13 najlepszych sposobów na wkład własny przy kredycie hipotecznym

Kredyty hipoteczne w ostatnim czasie budzą wyłącznie negatywne skojarzenia. Ma to oczywiście związek z gwałtowną serią podwyżek stóp procentowych NBP, w efekcie czego raty kredytów osób zaciągających zobowiązanie w okresie „pandemicznym” wzrosły często o ponad 100 procent. Pośrednim skutkiem drożejącego kosztu pieniądza jest też spadek zdolności kredytowej – w obecnych warunkach banki mogą pożyczać mniej pieniędzy, aby dochować przepisów i nie narazić się na wzrost tzw. złych długów w swoich portfelach wierzytelności. 

No dobrze, ale co to właściwie oznacza dla przeciętnego Kowalskiego? Nic innego jak trudniejszy dostęp do kredytu hipotecznego. Banki wciąż wymagają sporego wkładu własnego do kredytu, co w dobie szaleńczo wysokich cen nieruchomości mocno komplikuje sprawę.

Warto natomiast wiedzieć, że wkładem własnym nie musi być tylko gotówka. W moim artykule omawiam 13 najlepszych sposobów na wkład własny przy kredycie hipotecznym. 

Jaki musi być wkład własny do kredytu hipotecznego?

Nadal obowiązuje rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego w grudniu 2019 roku. Zgodnie z nią banki są zobowiązane do tego, aby wymagać od kredytobiorcy minimum 20% wkładu własnego (czyli 20% wartości nabywanej lub budowanej nieruchomości). Wyższy limit obowiązuje w przypadku lokali i budynków komercyjnych, gdzie zalecany wkład własny to 25%. 

Przykładowo: jeśli mamy na oku mieszkanie o wartości 500 000 zł i chcemy sfinansować jego zakup kredytem hipotecznym, to bank ma prawo oczekiwać, że klient przedstawi minimum 100 000 zł wkładu własnego. 

Ważne! Rekomendacja S jest tylko sugestią, natomiast banki w większości przypadków się do niej stosują. Nie należy więc liczyć na to, że pomimo braku wkładu własnego do kredytu lub posiadania np. tylko 5% wartości nieruchomości, bank ochoczo podpisze z nami umowę kredytową. 

Zorganizowanie wkładu własnego do kredytu na zakup bardzo drogiej nieruchomości nie jest oczywiście łatwym zadaniem – szczególnie dla osób młodych, które nie zdążyły jeszcze zgromadzić pokaźnych oszczędności. Na szczęście banki potrafią podejść do sprawy dość liberalnie i akceptować także niegotówkowy wkład własny stanowiący formę zabezpieczenia spłaty zobowiązania. 

1. Pożyczka prywatna

Pierwszym i prawdopodobnie najpopularniejszym sposobem na wkład własny do kredytu hipotecznego jest pożyczenie pieniędzy od rodziny – najczęściej od rodziców. Jeśli bliscy posiadają oszczędności i mogą się z nimi na jakiś czas rozstać, to na pewno warto skorzystać z takiej opcji. 

Trzeba tylko pamiętać o kilku ważnych zasadach. Pożyczka od rodziny jest pożyczką prywatną, która może podlegać opodatkowaniu. Aby tego uniknąć należy:

• Pożyczyć pieniądze na wkład własny od najbliższych osób, zaliczanych do tzw. zerowej grupy podatkowej (rodzice, małżonek, rodzeństwo, dzieci, wnuki, prawnuki, pasierbowie, dziadkowe, pradziadkowie, ojczym i macocha);
• W przypadku, gdy kwota pożyczki przekracza 9637 zł, należy złożyć deklarację PCC-3 w Urzędzie Skarbowym w terminie najpóźniej 14 dni;
• Każda kwota pożyczki przekraczająca limit 9637 zł musi zostać wypłacona przelewem na konto. 

Spełniając te warunki można skorzystać z pożyczki bez podatku i w prosty sposób zdobyć środki potrzebne na wkład własny do kredytu hipotecznego. 

2. Darowizna od najbliższej rodziny 

Świetną alternatywą dla pożyczki prywatnej jest darowizna. Jeśli np. rodzice czy dziadkowie mogą wesprzeć sporą kwotą, ponieważ dużo wcześniej zaczęli myśleć o zabezpieczeniu przyszłości dzieci/wnuków, to tylko się cieszyć i korzystać. 

