Sprzedaż i zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym: wszystko, co trzeba wiedzieć

ABC sprzedaży lub zamiany mieszkania z kredytem hipotecznym. Od strony sprzedającego i kupującego. Jak to wygląda? Kiedy warto?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką
Fot. C by ZF

Według szacunków Biura Informacji Kredytowej kredyt hipoteczny spłaca co dziesiąty Polak. Dla wielu osób w ostatnich latach stało się to trudnym do udźwignięcia obciążeniem. Wysoka inflacja, realny spadek wynagrodzeń, wysokie stopy procentowe i tym samym raty – wszystko to powoduje, że wartość niespłacanych terminowo kredytów mieszkaniowych przekroczyła już 700 mln zł (stan na koniec marca 2023 roku). 

Istnieje kilka sposobów na pozbycie się zbyt kosztownego kredytu. Jednym z nich jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, co rozważa coraz więcej osób. Ciekawą opcją może być również zamiana mieszkania z hipoteką, szczególnie w sytuacji, gdy obecna nieruchomość nie spełnia już potrzeb kredytobiorców. 

Jak to wygląda od strony formalnej? Czy banki zgadzają się na sprzedaż i zamianę mieszkania z kredytem hipotecznym? Z jakimi kosztami dodatkowymi trzeba się liczyć? Zapraszam do lektury mojego artykułu. 

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Jak najbardziej, ponieważ przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, a nie wierzytelność. Pamiętajmy, że to kredytobiorca pozostaje właścicielem lokalu i może nim swobodnie dysponować. Ponieważ jednak nieruchomość stanowi zabezpieczenie bankowej wierzytelności, to sprzedaż mieszkania może się odbyć wyłącznie za wiedzą kredytodawcy. Oczywiście o fakcie obciążenia mieszkania kredytem trzeba poinformować nabywcę. 

W zasadzie jedyną różnicą między sprzedażą mieszkania bez hipoteki a tego z hipoteką jest to, że na kredytobiorcy ciąży obowiązek rozliczenia się z bankiem z pozostałego do spłaty kapitału, a gdy już to nastąpi złożenia wniosku do sądu rejonowego o wykreślenie hipoteki. 

Zgoda banku

Gwoli ścisłości: bank nie udziela zgody na samą sprzedaż mieszkania stanowiącego zabezpieczenie jego wierzytelności, ale na wykreślenie hipoteki po spłacie całego pozostałego zobowiązania. Taka zgoda jest udzielana w formie promesy, którą obecny właściciel mieszkania musi przedstawić nabywcy. Jeśli nieruchomość ma zostać kupiona z pomocą kredytu hipotecznego, to promesy zażąda bank udzielający takiego świadczenia. 

Ważne! Promesa jest ważna tylko przez 30 dni. 

Inne formalności 

Kupujący, z oczywistych względów, chce mieć pewność, że nabędzie mieszkanie bez żadnych obciążeń, natomiast promesa nie jest jedynym dokumentem, jaki należy mu przedstawić. Dochodzi do tego akt własności mieszkania oraz numer księgi wieczystej w celu potwierdzenia sytuacji formalnoprawnej danej nieruchomości. 

Ranking najlepszych: Czerwiec 2024

Najlepsze lokaty, konta i oferty - czerwiec 2024

Dodatkowo kupujący może zażądać przedstawienia mu zaświadczenia o braku zadłużenia z tytułu czynszu (do wspólnoty lub spółdzielni), zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób zameldowanych w mieszkaniu oraz dokumentów poświadczających brak zaległości z tytułu podatku od nieruchomości i wieczystego użytkowania gruntów. 

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką krok po kroku

Planując sprzedaż mieszkania z kredytem trzeba się do tego odpowiednio przygotować, aby wszystko poszło sprawnie, a kupujący nie miał podejrzeń, że sprzedający próbuje coś przed nim ukryć. Cała procedura sprowadza się do sześciu kroków:

Krok 1: powiadomienie banku o zamiarze sprzedaży mieszkania. Warto od razu uzyskać informację o aktualnym saldzie zadłużenia oraz ustalić, czy bank nie naliczy prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (zwykle prowizja nie obowiązuje w przypadku spłaty po 3 latach od zawarcia umowy – szczegóły w dalszej części artykułu). 

