Nadpłata kredytu hipotecznego: czy to się opłaca? Ile możesz zyskać?

Kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny (mieszkaniowy), a kiedy nie? Jak działa nadpłata kredytu? Na co uważać? Ile można zyskać?

Nadpłata kredytu hipotecznego
Fot. C by ZF

„To najtańszy pieniądz na rynku”, „Po co nadpłacać, skoro masz niską ratę?”, „Lepiej zainwestuj wolne środki w akcje” – to sztandarowe rady, jakie mogą usłyszeć osoby planujące nadpłacenie kredytu hipotecznego. I choć rzeczywiście taką decyzję warto bardzo dokładnie przemyśleć, to dyskusji nie podlegają korzyści wynikające z takiego posunięcia. Nadpłata kredytu hipotecznego ZAWSZE się opłaca, zwłaszcza w długim terminie i przy braku alternatywy w postaci bezpiecznych produktów inwestycyjnych, jednak trzeba wiedzieć, że w niektórych sytuacjach lepiej jest się z tym wstrzymać. 

Rozważacie nadpłacenie kredytu hipotecznego? W takim razie ten artykuł jest dla Was! 

Czym jest nadpłata kredytu?

Nadpłaty nie należy mylić z całkowitą spłatą kredytu hipotecznego. Mówimy tutaj o sytuacji, w której kredytobiorca dysponujący gotówką może przeznaczyć ją na spłacenie pewnej części kapitału, czyli pożyczonej od banku kwoty, poza ustalonym harmonogramem. 

Przykładowo:

W 2012 roku zaciągnęliśmy 100 tys. zł kredytu hipotecznego i po 10 latach spłacania (raty równe), po uwzględnieniu naliczonych odsetek, pozostały do spłaty kapitał wynosi około 70 tys. zł. Mając odłożone np. 30 tys. zł możemy przeznaczyć je na nadpłatę kredytu, dzięki czemu kwota pozostałego kapitału zmaleje do 40 tys. zł. 

No dobrze, ale co to daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłata kredytu tylko teoretycznie jest bez sensu – w końcu wciąż zostajemy z kredytem, pozbywając się przy tym oszczędności w gotówce. To prawda, natomiast perspektywa zmieni się w momencie, gdy zrozumiemy, co dzieje się z chwilą nadpłacenia sporej części pozostałego kapitału. 

Posiłkując się powyższym przykładem możemy zauważyć, że gdy kapitał do spłaty spadnie z 70 tys. zł do 40 tys. zł, to analogicznie powinien spaść koszt obsługi kredytu lub skrócić się okres kredytowania. To kredytobiorca decyduje, którą opcję wybiera, a bank na to przystaje po zawarciu stosownego aneksu do umowy kredytowej. 

To warto zapamiętać: W momencie nadpłacenia kredytu dług wobec banku się zmniejsza, a tym samym koszt obsługi zobowiązania w całym okresie obowiązywania umowy będzie niższy. 

Ranking najlepszych: Maj 2022

Najlepsze lokaty, konta i oferty - maj 2022

Nadpłata nie musi być jednorazowa

To bardzo ważna wskazówka dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na jednorazowe nadpłacenie kredytu hipotecznego sporą kwotą, ponieważ nie są w stanie zgromadzić na przykład kilkudziesięciu tysięcy złotych oszczędności. Jeśli jednak co miesiąc nadwyżka w budżecie domowym wynosi kilkaset złotych, to warto rozważyć przeznaczenie jej właśnie na regularne nadpłacanie rat. 

Czyli: zakładając, że rata kredytu wynosi 900 złotych miesięcznie, a po opłaceniu rachunków i odłożeniu części pieniędzy na poduszkę finansową w portfelu zostaje nam jeszcze 300 złotych, to można całą tę kwotę przelać na rachunek techniczny do spłaty kredytu i zlecić bankowi jej pobranie. W efekcie spłacimy nie 900, a 1300 złotych. Jak łatwo policzyć powtarzanie tego manewru co miesiąc sprawi, że w skali roku zamiast 12 rat spłacimy de facto 16 rat. 

Każde nadpłacenie kredytu, nawet stosunkowo drobną kwotą, pomniejsza saldo zadłużenia, od którego są naliczane odsetki. Korzyści zauważymy więc natychmiast w postaci niższej raty. Nie musi to być jednak podstawowym celem kredytobiorcy – a wręcz nie powinno, co dokładnie wyjaśnię w dalszej części artykułu. 

Kto może nadpłacać kredyt mieszkaniowy? 

Każdy! Co więcej, wcale nie trzeba pytać banku o zgodę. Nadpłacanie kredytu jest świętym prawem kredytobiorcy, ale jest tutaj pewien kruczek. Chodzi oczywiście o ewentualne opłaty. 

Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny po 21 lipca 2017 roku i chcą go nadpłacić po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy, nie zostaną obciążone żadną dodatkową opłatą z tego tytułu. W gorszej sytuacji są natomiast zakredytowani przed 21 lipca 2017 roku. W takim przypadku obowiązuje wewnętrzna polityka banku, który może sobie zażyczyć za taką operację prowizji – nie wszystkie to robią, natomiast np. w BNP Paribas opłata wynosi 1,5 proc. od wpłaconej kwoty, jeśli nadpłata nastąpi w ciągu 3 lat od dnia zawarcia umowy. 

Chcąc zacząć nadpłacać kredyt warto więc zacząć od zajrzenia do swojej umowy kredytowej, a następnie do tabeli opłat i prowizji banku. Może się okazać, że lepiej jest wstrzymać się z nadpłacaniem kredytu do momentu, aż bank przestanie naliczać od tego prowizję. 

Przy okazji odeślę Was do innego artykuły na blogu, w którym dokładnie wyjaśniam, kto i na jakich zasadach może się domagać zwrotu pobranej przez bank prowizji w przypadku całkowitej spłaty kredytu przed czasem

Znajdź najlepsze oprocentowanie:


Jak nadpłacić kredyt hipoteczny?

Nie, bank sam się nie domyśli, że te dodatkowe kilkaset złotych czy kilkadziesiąt tysięcy złotych na rachunku techniczny to nadpłacona kwota. Koniecznie jest złożenie dyspozycji pobrania wyższej raty. Można po prostu powiadomić o tym bank wysyłając wiadomość w systemie bankowości elektronicznej, podczas rozmowy z konsultantem na czacie etc. 

Nadpłacenie kredytu – niższe raty czy krótszy okres kredytowania?

Tutaj wybór jest prosty: zawsze lepszą opcją będzie skrócenie okresu spłaty kredytu. Dlaczego? Pokażę to na konkretnym przykładzie. 

Załóżmy, że mamy na barkach kredyt hipoteczny na kwotę 300 tys. zł, zaciągnięty na 25 lat, którego aktualne oprocentowanie wynosi 2,7%. Dzielnie spłacamy kredyt od 3 lat, do tego momentu zadłużenie spadło do 265 tys. zł, a aktualna wysokość raty to 1376 zł. Mamy wolne środki w wysokości 50 tys. złotych i możemy je w całości przeznaczyć na nadpłacenie kredytu. Upraszczając wyliczenia zakładamy, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. 

Wariant A: skrócenie okresu umowy 

W tym wariancie wysokość zadłużenia spadła do 215 tys. zł. Harmonogram spłaty skrócił się natomiast aż o 61 miesięcy. Oznacza to, że tylko z tytułu odsetek zaoszczędzimy blisko 35,5 tys. zł. 

Wariant B: niższa rata miesięczna

W tym wariancie wysokość zadłużenia również spadła do 215 tys. zł. Rata miesięczna spadła do 1124 zł, czyli jest o 252 zł niższa. Oszczędność z tytułu odsetek, przy zachowaniu aktualnego harmonogramu spłaty, wyniesie blisko 16,3 tys. zł. 

Widać wyraźnie, że wariant A jest dużo bardziej opłacalny, ponieważ pozwoli zaoszczędzić na odsetkach dodatkowe 19 tys. zł. Właśnie dlatego mając do wyboru albo obniżenie raty, albo skrócenie okresu kredytowania, zawsze lepiej jest zdecydować się na tę drugą opcję.

Ważne!

Bank z automatu nie skróci harmonogramu spłaty – domyślnym rozwiązaniem przy nadpłacie jest obniżenie raty. Chcąc więc skrócić okres obowiązywania umowy trzeba złożyć wniosek i poczekać na nowy harmonogram oraz aneks do umowy. 

Ile realnie można zaoszczędzić nadpłacając kredyt?

Wiele osób niestety wychodzi z mylnego założenia, że skoro nie są w stanie odłożyć kilkudziesięciu tysięcy złotych na jednorazowe nadpłacenie kredytu hipotecznego, to po prostu będą dalej dźwigać ten krzyż i sumiennie spłacać raty zgodnie z harmonogramem. Twierdzenie, że niewielkie, ale systematyczne nadpłaty nie mają sensu to mit! 

Nawet mając do dyspozycji skromne 100 złotych miesięcznie i dysponując poduszką finansową oraz inwestując osobne środki z myślą o emeryturze warto przeznaczać każdą nadwyżkę na nadpłacanie kredytu hipotecznego. Dowód? Proszę bardzo. 

Wróćmy do naszego przykładu z kredytem hipotecznym na 300 tys. zł zaciągniętym na okres 25 lat z oprocentowaniem 2,7 proc. Załóżmy, że zaczynamy nadpłacać kredyt od początku, korzystając z tego, że bank nie życzy sobie za to żadnej prowizji. 

Zobaczmy, jaka jest realna korzyść z nadpłacania takiego kredytu w wariancie 100 zł miesięcznie, 300 zł miesięcznie i 500 zł miesięcznie, przy założeniu, że skutkiem ma być skrócenie okresu kredytowania:

Miesięczna kwota nadpłatyOszczędność na odsetkachSkrócenie harmonogramu (o ile miesięcy)
100 zł11489,36 zł28
300 zł28543,06 zł70
500 zł40620,68 zł101

Jak widać dołożenie do raty tylko 100 zł miesięcznie pozwoli nam spłacić kredyt o ponad 2 lata wcześniej i zaoszczędzić z tego tytułu blisko 11,5 tys. zł. To otwiera oczy, prawda? Wcale więc nie jest tak, że nadpłacanie ma sens wyłącznie wtedy, gdy możemy jednorazowo oddać bankowi większą kwotę. 

Kiedy NIE WARTO nadpłacać kredytu hipotecznego? 

Są sytuacje, i to dosyć częste, w których jednorazowe nadpłacenie lub regularne nadpłacanie kredytu hipotecznego rzeczywiście nie jest najlepszym pomysłem.

  • Posiadanie kilku innych kredytów konsumenckich – kredyt hipoteczny jest najtańszy w obsłudze (pod względem kosztu całkowitego), dlatego pozbywamy się go zawsze na końcu, czyli po spłaceniu innych, znacznie droższych zobowiązań. Przykładowo: nielogiczne jest nadpłacenie kredytu hipotecznego przy jednoczesnym dalszym spłacaniu kredytu ratalnego, gotówkowego, na samochód etc. Lepiej będzie najpierw rozliczyć się z tych drogich w obsłudze zobowiązań, a dopiero później stopniowo nadpłacać kredyt hipoteczny. 
  • W ciągu pierwszych 3 lat od zawarcia umowy kredytowej – w tym okresie bank może naliczyć prowizję od nadpłaty kredytu (maksymalnie 3 procent wpłaconej kwoty), dlatego lepiej z tym poczekać i gromadzić oszczędności z myślą o np. zabezpieczeniu swojej emerytury. Szczególnie atrakcyjnie wypadają tutaj konta IKE oraz IKZE – to drugie daje również bieżącą korzyść finansową w postaci odliczenia wpłaconych środków od podatku. 
  • Brak poduszki finansowej – za nadpłacanie kredytu hipotecznego na pewno nie powinny się brać osoby, które nie zgromadziły żadnego zaplecza finansowego na tzw. czarną godzinę, a nadpłata w ich przypadku oznaczałaby, że nie są w stanie odkładać nawet drobnej kwoty co miesiąc. 
  • Konieczność pozbycia się wszystkich oszczędności – to uwaga kierowana do osób, które wolą jednorazowo nadpłacić sporą część kapitału, uzbierały na to pieniądze, ale jednocześnie wiedzą, że po nadpłaceniu zobowiązania „wyczyszczą się” ze wszystkich oszczędności. Jest to ryzykowne rozwiązanie, zwłaszcza jeśli zebranie tych pieniędzy trwało kilka lat i przyszło z ogromnym trudem. W takiej sytuacji można natomiast rozważyć mniejszą nadpłatę jednorazową lub zdecydować się na bieżące nadpłacanie kredytu z wynagrodzenia. 
  • Planowany większy wydatek – pomysł z nadpłaceniem kredytu hipotecznego, a po kilku miesiącach zaciągnięciem na przykład kredytu samochodowego jest mało rozsądny. Wiedząc, że w najbliższej przyszłości czekają nas spore wydatki należy sfinansować je z oszczędności, a kredyt hipoteczny ewentualnie nadpłacać na bieżąco lub w momencie pojawienia się jakiejś „ekstra” kasy. To może być świetny sposób zagospodarowania premii w pracy

Nadpłacanie kredytu hipotecznego nie jest również atrakcyjną opcją dla osób, które mogą zainwestować zaoszczędzone środki w jakiś bezpieczny produkt przynoszący wyższą stopę zwrotu niż oprocentowanie kredytu – na przykład obligacje skarbowe. Nie należy tego jednak mylić z inwestowaniem w ryzykowne aktywa na rynkach finansowych. 

Podsumowanie

Odpowiedź na postawione w tytule pytanie od początku była oczywista. Nadpłacanie kredytu hipotecznego musi się opłacać, ponieważ najzwyczajniej w świecie systematycznie obniża kapitał do spłaty, od którego bank nalicza odsetki. 

Osobną kwestią pozostaje natomiast to, czy rzeczywiście każdy może sobie pozwolić na nadpłacanie kredytu (na pewno nie ktoś, kto w ten sposób pozbyłby się wszystkich oszczędności i rozpruł poduszkę finansową, a przy tym z ledwością wiąże koniec z końcem) oraz to, czy rzeczywiście zawsze ma to sens – jeśli np. mamy pod ręką w miarę pewną inwestycję pozwalającą uzyskać roczną stopę zwrotu wyraźnie przewyższającą oprocentowanie kredytu, to argumentem za nadpłatą może być tylko własny komfort psychiczny. 

Dlatego każdy z Was musi rozważyć ten ruch uwzględniając indywidualną sytuację kredytową i szerzej finansową. Pamiętajcie natomiast, że nadpłacanie, a w konsekwencji wcześniejsze spłacenie kredytu hipotecznego to jedna z nielicznych inwestycji z gwarantowaną stopą zwrotu. 

7 komentarzy

  1. M

    „Właśnie dlatego mając do wyboru albo obniżenie raty, albo skrócenie okresu kredytowania, zawsze lepiej jest zdecydować się na tę drugą opcję.”
    Jest jedno odstępstwo od tej reguły, ale trzeba by to przeliczyć.
    Jeśli obniżymy ratę to możemy dodatkowe środki z obniżonej raty również przeznaczyć na nadpłatę kolejnych rat. Za przykładem Standardowa rata 1376zł po obniżeniu 1124zł = 252zł/mc * 12 = 3024zł rocznie odłożone na nadpłatę kapitału (a jesli ktoś ma niższe zarobki to dodatkowy komfort finansowy).
    Oczywiście wymaga to dodatkowej dysypliny

  2. Marcin

    Po ostatnich zmianach stóp procentowych i w niedługiej perspektywie wzrostu kosztu comiesięcznej raty uznałem, że dla mnie teraz jest najlepszy moment, by kredyt nadpłacic.
    Niestety lokaty nie zachęcają do oszczędzania, a mając dzieci i chcąc skorzystać z obligacji skarbowy 500+ jestem ograniczony limitem zakupu.

  3. MarekŻurawski

    Co w przypadku gdy inflacja wielokrotnie przekracza wysokość stóp procentowych? Czy kredyt w tym momencie nie podlega dewaluacji, w sensie jego wysokość względem wartości danej waluty w jakiej jest zaciągnięty?

  4. Jak najbardziej nadpłacać. Jeden kredyt gotówkowy już przed czasem zamknąłem, teraz zabieram się za hipotekę właśnie. Fundusz już się tworzy :) . Ale w tym czasie wariującej inflacji i rosnących stóp procentowych rozważam dodatkowo, czy by jednak nie przejść na stałe oprocentowanie kredytu. Trzeba przysiąść, policzyć i podjąć decyzję…

  5. polzariba

    Artykuł spoko, tylko nie bierze pod uwagę jednej rzeczy -obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wciąż poniżej inflacji. Teoretycznie nadpłacanie się opłaca (sam tak robię:), z drugiej strony oddajemy do banku pieniądze, które z miesiąca na miesiąc straciłyby więcej niż odsetki, które zapłaciliśmy w tym czasie :)

  6. Porównanie wariantów A i B świetnie obrazuje jak ważna jest znajomość właściwych obliczeń finansowych. Sporo osób nie chce podejmować się takich obliczeń „bo, ja tam się nie znam”, a mając kalkulator finansowy sprawa jest banalnie prosta, jak się pojmie podstawy jego obsługi. Sam przykład porównania wariantów pokazuje, że umiejętności liczenia finansów mogą dla nas sporo zaoszczędzić.

  7. Przy dzisiejszych stopach jeszcze większy ma to sens i tak jak wyliczenia podpowiadają, że bardziej opłaca się skrócić okres to obawiam się, że wiele osób będzie szukało mniejszych kosztów miesięczncych i po prostu obniżą ratę.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.