor. Mechanizm oscylatora był oparty w dużym stopniu o realnie stałą stopę kredytową bo zanim bank zmienił stopę na odpowiednią do inflacji środki były już przenoszone na rachunek w innym banku.
        W przypadku stopy zmiennej bank podniesie Ci stopę kredytową odpowiednio do wzrostu inflacji bo wskaźniki (które podałem wyżej), są dostosowywane są właśnie do inflacji/deflacji. Najpóźniej z opóźnieniem kwartalnym lub dwumiesięcznym. A jednocześnie siła nabywcza Twojej pensji maleje o wartość inflacji dokładnie tak samo jak wartość kapitału do spłaty. Tyle, że w kapitale masz zazwyczaj wiele swoich pensji. Krótko mówiąc nie masz o wiele więcej niż masz każdego miesiąca. A ten co nie ma płaci frycowe.

        Jedyny współczesny przypadek gdy inflacja jest korzystna dla spłaty kredytu dotyczy tylko państw oraz zobowiązań w ich własnej walucie. I to w sytuacji wzrostu gospodarczego przewyższającego poziom własnej inflacji i dewaluacji własnej waluty. Taka sytuacja była w Polsce przez niemal całe ostatnie 25 lat. Dlatego Polska mogła dość bezpiecznie się zadłużać w złotych. Po jakimś czasie rząd musiał spłacać mniej licząc siłę nabywczą własnej waluty względem surowców i innych walut niż gdyby tych kredytów w ogóle nie zaciągał, a tylko korzystał z własnego kapitału. Problem w tym, że Polska zadłużała się również w walutach innych krajów – głównie w euro oraz dolarach. Dokładnie tak samo jak „frankowicze”. Ale to już inna historia.

    • Powiem Ci, że drogi kredyt brałeś… Ja wziąłem 200 tysięcy na 20 lat, licząc to co oddałem do dzisiaj plus to co zostało do oddania wraz z odsetkami oddam jakieś 330 tysięcy. Czyli około 80% więcej niż wziąłem…

  2. Mis

    Punkt 1 też nie do końca prawdziwy. Nadpłacanie kredytu np w CHF nic nie da, bo obecnie odsetki mogą wynosić np 0,15%. Po co nadpłacać raty, które są samym kapitałem po wysokim kursie? W odsetkach niewiele to zmieni.

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Nie zgodzę się. Spłacając regularnie kredyt w obcej walucie, oprócz odsetek jest się narażonym na ryzyko walutowe. Nadpłacając go regularnie, zmniejszamy zarówno odsetki (mniejszy kapitał pozostaje do spłaty, więc i mniejsze odsetki), jak i unikamy zagrożenia związanego ze znacznym wzrostem kursu waluty.

      • Wojtekg

        Też nie do końca, lepiej jest chyba akumulować kapitał w obcej walucie w momencie kiedy jest ona dosyć tania. Warto jest kupić chociażby na 12 rat, i spłacać miesiąc po miesiącu tak jak byśmy normalnie spłacali bo w momencie kiedy zapłacimy 12 rat na raz, kurs może poszybować do góry i w kolejnym miesiącu rata będzie kosztować nas już o wiele więcej. Dlatego tutaj sensownym wydaje się nie nadpłacanie kredytu (chyba, że całość), ale kumulowanie obcej waluty na gorsze dni (wyższy kurs).

  3. Robert

    Punkt 7 jest bez sensu. Wykupienie dodatkowe ubezpieczenia nie zabezpieczy nas. Ubezpieczenia majątkowe sie wykluczają. Czyli jeśli mamy dwa takie ubezpieczenia ubezpieczyciele podziela się odpowiedzialnością. Lepszym wyjściem jest kupienie większego lepszego ubezpieczenia.