Krok 2: znalezienie nabywcy.

Krok 3: uzyskanie promesy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po całkowitym rozliczeniu się z bankiem. 

Krok 4: załatwienie formalności z nabywcą, czyli albo od razu zawarcie umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego (zakup gotówkowy), albo zawarcie umowy przedwstępnej potrzebnej do uzyskania kredytu hipotecznego. 

Krok 5: rozliczenie się z bankiem. Jeśli zakup mieszkania jest finansowany kredytem hipotecznym, to bank nabywcy przeleje kwotę odpowiadającą saldu zadłużenia na konto banku osoby sprzedającej, a ewentualną nadwyżkę na konto dotychczasowego właściciela nieruchomości. W przypadku zakupu gotówkowego to osoba przenosząca własność na nowego właściciela musi się rozliczyć ze swoim bankiem. 

Znajdź najlepsze oprocentowanie:


Krok 6: uzyskanie listu mazalnego z banku, czyli formalnej zgody na wykreślenie hipoteki. List należy przekazać nowemu właścicielowi nieruchomości. 

Tak kończy się proces sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką. Jest to dość standardowa operacja, bezpieczna dla obu stron, o ile oczywiście sprzedający i nabywca dopilnują formalności i będą kierować się zasadą ograniczonego zaufania. 

Koszty poboczne 

Choć sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem stanowi wielką ulgę finansową, to jednak nie można zapominać o różnego rodzaju kosztach, z jakimi się to wiąże. Najważniejszym z nich jest ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Jeśli kredyt został zaciągnięty po 22 lipca 2017 roku, to prowizja może wynieść nie więcej niż 3% (dotyczy kredytu spłaconego przed upływem 3 lat do zawarcia umowy) lub nie może przekraczać kosztów banku związanych z przedterminową spłatą (dotyczy kredytów ze stałym oprocentowaniem i nie obowiązuje tutaj żaden okres karencji). 

Jeśli chodzi o kredyty zaciągnięte przed 22 lipca 2017 roku, to warunki naliczania ewentualnej prowizji są określone w umowie – najczęściej banki odstępują od prowizji, gdy minęło 5 lat od zaciągnięcia kredytu. 

Kolejne są koszty notarialne. Sprzedaż mieszkania wymaga przeniesienia prawa własności w formie aktu notarialnego. Zwyczajowo koszt taksy notarialnej pokrywa kupujący. Do kwestii taksy wrócę jeszcze w tym artykule. 

Bardzo ważną kwestią są podatki. Kupujący płaci PCC, który w przypadku nieruchomości wynosi 2% wartości mieszkania. Sprzedający może zostać natomiast obłożony podatkiem dochodowym w wysokości aż 19% (liczonym od różnicy w cenie nabycia i sprzedaży nieruchomości), jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od daty zakupu. 

Podatku od sprzedaży nieruchomości można uniknąć na kilka sposobów: poprzez skorzystanie z ulgi mieszkaniowej (przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe) lub przeznaczenie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży na spłacenie kredytu hipotecznego (podatek trzeba będzie zapłacić od ewentualnej nadwyżki, chyba że ją też przeznaczymy na cele mieszkaniowe). 

Z jeszcze innymi kosztami muszą się natomiast liczyć osoby, które postanowią sprzedać mieszkanie kupione na kredyt z wykorzystaniem rządowego wsparcia. W przypadku programu Mieszkanie dla Młodych sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat oznacza konieczność zwrotu wszystkich dopłat. Jeśli natomiast chodzi o program Rodzina na Swoim, to okres karencji wynosi 8 lat. 

Kiedy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

  • Gdy dalsza spłata kredytu stanowiłaby zbyt duże obciążenie dla kredytobiorcy;
  • Gdy cena, jaką można uzyskać za mieszkanie, w pełni zaspokoi roszczenie banku, pozwoli też sfinansować dodatkowe opłaty (np. podatek), a pozostałe środki wystarczą np. na opłacenie rocznego czynszu za wynajem;
  • Obecne mieszkanie nie spełnia potrzeb życiowych właścicieli, a ci nie mogą też znaleźć chętnych do przeprowadzenia zamiany;
  • W życiu kredytobiorców zachodzi duża zmiana (przeprowadzka, nowa, gorzej płatna praca, rozwód etc.), przez co dalsze utrzymywanie obecnego mieszkania nie wchodzi w grę; 
  • Wartość mieszkania na przestrzeni lat znacząco wzrosła, dzięki czemu sprzedając je dziś można uzyskać środki nie tylko na spłatę kredytu, ale też na wkład własny do nowego, dużo wyższego kredytu hipotecznego np. na budowę czy zakup domu; 

Warto natomiast pamiętać, że sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie jest jedyną dostępną opcją. W niektórych sytuacjach lepszym rozwiązaniem może być przeprowadzenie zamiany mieszkań. 

Czy można zamienić mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Zamiana mieszkania to wciąż mało popularny rodzaj transakcji na rynku nieruchomości. Stopniowo budzi jednak coraz większe zainteresowanie, co jest pokłosiem przede wszystkim utrudnionego dostępu do kredytów.

Na zamianę najczęściej decydują się osoby dysponujące mieszkaniem, które nie spełnia ich potrzeb życiowych – jest albo za małe, albo za duże. Przykładowo: emerytowane małżeństwo ma 80-metrowe mieszkanie, po wyprowadzeniu się dzieci nie wykorzystuje tej powierzchni, a ponosi wysokie koszty utrzymania nieruchomości. Po drugiej stronie jest młode małżeństwo z kawalerką obciążoną kredytem hipotecznym, które spodziewa się dziecka i lada moment będzie potrzebować znacznie większego mieszkania.

Są to wręcz modelowe warunki do przeprowadzenia zamiany mieszkań. Wbrew pozorom fakt, że kawalerka została kupiona na wciąż niespłacony kredyt, nie stanowi wielkiej przeszkody – przynajmniej w tej hipotetycznej sytuacji. 

Zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa. Trzeba jedynie pamiętać, że w tej transakcji bierze udział także bank, który udzielił kredytu. Jedno z mieszkań stanowi zabezpieczenie wierzytelności, dlatego bank musi wyrazić zgodę na zamianę – w przeciwnym razie transakcja nie dojdzie do skutku. 

Oto podstawowa procedura zamiany mieszkania obciążonego hipoteką:

Krok 1: znajdujemy chętnych do zamiany na mieszkanie spełniające nasze potrzeby – najlepiej droższego. 

Krok 2: kontaktujemy się z bankiem (z osobistym doradcą kredytowym) i informujemy o chęci przeniesienia hipoteki na nową nieruchomość. Z punktu widzenia prawa bankowego zamiana mieszkania będącego zabezpieczeniem kredytu jest właśnie przeniesieniem hipoteki. 

Krok 3: dostarczenie wszystkich dokumentów wymaganych przez bank. Najważniejszy jest operat szacunkowy nieruchomości, na którą ma zostać przeniesiona hipoteka. Bank zażąda też przedstawienia umowy przedwstępnej zamiany mieszkań oraz odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, która ma stanowić nowe zabezpieczenie kredytu. 

Krok 4: ponowne wyliczenie zdolności kredytowej. Choć klient spłaca już kredyt, to przeniesienie hipoteki wymaga aneksowania umowy i ponownego przeliczenia zdolności kredytowej. 

Krok 5: jeśli bank zaakceptuje przeniesienie hipoteki, to konieczne będzie sporządzanie i podpisanie aneksu do umowy kredytu. 

Krok 6: wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej obecnej nieruchomości i wpisanie tego zabezpieczenia do księgi wieczystej nowego mieszkania. Wnioski składa się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla lokalizacji nieruchomości (może to być oczywiście ten sam sąd, jeśli mieszkania np. znajdują się w tym samym mieście). 

Trzeba również pamiętać o dodatkowych kosztach takiej operacji:

  • Opłacie za sporządzenie aneksu do umowy kredytu (może to być nawet kilkaset złotych);
  • Prowizji bankowej za zmianę przedmiotu zabezpieczenia kredytu (od kilkuset do 1000 zł);
  • Opłatach sądowych za wykreślenie hipoteki (100 zł) i ustanowienie jej na nowej nieruchomości (200 zł);
  • Podatek PCC (liczony od różnicy wartości obu mieszkań i płacony solidarnie przez obie strony transakcji);
  • Taksa notarialna (liczona od wartości droższego mieszkania – wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł, jeśli wartość nieruchomości mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł); 

Kiedy zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym będzie niemożliwa?

  • Gdy wartość drugiej nieruchomości jest niższa od pozostałego do spłaty kapitału, a kredytobiorca nie przedstawi dodatkowego zabezpieczenia kredytu;
  • Gdy mieszkanie jest kredytowane w ramach rządowego programu Rodzina na Swoim lub Mieszkanie dla Młodych (w tym drugim przypadku karencja w przeniesieniu hipoteki wynosi 5 lat od daty zakupu nieruchomości); 

Kiedy warto zdecydować się na zamianę mieszkania obciążonego hipoteką?

  • Gdy obecne mieszkanie nie spełnia Twoich potrzeb, a nie masz wystarczającej zdolności kredytowej, by kupić nową nieruchomość;
  • Gdy masz chętnych do zamiany, dysponujących niemal idealnym dla Ciebie mieszkaniem;
  • Gdy wartość nowego mieszkania jest wyższa od pozostałego kapitału do spłaty, co powinno przekonać bank do wyrażenia zgody na przeniesienie hipoteki;
  • Gdy zależy Ci na czasie (przeniesienie hipoteki jest szybsze, niż sprzedaż mieszkania i ponowne wnioskowanie o kredyt hipoteczny na zakup nowego); 

Podsumowanie 

Zarówno sprzedaż, jak i zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym, nie są niczym nadzwyczajnym i banki mają z tym do czynienia na co dzień – opracowały więc konkretne procedury, jakich trzeba przestrzegać, aby móc przeprowadzić jedną z tych transakcji. 

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym może być sposobem na rozwiązanie problemów z dalszą spłatą zobowiązania czy po prostu na pozbycie się kredytu, który w obecnej sytuacji życiowej jest tylko obciążeniem (np. planujemy wyprowadzić się do innego kraju, podróżować etc.). 

Z kolei zamiana mieszkania z kredytem może się okazać najlepszą opcją dla osób, którym obecne mieszkanie już nie wystarcza lub jest za duże i zbyt drogie w utrzymaniu – zaletą tego rozwiązania są niskie koszty dodatkowe oraz zdecydowanie krótszy czas załatwiania formalności, niż ma to miejsce w przypadku najpierw sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, a następnie ponownego ubiegania się o kredyt. 

Są wśród nas osoby, które sprzedały, kupiły lub zamieniły mieszkanie z kredytem hipotecznym? Nie było problemów? Opłaciło się? Co w ogóle sądzicie o takim rozwiązaniu? Zapraszam do komentowania. 

1 komentarzy

  1. Joanna z rehios.pl

    Ciekawy artykuł! Hipoteka to temat, który budzi wiele pytań i wątpliwości, zwłaszcza gdy pojawia się opcja sprzedaży lub zamiany nieruchomości obciążonej hipoteką. Decyzje finansowe związane z nieruchomościami zawsze są ważne i wymagają dokładnego zrozumienia konsekwencji.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Obowiązuje regulamin komentarzy. Wymagane pola są oznaczone *