Bezpieczny kredyt 2 procent: warunki, zasady przyznawania, dopłaty i wszystko, co trzeba wiedzieć o tym programie

1 lipca 2023 roku wystartował rządowy program Bezpieczny kredyt 2 procent (będący częścią szerszego programu Pierwsze Mieszkanie). Program uruchamia system dopłat do kredytu hipotecznego, dzięki czemu miesięczna rata jest znacznie niższa niż w przypadku standardowego kredytu. Bezpieczny kredyt 2 procent budzi ogromne zainteresowanie (tylko w ciągu pierwszych 2 tygodni wpłynęło ponad 4 tys. wniosków), a wielu potencjalnych kredytobiorców szuka właśnie informacji na temat tego programu i jego warunków. 

Prześwietliłem założenia programu Bezpieczny kredyt 2 procent. Zapraszam po szczegóły. 

Czym jest program Bezpieczny kredyt 2 procent?

Założeniem programu jest ułatwienie zakupu pierwszego mieszkania lub domu na kredyt. Idea narodziła się w odpowiedzi na podwyżki stóp procentowych, które spowodowały drastyczne obniżenie zdolności kredytowej osób mało i średnio zarabiających. 

W ramach programu rząd/państwo gwarantuje dopłaty do rat kredytu hipotecznego, które obowiązują przez okres 10 lat od dnia zawarcia umowy. 

Program prowadzi Bank Gospodarstwa Krajowego, który zawiera umowy z bankami komercyjnymi zainteresowanymi udzielaniem kredytów 2 procent. 

Jakie jest oprocentowanie kredytu?

Intuicyjnie możemy założyć, że skoro w nazwie programu pojawia się wartość „2 procent”, to takie właśnie będzie oprocentowanie kredytu. Nic bardziej mylnego. Jest to lekki chwyt marketingowy, ponieważ realne oprocentowanie kredytu hipotecznego zaciągniętego w ramach programu wynosi 2% + marża banku (oczywiście tylko w okresie obowiązywania rządowej dopłaty). 

Oprocentowanie to jest stałe na okres 5 lat – po tym czasie następuje urealnienie oprocentowania w oparciu o aktualnie obowiązujące stopy procentowe. Wysokość stałej stopy jest ustalana w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach, które przystąpiły do programu. 

Po zakończeniu dopłat, czyli po 10 latach, zaczyna obowiązywać standardowe, rynkowe oprocentowanie – stałe lub zmienne, w zależności od tego, na którą opcję zdecyduje się kredytobiorca. 

Ważne! Program przewiduje również zmianę wysokości marży banku. Nastąpi to w sytuacji, gdy kredytobiorca w jakiś sposób naruszy warunki umowy (np. spóźni się ze spłatą raty). 

Dla kogo jest kredyt 2 procent?

Program jest skierowany przede wszystkim do osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny (środki z kredytu można przeznaczyć również na inne cele, o czym w dalszej części artykułu), mając przy tym odpowiednią zdolność kredytową. 

Kredyt jest dostępny dla:

• Singli;
• Małżeństw;
• Par żyjących w nieformalnym związku, które wychowują co najmniej jedno dziecko; 

Co ważne, z programu mogą skorzystać również osoby zajmujące mieszkanie w TBS (nie ma tutaj prawa własności do lokalu). 

Dodatkowo ustawa wprowadza dwa podstawowe kryteria:

1. Wiek – w dniu zawarcia umowy kredytu nie można mieć ukończonych 45 lat. Jeśli kredyt zaciągają dwie osoby prowadzące wspólne gospodarstwo, to wystarczy, że kryterium wieku spełnia tylko jedna z nich. 
2. Brak prawa do innej nieruchomości mieszkalnej – zarówno kredytobiorca, jak i osoba prowadząca z nim wspólne gospodarstwo domowe (małżonek, rodzice i co najmniej jedno dziecko pozostające pod władzą rodzicielską kredytobiorcy lub pod jego opieką prawną, a także inne samodzielne osoby pełnoletnie), nie może mieć teraz, ani w przeszłości prawa własności do mieszkania lub domu jednorodzinnego, ani prawa spółdzielczego. 

Zostańmy przy tym drugim kryterium, od którego obowiązuje kilka wyjątków. Z programu może skorzystać osoba, która:

• otrzymała nieruchomość w spadku lub darowiźnie, ale sprzedała ją przed ukończeniem 18 lat,
• ma nie więcej niż 50% udziałów w odziedziczonej nieruchomości i nie zamieszkuje w tym lokalu lub domu od co najmniej 12 miesięcy, 
• posiada nieruchomość wyłączoną z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, która została wydana co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie kredytu. 

Maksymalna kwota kredytu 2 procent 

W programie można otrzymać kredyt na maksymalną kwotę:

• 500 tys. zł – w przypadku singli;
• 600 tys. zł – w przypadku małżeństw i par wychowujących do najmniej jedno dziecko; 

Czy przy kredycie 2 procent obowiązuje wkład własny?

Tak, kredytobiorcy muszą posiadać wkład własny do kredytu, jednak w kwocie nie większej niż 200 tys. zł. Tym samym kredytobiorca będący singlem może kupić nieruchomość o wartości maksymalnie 700 tys. zł, a małżeństwo lub para wychowująca co najmniej jedno dziecko – 800 tys. zł. 

Wyjątek stanowi sytuacja, w której wkładem własnym jest nieruchomość gruntowa (niezabudowana lub z rozpoczętą budową). Tutaj łączna wysokość wkładu i kwoty kredytu udzielanego w ramach programu nie może przekraczać 1 mln zł. 

Ważne! Z posiadania wkładu własnego zwolnieni są beneficjenci programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego – oba programy można łączyć. 

Utrata dopłat 

Dopłaty można utracić w kilku sytuacjach:

1. Jeśli kredytobiorca w ciągu 24 miesięcy nie zamieszka (nie zamelduje się) w nieruchomości kupionej lub wybudowanej z kredytu. Wszystkie udzielone w tym okresie dopłaty trzeba będzie zwrócić do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego wraz z odsetkami. 
2. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w okresie obowiązywania dopłat (istnieje kilka wyjątków, które omówię pod koniec artykułu). 
3. Jeśli nieruchomość zostanie wynajęta (również w części) innej osobie.
4. Jeśli zmieniono sposób użytkowania lokalu w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (np. przerobienie na biuro). 
5. Jeśli kredytobiorca zaprzestał prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości na okres co najmniej 12 miesięcy. 
6. Jeśli kredytobiorca nabył inną nieruchomość (za wyjątkiem jej odziedziczenia). 
7. Jeśli kredytobiorca ogłosił upadłość. 
8. Jeśli nastąpiła zmiana sposobu oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne (ponieważ np. mocno obniżono stopy procentowe i oprocentowanie stałe okazuje się mniej korzystne w stosunku do ofert rynkowych z oprocentowaniem zmiennym). 

Na co można przeznaczyć środki z kredytu 2 procent? 

• Zakup mieszkania lub domu – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego (kwota udzielanego kredytu może uwzględniać koszty remontu);
• Nabycie prawa spółdzielczego do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (włącznie z pokryciem wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej);
• Zakup działki budowlanej i budowę domu na tej samej działce; 
• Budowę domu jednorodzinnego na już posiadanej działce;  
• Wykończenie domu jednorodzinnego (dokończenie rozpoczętej budowy) – w tym przypadku obowiązuje jednak limit do 150 tys. zł w przypadku małżeństw/par wychowujących co najmniej jedno dziecko oraz do 100 tys. zł w przypadku singli; 

Przykładowa kalkulacja kredytu 2 procent 

Nic dziwnego, że wiele osób wstrzymywało się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego do startu rządowego programu. System dopłat gwarantuje znaczne oszczędności na miesięcznej racie, co można pokazać na konkretnym, hipotetycznym przykładzie. 

Załóżmy, że kredyt zaciąga małżeństwo z jednym dzieckiem. Wartość mieszkania to 500.000 zł, małżeństwo ma 100.000 zł wkładu własnego, a więc wartość kredytu wynosi 400.000 zł. Okres spłaty to 30 lat, a oprocentowanie wynosi 2% + marża banku (przyjmuję 0.1 wartości średniego oprocentowania ze stałą stopą w okresie lipiec 2023 roku). 

W tym przykładzie pierwsza rata (raty malejące) wyniesie 2028 zł. Dla porównania: w standardowym kredycie o oprocentowaniu 7,51% (raty równe) bez dopłaty byłoby to 2800 zł, a więc oszczędność wynosi 772 zł. 

Po zakończeniu dopłat, przez następne 20 lat i przy założeniu rat równych, miesięczna rata wyniesie 2405 zł (oprocentowanie na dziś to 9,03%, obowiązuje oprocentowanie zmienne). W standardowym kredycie byłoby to 3132 zł. 

Jeszcze większe wrażenie robi różnica w koszcie odsetkowym. Dla podanego kredytu zaciągniętego w tradycyjnej formie byłoby to 687.555 zł, podczas gdy w programie Bezpieczny kredyt 2 proc. kredytobiorca poniesie koszt 402.333 zł, oszczędzając ponad 285 tys. zł. 

Które banki udzielają kredytu 2 procent? 

Na moment pisania tego artykułu (lipiec 2023 roku) do programu Bezpieczny kredyt 2% przystąpiło 8 banków. Umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego podpisały:

1. Alior Bank S.A.
2. Bank BPS i Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS. 
3. Bank PEKAO S.A.
4. Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie.
5. Bank Spółdzielczy w Brodnicy.
6. PKO Bank Polski S.A.
7. SGB-Bank S.A.
8. VeloBank S.A. 

Ta lista może się oczywiście zmienić (i prawdopodobnie tak będzie), ponieważ gros banków czeka z podjęciem decyzji o przystąpieniu do programu na pierwsze wnioski z jego działania.

Do kiedy obowiązuje program Bezpieczny kredyt 2 procent?

Ustawa przewiduje zakończenie programu 31 grudnia 2027 roku. Może on jednak zostać przedłużony. 

Bezpieczny kredyt 2 procent – to mi się podoba 

Jak każdy rządowy program, tak i ten ma mocne i słabe strony. Niezależnie od poglądów politycznych i ekonomicznych po prostu trzeba docenić, że:

• Kredyt 2 procent daje szansę na zakup własnego mieszkania kolejnym setkom tysięcy osób, które dziś nie mogą nawet pomarzyć o zaciągnięciu komercyjnego kredytu hipotecznego;
• Program przywraca sensowną zdolność kredytową, która poleciała na łeb-szyję po drastycznym cyklu podwyżek stóp procentowych. Jest to szczególnie ważne w dużych i najdroższych miastach, w których ceny mieszkań są bardzo wysokie; 
• Część osób może połączyć kredyt 2 procent z programem Mieszkanie bez wkładu własnego, co daje już naprawdę pokaźną kumulację korzyści w zakupie pierwszego mieszkania; 
• Szeroki zakres wykorzystania środków z kredytu 2 procent, nie tylko na zakup mieszkania; 
• Długi, 10-letni okres dopłat i tym samym niskich rat – w tym czasie mądrze będzie gromadzić oszczędności na nadpłacenie lub wcześniejszą spłatę kredytu po ustaniu dopłat; 
• Po 10 latach rata kredytu wciąż pozostanie na rozsądnym poziomie (z uwagi na spłacenie sporej części kapitału) – zwłaszcza decydując się na raty równe i stałe oprocentowanie można znacząco zminimalizować ryzyko wpadnięcia w problemy finansowe z tytułu posiadania kredytu; 

Bezpieczny kredyt 2 procent – na to trzeba uważać 

Jest kilka założeń programu, które mogą budzić wątpliwości. Wynikają one przede wszystkim z tego, że ustawa o kredycie 2 procent została napisana w taki sposób, aby maksymalnie ograniczyć lub wręcz wykluczyć prawdopodobieństwo nadużyć (kupowania mieszkań na tani kredyt np. w celach spekulacyjnych). Jak to zwykle bywa w takich przypadkach, rykoszetem dostają osoby, z myślą o których program został uruchomiony. 

• Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu np. z rodzicami (w celu zwiększenia swojej zdolności kredytowej); 
• Pojawiają się absurdy, typu: do kredytobiorcy po kilku latach przeprowadzają się rodzice, co może grozić utratą rządowej dopłaty (jeśli rodzice posiadają prawo do lokalu mieszkalnego);
• Trzeba pamiętać o opłatach dodatkowych, których program nie finansuje, czyli m.in. wymaganym przez bank ubezpieczeniu, opłatach notarialnych, za prowadzenie rachunku bankowego etc.;
• Luzowanie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych (poprzez dopłaty do odsetek, czy programy typu Mieszkanie bez wkładu własnego), może spowodować, ze sporo osób, które nie powinny zaciągać takiego zobowiązania, bo może mieć problemy z jego spłatą, jednak to zrobi.

Kontrowersje budzi również fakt, że uruchomienie programu właściwie od razu spowodowało zahamowanie spadków cen mieszkań obserwowanych w pierwszym półroczu 2023 roku. Docelowo rządowe dopłaty mogą wręcz spowodować wzrost kosztów zakupu mieszkania, również przez osoby niekorzystające z kredytu 2 procent. 

Niepokoić mogą się również osoby wynajmujące mieszkania – na rynku najmu spodziewany jest spadek czynszów (co z kolei jest dobrą informacją dla najemców). 

FAQ 

Na koniec przygotowałem jeszcze odpowiedzi na dodatkowe pytania, jakie nasunęły mi się w kontekście kredytu 2 procent. Warto poznać te odpowiedzi przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z rządowego programu. 

Czy można nadpłacać kredyt? 

Tak, ale dopiero po 3 latach od zawarcia umowy kredytu. Teoretycznie jest to możliwe także wcześniej, natomiast jest to obwarowane kilkoma warunkami: spłata dotyczy części objętej gwarancją, lub łączna wysokość spłaty i wniesionego wkładu własnego nie przekroczyła kwoty 200.000 zł. lub łączna suma spłaty w danym miesiącu była niższa od kwoty pierwszej raty kredytu (pomniejszonej o dopłatę). 

Czytaj: Nadpłata kredytu hipotecznego: czy to się opłaca? Ile możesz zyskać?

Czy można spłacić kredyt przed czasem?

Tak i nie ma tutaj żadnych ograniczeń, o ile całkowita lub częściowa spłata nastąpi po 3 latach od zawarcia umowy. Z drugiej strony niekoniecznie opłaci się kończyć kredyt przed upływem 10 lat, skoro w tym okresie obowiązuje rządowa dopłata. Warto rozważyć przeznaczenie wolnych środków na inwestycje, na przykład zakup obligacji skarbowych i dać im pracować. 

Jaką trzeba mieć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa jest ustalana przez bank, indywidualnie dla każdego kredytobiorcy. W przypadku beneficjentów programu będzie ona jednak wyższa, co ma związek z nowelizacją rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (zaleca ona bankom, aby uwzględniały zabezpieczenie kredytu ze strony państwa). 

Czy można wynająć mieszkanie kupione na kredyt 2 procent? 

Tak, natomiast jeśli mieszkanie zostanie wynajęte w okresie obowiązywania dopłat, to kredytobiorca utraci do nich prawo. 

Czy można sprzedać mieszkanie kupione w kredycie 2 procent?

Tak, ale lepiej wstrzymać się z tym do momentu zakończenia dopłat, w przeciwnym razie utraci się do nich prawo. Wyjątek stanowi sytuacja, w której nieruchomość zostanie zbyta na rzecz drugiego z kredytobiorców lub nastąpi rozszerzenie wspólności ustawowej (np. po zawarciu związku małżeńskiego przez kredytobiorcę). 

Czy można skorzystać z obu programów mieszkaniowych – Bezpieczny kredyt 2 procent i Mieszkanie Bez Wkładu Własnego?

Tak, beneficjenci obu programów mogą z nich skorzystać jednocześnie, natomiast trzeba pamiętać, że w takim przypadku nie przysługują spłaty rodzinne (czyli umorzenie części kredytu z tytułu narodzin dziecka – 20 tys. w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego dziecka). 

Co po zakończeniu dopłat?

Po 10 latach kończą się rządowe dopłaty do kredytu. Wówczas kredytobiorca musi dalej spłacać swoje zobowiązanie, tyle że w ratach równych, choć ma możliwość utrzymania dotychczasowego modelu spłaty, czyli w ratach malejących. Po zakończeniu obowiązywania stałego oprocentowania kredytu można przejść na oprocentowanie zmienne. 

Co, jeśli nie będzie mnie stać na dalsze spłacanie rat? 

Taki scenariusz jest oczywiście prawdopodobny i ustawodawca go przewidział. W razie problemów z dalszym spłacaniem kredytu, istnieje możliwość wydłużenia okresu spłaty o maksymalnie 5 lat (co spowoduje obniżenie miesięcznej raty). 

Czy z programu Bezpieczny kredyt 2 procent mogą skorzystać obcokrajowcy? 

Tak, program jest skierowany do osób, które prowadzą gospodarstwo domowe na terytorium RP oraz do osób, które nie prowadzą takiego gospodarstwa, natomiast mają obywatelstwo polskie lub prowadzą gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą obywatelstwo polskie. 

I na koniec: Pamiętaj jednak, że niezależnie od tego, czy jakiś produkt ma „bezpieczny” w nazwie, jest to jednak kredyt, czyli poważne zobowiązanie finansowe. Tym bardziej, poważne, że zaciągane często na 20-30 lat, czyli znacznie dłużej niż zazwyczaj trwają programy pomocy rządowej. Przed decyzją o zaciągnięciu kredytu przeczytaj koniecznie mój przewodnik Kredyt hipoteczny od A do Z – „instrukcja obsługi” kredytu mieszkaniowego, artykuł 10 rzeczy, które musisz zrobić zanim zdecydujesz się na kredyt mieszkaniowy oraz 10 przykazań posiadacza kredytu hipotecznego. Te rzeczy powinny Ci wejść w nawyk!. Polecam też zapoznać się z kursem Kredyt hipoteczny krok po kroku i dołączonym do niego kalkulatorem.

Są tutaj osoby, które już złożyły wniosek o kredyt 2 procent? Może właśnie się nad tym zastanawiacie i analizujecie dostępne opcje? Co w ogóle sądzicie o tym programie – to dobry pomysł, czy raczej kolejny element napędzający inflację? Zapraszam do komentowania.