W przypadku darowizny znów radzę pamiętać o przepisach podatkowych. Zwolniona z podatku jest darowizna od osób z zerowej grupy podatkowej, przy czym taką darowiznę nadal trzeba zgłosić w Urzędzie Skarbowym. Robi się to na druku SD-72 w ciągu najpóźniej pół roku od otrzymania środków (obowiązek zgłoszenia ciąży na osobie obdarowanej). 

3. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 

Konieczność posiadania wysokiego wkładu własnego do kredytu wcale nie jest wymarzonym scenariuszem dla banków, ponieważ istotnie ogranicza liczbę klientów mogących skorzystać z finansowania (i spłacać wysokie odsetki). Dlatego banki znalazły sposób na częściowe złagodzenie rekomendacji.

Tym sposobem jest ubezpieczenie niskiego wkładu. Polega to na tym, że bank może się zgodzić np. na tylko 10% wkładu własnego po stronie klienta, natomiast za cenę wykupienia dodatkowego ubezpieczenia chroniącego interes banku. Za ubezpieczenie płaci oczywiście klient, przez co miesięczne obciążenie z tytułu spłaty raty jest wyższe. 

W praktyce wygląda to tak, że bank po prostu nalicza wyższą marżę (średnio o 0,2 punktu procentowego) do momentu, w którym saldo kredytu nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. 

4. Produkty inwestycyjne klienta 

Banki na poczet wkładu własnego do kredytu hipotecznego mogą uwzględnić różnego rodzaju produkty inwestycyjne będące w posiadaniu kredytobiorcy. Co ważne, dotyczy to wyłącznie produktów bezpiecznych lub o relatywnie niskim – według interpretacji banku – poziomie ryzyka. 

Najchętniej akceptowanym wkładem własnym (co ważne – uzupełniającym, nie jedynym) jest zastaw na obligacjach Skarbu Państwa. W przypadku tych instrumentów bank może je uznać nawet w 100 procentach, ponieważ są to bezpieczne produkty inwestycyjne. Jeśli więc np. klient posiada obligacje o równowartości 100 000 zł, to mogą one stanowić pokaźny wkład własny.

Nieco inaczej wygląda to w przypadku akcji spółek giełdowych. Tutaj banki mogą już kręcić nosem, a przy tym przyjąć jedynie 50-60 proc. wartości instrumentów. 

5. Środki gromadzone na poczet przyszłej emerytury

Oczywiście banku nie interesują środki zbierane na koncie w ZUS. Wkładem własnym do kredytu hipotecznego mogą być natomiast pieniądze, jakie kredytobiorca zgromadził we własnym zakresie na IKE i/lub IKZE. 

Takie zabezpieczenie jest dla banku o tyle akceptowalne, że środki zgromadzone na IKE/IKZE są relatywnie bezpieczne, a prawdopodobieństwo ich wcześniejszej wypłaty przez klienta jest stosunkowo niskie (z uwagi na zniechęcający mechanizm naliczenia podatku dochodowego lub podatku Belki w przypadku wypłaty przed 60. – IKE lub 65. – IKZE rokiem życia). 

6. Wynegocjowanie niższej ceny nabycia nieruchomości

Ten sposób można polecić osobom, które potrafią się ostro i skutecznie targować. Jeśli mamy na oku mieszkanie o wartości 400 000 zł i bank wymaga 20% wkładu własnego, którym nie dysponujemy, to warto ponegocjować obniżenie ceny nieruchomości. Zbijając cenę o np. 50 000 zł możemy domagać się od banku, aby obliczył wkład własny nie od wartości rynkowej mieszkania, ale ceny transakcyjnej. Kredyt będzie niższy, ale wkład własny również. 

Wartość mieszkania 400 000 zł = wkład własny 80 000 zł i 320 000 zł kredytu.

Cena transakcyjna mieszkania 350 000 zł = wkład własny 70 000 zł i 280 000 zł kredytu. 

7. Inna nieruchomość 

To szczególnie korzystny dla kredytobiorcy „zamiennik” klasycznego wkładu własnego. Posiadając inną nieruchomość i zgadzając się na ustanowienie na niej hipoteki, można nawet nie mieć żadnych oszczędności – bank zaakceptuje takie zabezpieczenie na poczet całego wymaganego wkładu. 

Co więcej, hipoteka na innej nieruchomości może znacząco przekraczać minimalny zalecany wkład własny, dzięki czemu bank zaproponuje korzystniejsze warunki kredytowania (niższą marżę). 

8. Działka pod budowę domu 

Z tego rozwiązania chętnie korzystają osoby, które muszą zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego, posiadając już działkę budowlaną (np. przekazaną przez rodziców w formie darowizny nieruchomości). 

Starając się o kredyt na budowę domu i mając działkę budowlaną można już nie martwić się wkładem własnym, ponieważ działka powinna stanowić dostateczne zabezpieczenie – wcześniej jednak musi zostać wyceniona poprzez operat szacunkowy, którego wykonanie zleca i opłaca kredytobiorca. 

9. Książeczka mieszkaniowa 

Nieco już zapomniane książeczki mieszkaniowe mogą okazać się rozwiązaniem problemu braku środków na wkład własny. Osoby, które wciąż mają taką książeczkę, powinny zgłosić się do banku, który ją obsługuje (PKO BP) i złożyć wniosek o wypłatę premii gwarancyjnej (są to środki mające zrekompensować utratę wartości środków zgromadzonych na książeczce w wyniku hiperinflacji na przełomie lat 80. i 90. XX wieku). 

Bank za darmo wyliczy wartość premii – a warto wiedzieć, że średnio wynosi ona około 10 000 zł. Gra jest więc warta świeczki. 

10. Pożyczka od pracodawcy

Pożyczki w ramach Kasy pożyczkowo-zapomogowej czy Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych również może stanowić wkład własny do kredytu hipotecznego, o ile oczywiście bank zaakceptuje takie środki. Jeśli nie, to zawsze można je przeznaczyć np. na remont czy opłaty notarialne, a na potrzeby wkładu naruszyć swoje oszczędności.

Jeśli w firmie nie ma ani Kasy pożyczkowo-zapomogowej, ani Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych, to być może pracodawca oferuje inne formy niskooprocentowanych pożyczek zakładowych. Warto o to zapytać i szczegółowo zapoznać się z warunkami. 

11. Program rządowy

Z pomocą osobom chcącym kupić swoje pierwsze mieszkanie czy dom, a nieposiadającym wkładu własnego do kredytu, przychodzi też rząd. W ramach nowelizacji tzw. „Polskiego Ładu” wprowadzono nowe narzędzie wsparcia. Oto najważniejsze założenia:

• Rząd za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego gwarantuje od 10 do 20 proc. wkładu własnego – nie więcej niż 100 000 zł;
• Program jest skierowany do osób między 20. a 40. rokiem życia;
• W przypadku urodzenia się drugiego dziecka kredytobiorcy, BGK spłaci 20 tys. zł wartości kredytu, a w przypadku trzeciego i każdego kolejnego dziecka – 60 tys. zł;

O szczegółach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” można przeczytać na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego. 

12. Wykonane prace budowlane

To znów propozycja dla osób, które budują własny dom i zaczęły prace bez kredytu hipotecznego. Jeśli teraz pojawiła się konieczność pożyczenia pieniędzy od banku, to wkładem własnym może być nie tylko działka budowlana, ale też udokumentowane wydatki poniesione w związku z dotychczasową budową. 

Jeśli np. kredytobiorca może dowieść, że zainwestował z własnych środków 50 000 zł (np. zostały wykonane fundamenty i część instalacji), a działka jest warta 200 000 zł, to bank może zaakceptować wkład własny w wysokości 250 000 zł.

13. Zadeklarowanie sprzedaży posiadanej nieruchomości

Zdarza się, że np. właściciele mieszkania planują wybudować własny dom, ale nie mają środków na wkład własny do kredytu. Można je zdobyć poprzez sprzedaż obecnej nieruchomości. Warto natomiast wiedzieć, że bankowi do zaakceptowania wniosku kredytowego może wystarczyć sama deklaracja sprzedaży nieruchomości w formie np. umowy przedwstępnej.

Dzięki temu kredytobiorcy mogą ze spokojem czekać, aż nabywca (lub jego bank) przeleje im środki z tytułu sprzedaży mieszkania. Ważne jest natomiast to, że do uruchomienia kredytu wymagane będzie zakończenie transakcji (zawarcie umowy w formie aktu notarialnego). 

Są tutaj osoby, które w ostatnim czasie wnioskowały o kredyt hipoteczny? Jak ogarnęliście kwestię wkładu własnego? A może trafiliście na ten poradnik, bo akurat kombinujecie, skąd wziąć środki na wkład własny przed zaciągnięciem kredytu? Zachęcam do komentowania!