    • Rafał

      Nie masz racji. Ja się z tym punktem zgadzam, sam tak zrobiłem. Bank wymusił na mnie wykupienie ubezpieczenia nieruchomości w podstawowym zakresie (tzw. ubezpieczenie murów). Gdybym chciał je rozszerzyć o interesujące mnie produkty, to koszt polisy byłby absurdalnie wysoki – warunki były nierynkowe. Wykupiłem więc dodatkowe ubezpieczenie we własnym zakresie, w innym towarzystwie, które chroni przed skutkami włamania, przepięć itp. O żadnym kumulowaniu czy dzieleniu się odpowiedzialnością przez ubezpieczycieli nie ma mowy – już raz korzystałem z tego dodatkowego ubezpieczenia (zalanie w wyniku nawałnicy) i cała kwota odszkodowania trafiła na moje konto. Bankowi nic do tego. Nie wprowadzaj więc w błąd.

      • Robert

        Mówisz o trochę innym zakresie. Ja mówię o sytuacji gdy masz ubezpieczenie właśnie tych murów. Drugie także analogiczne dla murów. Jeśli oba ubezpieczenia maja taki sam zakres, a np. szkoda byłaby duża nie podtopienie, czy zalanie a np. pożar czy zniszczone całkowicie mieszkanie uwierz mi że nie będzie tak łatwo. Oczywiście nie jestem alfą i omegą ale możesz zapytać w banku albo u ubezpieczyciela. Proponuje tylko tego nie robić u agenta bo on rozne rzeczy moze powiedzieć:)

        Cytat z innej strony który to obrazuje ” W tej sytuacji na nic nie zda się posiadanie innej polisy z tym samym zdarzeniem w zakresie, ponieważ zgodnie ze wspomnianym kodeksem cywilnym odszkodowanie ma pozwolić jedynie na przywrócenie mienia do stanu sprzed szkody i nie może służyć wzbogaceniu się ubezpieczonego. Zatem podwójne ubezpieczenie mieszkania mija się z celem.”

        Więc sytujacja jest zależna od konkretnego przypadku.

  4. Krzysztof

    Potwierdzam, jest tak jak pisze Robert – z definicji ubezpieczenie ma pokryć koszty przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego, a nie służyć do zarabiania. Czekam na komentarz autora odnośnie tego punktu.

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Co do punktu 7. i ubezpieczeń:
      Pisze tam, o tym, aby dodatkowo ubezpieczyć mieszkanie, oraz wykupić ubezpieczenie na życie, co moim zdaniem jest dobrym pomysłem.
      Tak jak napisał Rafał – bank wymaga ubezpiecznie murów w ustalonym przez siebie zakresie i z cesją praw z tego ubezpieczenia na bank udzielający kredytu. Warto przy zaciąganiu kredytu znaleźć po prostu najtańsze ubezpieczenie spełniające te wymagania danego banku.
      Mimo tego warto wykupić własne, niezależne ubezpieczenie (już bez cesji praw na bank – na siebie), gdzie ubezpieczymy się od dodatkowych ryzyk (zalania piwnicy, kradzieży w garażu. kradzieży z włamaniem w domu, dewastacji itd.). Co do ubezpiecznie nieruchomości (i generalnie mienia) – zgadza się, nie nie można dostać pieniędzy 2 razy za to samo. W przypadku ubezpieczenia na życie już tak.

      Ogólna zasada, którą polecam – najtańsze ubezpieczenie w minimalnym zakresie, które wymagane jest przez bank przy zaciąganiu kredytu + do tego niezależne ubezpieczenia (mieszkania/domu + życie) wykupione przez siebie, z wybranym przez siebie zakresem.

  5. Gosia

    Mam pytanie
    Zostało mi do spłaty 70 tyś kredytu (złotówki, kapitał) odsetki spłacone. Czy w tej sytuacji opłaca się to spłacić przed czasem?

    • Nigdy do końca nie masz spłaconych odsetek. Poproś doradcę w banku by Ci wyliczył wysokość raty gdybyś teraz spłaciła np 10 czy 20 tysięcy. Następnie sprawdź różnicę między ratą bez spłaty i się dowiesz ile zaoszczędzisz, a następnie pomnóż to przez liczbę miesięcy jaką masz jeszcze do spłaty.
      Ja kiedyś policzyłem i mi wyszło że każde 100 zł nadpłaty daje mi 130 złotych oszczędności w 6 lat. To 5% w skali roku…

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *