Darowizna domu, mieszkania lub innej nieruchomości. Jak uniknąć podatku i kłopotów ze spadkobiercami?

Wszytko co musisz wiedzieć o darowiźnie domu czy mieszkania: Podatki, przekazanie nieruchomości a kredyt hipoteczny, koszty notarialne, testamenty, spadki, służebność.

Darowizna nieruchomości
Fot. C by ZF

Darowizna jest jednym z najpopularniejszych sposobów, po jaki sięgają rodzice chcący wesprzeć finansowo swoje dziecko. Może mieć ona postać gotówkową, jak i rzeczową. Zdecydowanie najczęściej w skład darowizny wchodzi jakaś nieruchomość – dom, mieszkanie, działka budowlana etc. Potocznie określa się to mianem przepisania mieszkania/domu/działki. Trzeba natomiast wiedzieć, że darowizna została skrupulatnie opisana w przepisach polskiego prawa, których nieznajomość grozi np. koniecznością zapłaty wysokiego podatku czy wypłacenia zachowku innym spadkobiercom. 

Dlatego przygotowałem poradnik, w którym omawiam najważniejsze kwestie związane z darowizną domu, mieszkania lub innej nieruchomości. Przeczytajcie i pokażcie też Waszym rodzicom! 

Czym jest darowizna? 

W świetle polskiego prawa darowizna jest po prostu umową, na mocy której darczyńca nieodpłatnie przekazuje swoje dobro majątkowe na rzecz obdarowanego. Wynika to wprost z art. 888 Kodeksu Cywilnego, w którym czytamy:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.

Nas najbardziej interesuje kwestia przepisania mieszkania, domu czy dowolnej innej nieruchomości. Aby było to możliwe, darczyńca musi oczywiście posiadać tytuł prawny do dysponowania składnikiem swojego majątku – czyli po prostu być właścicielem.

Umowa darowizny powinna mieć formę aktu notarialnego sporządzonego przez uprawnionego do tego notariusza. To on następnie przekazuje umowę do właściwego Urzędu Skarbowego, dlatego nie ma formalnie możliwości, aby fiskus się o tym nie dowiedział (co może chodzić po głowie osobom chcącym uniknąć podatku od darowizny, do czego za chwilę wrócę). 

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym 

To bardzo ciekawe zagadnienie, wokół którego narosło kilka niepotrzebnych mitów. Okazuje się, że sprawa jest całkiem prosta. Jak najbardziej można przekazać w darowiźnie mieszkanie, dom czy inną nieruchomość obciążoną hipoteką. Należy natomiast pamiętać, że nie powoduje to automatycznego przeniesienia obowiązku spłaty kredytu na nowego właściciela. Jak z tego wybrnąć?

Najlepiej będzie po prostu poinformować bank o chęci przekazania nieruchomości w darowiźnie np. dziecku i nadal spłacać raty kredytu. Jeśli natomiast kwestię rozliczenia się z bankiem ma wziąć na siebie nowy właściciel, to konieczne będzie przeprowadzenie cesji kredytu hipotecznego – wówczas bank zawiera nową umowę z obecnym właścicielem nieruchomości (o ile ma zdolność kredytową, co zostanie wnikliwie sprawdzone). 

Ranking najlepszych: Grudzień 2021

Najlepsze lokaty, konta i oferty - grudzień 2021

Podatek od darowizny domu/mieszkania – kto nie zapłaci? 

Zwolnieni z obowiązku płacenia podatku od darowizny są najbliżsi krewni darczyńcy, czyli tzw. grupa zerowa. Są to:

  • małżonek, 
  • zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki),
  • wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), 
  • pasierb, 
  • rodzeństwo,
  • macocha/ojczym. 

Przepisując mieszkanie czy dom na jedną z tych osób obdarowany nie musi płacić podatku od darowizny, ale tylko pod jednym warunkiem: fakt ten zostanie zgłoszony do Urzędu Skarbowego. Jeśli darowizna została przekazana na mocy umowy cywilnoprawnej, to należy ją zgłosić do Naczelnika Urzędu Skarbowego w ciągu najpóźniej 6 miesięcy od dnia jej sporządzenia – wówczas Naczelnik przyzna zwolnienie z podatku. 

Jak wspomniałem wcześniej: zgłoszeniem nie trzeba się przejmować, jeśli umowa darowizny została sporządzona w formie aktu notarialnego, ponieważ obowiązek jej zgłoszenia ciąży na notariuszu. 

Uwaga na darowiznę na rzecz małżeństwa! 

Wiele osób nieświadomie wpada w pułapkę zastawioną w polskim prawie. Chodzi o sytuację, w której np. rodzice czy dziadkowie przepisują mieszkanie/dom na dorosłego syna/wnuka i jego małżonkę (analogicznie na córkę/wnuczkę z mężem). 

W takim przypadku koniecznie trzeba zaznaczyć w umowie darowizny, że jest ona przekazywana na rzecz tylko najbliższego członka rodziny – dane żony/męża należy pominąć. Dlaczego? Ponieważ w przeciwnym razie małżonek może być zmuszony do odprowadzenia podatku od darowizny – tutaj do zerowej grupy podatkowej nie wlicza się zięcia/synowej. Warto na to uważać. 

Podatek od darowizny – ile wynosi dla pozostałych obdarowanych? 

Zacznijmy od tego, że prawo przewiduje możliwość zwolnienia z podatku od darowizny także osoby niespokrewnione czy zaliczane do dalszego kręgu rodzinnego. Będzie tak, jeśli obdarowany spełnia poniższe warunki:

  • jest obywatelem polskim,
  • nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innego budynku mieszkalnego (chyba że przekaże tę nieruchomość na zstępnych, gminę lub Skarb Państwa), 
  • nie dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego,
  • nie jest właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (znów: chyba że przekaże te prawa zstępnym, gminie lub Skarbowi Państwa), 
  • nie wynajmuje mieszkania lub domu, 
  • będzie mieszkać w domu/mieszkaniu będącym przedmiotem darowizny przez kolejne 5 lat (wymagane jest zameldowanie pod tym adresem).

Dodatkowo podatku od darowizny można uniknąć tylko w przypadku otrzymania lokalu mieszkalnego o powierzchni nieprzekraczającej 110 metrów kwadratowych

Znajdź najlepsze oprocentowanie:


W każdym innym przypadku obdarowana osoba, która nie może skorzystać ze zwolnienia z podatku, będzie musiała rozliczyć się z fiskusem z otrzymanego majątku. 

Ile wynosi podatek od darowizny? 

Jego wysokość waha się od 3 do 20 proc. i jest uzależniona od wartości darowizny, jak również od grupy podatkowej, w jakiej znajduje się obdarowana osoba. Co ważne, podatek może być naliczony również osobom z pierwszej grupy (a więc najbliższym krewnym), jeśli otrzymały one kolejną darowiznę w ciągu 5 lat podatkowych (np. 3 lata temu było to mieszkanie, a teraz gotówka). 

Podatek od darowizny jest naliczany od nadwyżki podstawy opodatkowania (czyli kwoty wolnej od podatku), która dla poszczególnych grup podatkowych wynosi:

I grupa – 9 637 zł 

II grupa – 7 276 zł 

III grupa – 4 902 zł

Wysokość podatku od darowizny dla poszczególnych grup podatkowych wynosi:

  • I grupa – 3% do kwoty 10 278 zł. Powyżej tej kwoty, ale do 20 556 zł podatek wynosi 308,30 zł oraz 5% nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł. Powyżej 20 556 zł podatek wynosi 822,20 zł i 7% nadwyżki. 
  • II grupa – 7% do kwoty 10 278 zł. Powyżej tej kwoty, ale do 20 556 zł podatek wynosi 719,50 zł oraz 9% nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł. Powyżej 20 556 zł podatek wynosi 1644,50 zł i 12% nadwyżki.
  • III grupa – 12% do kwoty 10 278 zł. Powyżej tej kwoty, ale do 20 556 zł podatek wynosi 1233,40 zł oraz 16% nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł. Powyżej 20 556 zł podatek wynosi 2677,90 zł i 20% nadwyżki.

Przykład:

Anna Nowak dostała w darowiźnie mieszkanie od wujka. Ponieważ znajduje się ona w II grupie podatkowej, to podstawa opodatkowania wynosi dla niej 7 276 zł. Anna nie może skorzystać ze zwolnienia, ponieważ nie spełnia opisanych wyżej warunków. Wartość mieszkania została oszacowana na 300 000 zł. Anna zapłaci więc 1644,50 zł + 12% od 279 444 zł, czyli łącznie 35 177,78 zł podatku. 

Jak widać podatek od tak cennej darowizny, jak nieruchomość, może być bardzo wysoki i trzeba dobrze przemyśleć, czy aby na pewno stać nas na przyjęcie takiego „prezentu”. Zwłaszcza, że podatek należy opłacić od razu u notariusza, który przekazuje go do Urzędu Skarbowego. 

Koszty notarialne i inne przy darowiźnie mieszkania/domu 

Podatek to niejedyny ewentualny koszt, jaki trzeba ponieść przy darowiźnie nieruchomości. Sporym obciążeniem finansowym jest również taksa notarialna, czyli po prostu opłata wnoszona na rzecz notariusza. 

Ponieważ nieruchomości z założenia są drogie, to będą nas interesować tylko te najwyższe taksy ustalone przez Ministerstwo Sprawiedliwości. I tak:

  • Przy wartości darowizny powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – taksa wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł (czyli przy mieszkaniu o wartości 300 000 zł będzie to łącznie 1970 zł). 
  • Przy wartości nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – taksa wynosi 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł. 
  • Przy wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 zł – taksa wynosi 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej). 

Uwaga! Do tych cen trzeba jeszcze doliczyć 23% podatku VAT. 

Dodatkowy koszt stanowi oplata sądowa za wpis do księgi wieczystej nieruchomości – jest to 200 złotych. 

Może zatem testament?

Wysokie koszty związane z darowizną w drodze aktu notarialnego sprawiają, że wiele osób rozważa przekazanie swojej nieruchomości np. dziecku poprzez sporządzenie testamentu. Jest to na pewno tańsze rozwiązanie (notariusz weźmie około 50-150 złotych w zależności od zapisów), choć w tym przypadku należy pamiętać, że nieruchomość przejdzie na własność spadkobiercy dopiero po śmierci obecnego właściciela. 

Poza tym trzeba tutaj uważać na kwestię zachowku. Jeśli np. rodzic ma dwoje dzieci, ale w testamencie zapisze mieszkanie tylko jednemu z nich, to drugiemu dziecku będzie się należeć zachowek. 

Pod tym względem darowizna, zwłaszcza z możliwością zwolnienia z podatku, jest lepszym rozwiązaniem, ponieważ chroni obdarowanego przed długim procesem sądowym oraz konfliktami rodzinnymi. 

Więcej o instytucji testamentu, czyli dyspozycji majątkiem na wypadek śmierci, możecie przeczytać w osobnym artykule na blogu. 

Darowizna a spadek 

Trzeba koniecznie pamiętać o tym, że darowane mieszkanie czy inna nieruchomość także może wejść w skład tzw. schedy spadkowej. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy śmierć nastąpiła po upływie 10 lat od sporządzenia testamentu lub też spadkodawca w dokumencie zastrzegł, że mieszkanie (czy inna przekazana nieruchomość) nie może przejść w schedę spadkową. Wówczas ewentualni inni spadkobiercy nie będą już mogli ubiegać się o zachowek od obdarowanego z tytułu przekazanej nieruchomości. 

Darowizna mieszkania a służebność 

Jeśli darczyńca z jakiegoś powodu obawia się, że po przekazaniu nieruchomości np. dorosłemu dziecku pojawią się jakieś konflikty i w skrajnym przypadku nie będzie mieć gdzie mieszkać, to może się przed taką sytuacją zabezpieczyć. Chodzi o służebność rzeczową

Na mocy służebności, którą sporządza się w formie aktu notarialnego, darczyńca zyskuje prawo do korzystania z nieruchomości – jest to prawo niezbywalne, obowiązujące do końca życia. Wpisywane jest ono do księgi wieczystej nieruchomości w dziale III. Dzięki temu nie dojdzie do sytuacji, w której np. dziecko okaże się niewdzięczne i postanowi sprzedać nieruchomość nie martwiąc się losem rodziców. 

Darowizna domu czy mieszkania jest bardzo sympatycznym gestem w stosunku do bliskiej osoby, a w przypadku rodziców często czymś naturalnym. Trzeba tylko pamiętać o różnych kruczkach opisanych w tym poradniku oraz mieć świadomość wcale niemałych kosztów całej operacji. 

Są tutaj szczęśliwcy, którzy dostali mieszkanie lub inną nieruchomość np. od rodziców? A może po cichu liczycie na taki prezent lub sami chcecie go zrobić? Co sądzicie o kosztach darowizny? Dajcie znać w komentarzach. 

4 komentarzy

  1. jul

    hej
    Artykuł ten nie do końca poruszył sprawę przekazania-darowizny nieruchomości, kiedy występuje sytuacja, że nie chcemy przekazać spadku osobie „niewdzięcznej” która mogła by mieć roszczenia do spadku a była dla nas wrogo nastawiona lub nie miała z nami kontaktu czy nie opiekowała się gdy byliśmy w potrzebie.
    Najbezpieczniej jest przekazać nieruchomość z zastrzeżeniem umowy dożywocia.
    Umowa dożywocia należy do grupy umów nazywanych. Umowa została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (dalej jako: k.c.) w artykułach 908-916.

    Na podstawie umowy dożywocia dożywotnik (zamiennie nazywany zbywcą), czyli osoba zbywająca nieruchomość zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę (zobowiązanego), który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie poprzez spełnianie świadczeń ciągłych lub okresowych do śmierci dożywotnika oraz sprawić dożywotnikowi pogrzeb (świadczenie jednorazowe).

    Zgodnie z brzmieniem ustawy k.c. w sytuacji, gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązany zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

    Umowę dożywocia może być także zastrzeżona na rzecz osoby bliskiej zbywcy.

    W przypadku zbycia nieruchomości, która została obciążenia prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi solidarną odpowiedzialność za świadczenie należne dożywotnikowi w związku z zawarciem umowy dożywocia.

    Należy pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym.

    W sytuacji, gdy powstaną pomiędzy dożywotnikiem a nabywcom stosunki, w ramach których nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, która odpowiada wartości zobowiązania wnikającego z umowy dożywocia.

    W wyjątkowych okolicznościach sąd na żądanie zobowiązanego bądź na żądanie dożywotnika sytuacji, gdy jest on zbywcą nieruchomości może rozwiązać umowę dożywocia.

  2. Ula

    No dobrze, a co z darowiznami lub testamentem w przypadku konkubinatu?
    Osoby będące w konkubinacie bardzo często mieszkają razem (czasem jako współwłaściciele nieruchomości, czasem gdy 1 osoba jest właścicielem, a druga mieszka, czasem mają dzieci, czasem nie…), ale wg grup podatkowych – są dla siebie obcy (III grupa).

    Jak to wtedy wygląda? Da się zapisać konkubentowi/konkubentce mieszkanie – w formie darowizny lub spadku?
    Co się bardziej „opłaca”?
    Czy w tym przypadku da się ominąć podatek od darowizn?
    Czy przy otrzymaniu spadku należy też zapłacić podatek od darowizn?

  3. Nin

    Mnie interesuje jak przekazać notarialnie całą swoją współwłasność mieszkania (50%) swojemu małoletniemu synkowi, którego matka odcięła mi kontakt z nim i mieszka w innym kraju. Syn ma obywatelstwo polskie, zameldowanie w tym mieszkaniu i nawet mam jego dowód osobisty, ale to wszystko co w tym momencie mi pozostało. Kto w takiej sytuacji podpisuje akt notarialny darowizny poza mną? Czy tylko ja? Wiem, że mogę bez zgody sądu przekazać majątek w formie darowizny (prawomocna uchwała sądu najwyższego) jeżeli to nie narazi małoletniego dziecka na żadne zobowiązania lub koszty.
    Nie chcę mieć już nic wspólnego z mieszkaniem, w którym pierwsza żona popełniła samobójstwo, wcześniej odcinając mi kontakt z dziećmi. (druga zrobiła to samo).
    Zaznaczę, że drugą połowę mieszkania mają po swojej matce dwoje innych prawie dorosłych dzieci, kompletnie wyalienowanych, które musiałem wydziedziczyć bo od 9 lat nie utrzymują ze mną żadnego kontaktu, a zrobiły coś okropnego przez co nie mogę uważać ich już za swoje dzieci.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *