Mieszkania TBS: Poradnik. Partycypacja, zasady, wymagania, wykup, dziedziczenie

Czym są mieszkania TBS? Kto i jak może je uzyskać? Jak wygląda partycypacja? Zasady, cesja, kaucja, czynsze, podnajem, wykup i dziedziczenie.

Mieszkania TBS
Fot. C by ZF

TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, przeżywały boom popularności kilkanaście lat temu, kiedy dostępność kredytów hipotecznych (może poza frankowymi) była mocno ograniczona. Dziś powoli wracają do łask, co ma związek z ponownym zaostrzeniem akcji kredytowej i mocnym podniesieniem stóp procentowych. 

Czym właściwie są mieszkania TBS? Kto może je dostać? Czy takie mieszkanie można wykupić? Co to jest partycypacja TBS i co z dziedziczeniem lokalu? Na wszystkie te pytania odpowiadam w moim artykule. 

TBS, czyli co?

TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) to twór, który powstał w 1995 roku. Celem było zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem na rynku pierwotnym. Starsi czytelnicy mogą pamiętać, że Polska lat 90. XX wieku była krajem biednym, mocno zadłużonym, walczącym z niebotyczną inflacją i wysokim bezrobociem. W takich warunkach gospodarczych kredyt mieszkaniowy dla większości osób był czymś irracjonalnym, a normą były wielopokoleniowe gospodarstwa domowe gnieżdżące się we wspólnym M. 

Idea TBS-ów była stosunkowo prosta. Państwowe lub prywatne spółki, ewentualnie spółdzielnie, pozyskiwały środki na budowę mieszkań z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Ten schemat obowiązywał do 2009 roku. 

Wówczas zlikwidowano KFM i tym samym Skarb Państwa przestał dopłacać do budowy mieszkań. TBS-y przestawiły się więc na budowę pod sprzedaż komercyjną (czyli stały się de facto deweloperami). Program wrócił w 2015 roku, jednak w innej formule. TBS-y zyskały dostęp do taniego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, co ponownie delikatnie rozkręciło ten rynek. 

Obecnie jednak daleko jest do szczytowego okresu popularności TBS-ów. Jeszcze w 2004 i 2005 roku Towarzystwa oddawały ponad 7 tysięcy mieszkań rocznie. Obecnie jest to około 1000-1200 lokali. Łącznie od początku obowiązywania programu powstało około 78 tys. mieszkań TBS. 

Nie zmieniło się jedno: wciąż podstawowym celem działalności TBS-ów jest budowa niedrogich mieszkań o sensownym standardzie i niskim czynszu. W dużym uproszczeniu można napisać, że jest to wypełnienie luki pomiędzy lokalami komunalnymi a mieszkaniami deweloperskimi. 

W inwestycjach TBS często partycypują samorządy – na przykład przekazując nieodpłatnie grunt pod budowę bloku. Dzięki temu możliwe jest zaoferowanie relatywnie niskich czynszów, których wysokość jest ściśle regulowana przepisami. Wrócę do tego wątku w dalszej części artykułu. 

Ranking najlepszych: Kwiecień 2024

Najlepsze lokaty, konta i oferty - kwiecień 2024

Kto może wynająć mieszkanie w TBS?

W założeniu są to mieszkania przeznaczone dla osób, które osiągają zbyt wysokie dochody, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne, ale jednocześnie nie mogą sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, nie wspominając już o zakupie gotówkowym. Dotyczy to również osób, których nie stać na wynajęcie mieszkania po stawkach rynkowych

Trzeba wyraźnie podkreślić, że mieszkania TBS się nie kupuje, ale wynajmuje długoterminowo, dzięki czemu koszty początkowe i stałe są relatywnie niskie. Co ważne, mieszkanie TBS jest oddawane do użytku w stanie „pod klucz”, czyli do umeblowania i wprowadzenia – to kolejna oszczędność kilkudziesięciu tysięcy złotych na remoncie. 

Ważnym kryterium ubiegania się o lokal w TBS jest nieposiadanie tytułu prawnego do innej nieruchomości w tej samej miejscowości. Możliwe jest natomiast wynajęcie mieszkania od TBS w przypadku posiadania lokalu w innej miejscowości, o ile zmiana miejsca zamieszkania jest spowodowana zmianą pracy. 

To warto wiedzieć: W momencie składania wniosku o wynajęcie mieszkania od TBS można posiadać inną nieruchomość, natomiast trzeba ją sprzedać lub przekazać w darowiźnie przed zawarciem umowy najmu. 

Bardzo ciekawa jest sytuacja, w której osoba wynajmująca mieszkanie od TBS odziedziczy inny lokal np. po rodzicach. Wówczas konieczne jest podjęcie decyzji, w którym lokalu zamierzamy mieszkać – w razie próby zatajenia tego faktu i np. czerpania dochodu z wynajmu odziedziczonego mieszkania, zarząd danego TBS-u może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym. 

Jak dostać mieszkanie w TBS?

Przejdźmy do kluczowej kwestii, czyli procedury otrzymania mieszkania od Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Aby móc w ogóle marzyć o wynajmie takiego lokalu, trzeba spełniać trzy warunki:

  1. Nie posiadać prawa do innej nieruchomości (patrz poprzedni akapit). 
  2. Stale zamieszkiwać i być zatrudnionym na terenie gminy, w której znajduje się lokal TBS. 
  3. Spełniać kryterium dochodowe. 

Skupmy się na tej ostatniej kwestii. Progi dochodowe są ustalane oddzielnie dla poszczególnych województw i miejscowości, a wpływa na nie również sposób finansowania budowy nieruchomości. Obowiązują tutaj dwie opcje:

Znajdź najlepsze oprocentowanie:


Opcja 1: Budowa mieszkania była współfinansowana przez osobę fizyczną poprzez partycypację, na przykład przyszłego najemcę czy pracodawcę, który w ten sposób chce zapewnić mieszkanie swojemu pracownikowi. 

W takim przypadku średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego starającego się o mieszkanie nie może przekraczać (w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy najmu) 1,3x przeciętnego wynagrodzenia dla danego województwa o więcej niż 5% (gospodarstwo jednoosobowe) lub 55% (gospodarstwo dwuosobowe). Każda kolejna osoba w gospodarstwie podwyższa limit o 35%. 

Przykładowo:

Jeśli przeciętne wynagrodzenie w województwie X w 2022 roku wyniosło 7000 zł brutto, to chcąc zawrzeć umowę najmu mieszkania w TBS w 2023 roku samotny najemca może osiągać dochód nie wyższy niż 9555 zł brutto. 

Opcja 2: Budowę mieszkania współfinansował samorząd, Agencja Mienia Wojskowego lub organizacja pożytku publicznego. 

W takim przypadku obowiązuje mnożnik przeciętnego wynagrodzenia w danym regionie wynoszący 1,2x. Jeśli lokal ma wynająć osoba samotna, to jej miesięczny dochód nie może być nawet o złotówkę wyższy. Dla dwuosobowego gospodarstwa domowego dopuszczalne jest przekroczenie dochodu o 45%, dla trzyosobowego o 75%, a dla czteroosobowego o 105%. Każda dodatkowa osoba podwyższa limit o 35%. 

Przykładowo:

W województwie Y przeciętne wynagrodzenie w 2022 roku wyniosło 6200 zł brutto. Trzyosobowa rodzina, która ubiega się o wynajem mieszkania w TBS-ie na terenie tego województwa nie może osiągać dochodu wyższego niż 13020 zł. 

Obwieszczenia na temat wysokości przeciętnego wynagrodzenia w danym regionie i roku można znaleźć na stronie Głównego Urzędu Statystycznego. 

Wypada natomiast zapytać: czy obowiązuje kryterium minimalnego dochodu? Ustawa tego nie definiuje, natomiast rzeczywiście niektóre TBS-y stosują takie rozróżnienie. Dlaczego? Chodzi o to, aby mieszkania zajmowały osoby niebędące w najgorszej sytuacji finansowej – TBS może na przykład wymagać dochodu na poziomie 50% przeciętnego wynagrodzenia.

Jak nietrudno się domyślić celem jest to, aby mieszkania nie zostały zajęte (i być może zdewastowane) przez najemców, których i tak nie stać na opłacanie nawet niskiego czynszu – dla takich osób przeznaczone są mieszkania komunalne/socjalne. 

Czym jest partycypacja TBS? 

Każdy TBS może decyzją zarządu ustalić zasadę partycypowania w koszcie budowy mieszkania. Maksymalnie jest to 30% wartości odtworzeniowej (za chwilę to wyjaśnię), jednak częściej TBS-y oczekują 15% lub w ogóle rezygnują z partycypacji zachęcone do tego tanim kredytem z BGK oraz możliwością skorzystania z grantu dla gminy przyznanego z Funduszu Dopłat przy BGK – jest to inny program, który ma na celu wsparcie budownictwa mieszkaniowego pod wynajem. 

Co istotne, partycypacja, czyli niejako wkład własny do mieszkania w TBS, jest zwracana po zakończeniu umowy najmu i wyprowadzeniu się najemcy (TBS ma na to aż rok). Od 1 stycznia 2022 roku obowiązują przepisy, które umożliwiają stopniowe odbieranie partycypacji poprzez obniżanie wysokości czynszu lub skorzystanie z tzw. wakacji czynszowych (przerwa w opłacaniu czynszu). 

Inną opcją jest wykorzystanie partycypacji jako wkładu własnego przy wykupie mieszkania (w przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – jest to jednak propozycja skierowana tylko do najemców, którzy wnieśli co najmniej 20-procentową partycypację lub 25-procentową w dużych miastach z siedzibą wojewody/sejmiku województwa/miastach na prawach powiatu powyżej 100 tys. mieszkańców). 

Trzeba również zaznaczyć, że zaliczenie partycypacji na poczet czynszu lub wkładu własnego przy zamianie umowy na umowę najmu z dojściem do własności jest możliwe dopiero po tym, jak TBS spłaci kredyt zaciągnięty na budowę nieruchomości. 

Cesja partycypacji 

W ogłoszeniach często można się natknąć na oferty „sprzedaży” mieszkania w TBS. W rzeczywistości oferenci proponują sprzedaż wpłaconej partycypacji, którą można scedować na inną osobę w ramach cesji (wymagana umowa cesji zawarta w obecności notariusza). 

Radzę jednak uważać na takie oferty, ponieważ nigdy nie ma pewności, czy nie jest to próba oszustwa. Interesując się przejęciem cesji (zwłaszcza, gdy oferent oczekuje prowizji/odstępnego) należy zasięgnąć informacji bezpośrednio w TBS-ie, który jest właścicielem lokalu i zapytać o możliwość przejęcia umowy. 

Kaucja zabezpieczająca 

Poza ewentualną partycypacją trzeba się również przygotować na inny koszt początkowy towarzyszący zawarciu umowy najmu mieszkania w TBS. Mowa o kaucji zabezpieczającej, która wynosi równowartość maksymalnie 12-miesięcznego czynszu

Ile wynosi czynsz w TBS?

Czynsze w TBS-ach są znacznie poniżej średniej rynkowej. Nie bierze się to jednak z powietrza – jest to skutek relatywnie niskiego kosztu budowy, co wynika z dostępności taniego kredytu oraz partycypowania w inwestycjach przez samorządy. 

Zgodnie z zapisami ustawy, czynsz nie może być wyższy niż 4-5% wartości odtworzeniowej lokalu (w zależności od daty budowy) w skali roku. Większość TBS-ów oferuje jednak niższe czynsze, nie korzystając z przysługujących im maksymalnych stawek. 

No dobrze, ale ile właściwie wynosi ta wartość odtworzeniowa? Można to sprawdzić na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego. 

I tak na przykład w Warszawie w okresie od 1 kwietnia 2023 do 30 września 2023 wartość odtworzeniowa lokalu mieszkalnego wynosi 8335,17 zł, a w województwie mazowieckim, z wyłączeniem stolicy, 5741,57 zł. 

Przyjmując więc, że chcemy wynająć mieszkanie w TBS w Warszawie o powierzchni 50 m2, wybudowane po 2009 roku (gdy zaczęła obowiązywać maksymalna stawka 5% wartości odtworzeniowej), to czynsz nie może być wyższy niż ok. 1389 zł miesięcznie (wartość mieszkania ok. 416758 zł x 5% : 12 miesięcy). 

Poza czynszem najemca wnosi oczywiście opłaty za media, wywóz śmieci, Internet etc. Dodatkowo TBS może obciążać lokatora opłatami za koszty związane z utrzymaniem budynku, termomodernizacją etc. Suma tych opłat nie może jednak przekroczyć 1% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. 

Czy można podnajmować mieszkanie w TBS?

Odpowiedź na to pytanie jest krótka: nie, nie można. Umowa z TBS zabrania wynajmowania lokalu innej osobie, jak również prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Wyjątek stanowi sytuacja, w której stroną umowy jest np. firma, która wniosła partycypację i chce użyczyć mieszkania swojemu pracownikowi. 

Czy można wykupić mieszkanie w TBS?

Tak, na wniosek najemcy TBS może zgodzić się na zmianę umowy ze zwykłego najmu na najem instytucjonalny z dojściem do własności. 

Należy pamiętać, że pierwszeństwo w zamianie umowy najmu na umowę z dojściem do własności mają lokatorzy, którzy zajmują lokal od minimum 5 lat i nie zalegają z żadnymi opłatami, zwłaszcza czynszowymi dłużej niż 3 miesiące. 

Wykup odbywa się po cenie rynkowej, już po uwzględnieniu wniesionej kwoty partycypacji. Brakującą kwotę najemca spłaca w miesięcznych ratach przez okres minimum 10 lat (skrócenie okresu spłaty jest możliwe na wniosek najemcy). 

Czy można odziedziczyć mieszkanie w TBS?

Tak, o ile umowa najmu została zamieniona na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i nastąpiło faktyczne wykupienie mieszkania przez najemcę. Wówczas zyskuje on pełną swobodę w zakresie gospodarowania nieruchomością – może ją sprzedać czy przekazać w darowiźnie. 

Jeśli natomiast obowiązywała wyłącznie umowa najmu, to jedyną szansą na zachowanie lokalu w przypadku śmierci najemcy jest skorzystanie z prawa do pierwszeństwa w najmie – mają je współmałżonek, dzieci najemcy i współmałżonka, osoby, na które najemca płacił alimenty oraz osoba, która faktycznie żyła w związku z najemcą. Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w mieszkaniu do chwili jego śmierci. 

Inne zasady obowiązują w przypadku umów zawartych po 1 stycznia 2005 roku. Tutaj, zgodnie z przepisami, to najemca ma prawo wskazania osób, które po jego śmierci będą mieć pierwszeństwo w najmie lokalu. 

Zalety mieszkań w TBS

Najważniejsze zalety wynajmu mieszkania w TBS to:

  • Brak wysokich kosztów początkowych, zwłaszcza w przypadku odstąpienia przez TBS od partycypacji;
  • Najemca nie jest właścicielem lokalu, dlatego nie musi ubezpieczać samej nieruchomości, a jedynie części ruchome/wyposażenie;
  • Proste formalności, zwłaszcza w porównaniu z ubieganiem się o kredyt hipoteczny;
  • Dużo niższy czynsz w stosunku do stawek rynkowych;
  • Poczucie bezpieczeństwa (np. brak ryzyka gwałtownego wzrostu raty kredytu hipotecznego);
  • Możliwość wykupienia lokalu po spełnieniu omówionych warunków;
  • Jeśli najemca opłaca czynsz, to nie musi się obawiać wypowiedzenia umowy (takie ryzyko zawsze istnieje w przypadku wynajmu komercyjnego); 
  • Mieszkanie zostaje wykończone pod klucz, dlatego można się do niego wprowadzić od razu po zawarciu umowy;
  • Dość czytelne zasady dziedziczenia lokalu lub przejęcia umowy najmu; 

Wady mieszkań w TBS 

Jeśli chodzi o najważniejsze wady takiej formy wynajmu mieszkania, to trzeba tutaj wspomnieć o:

  • Braku możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością, przynajmniej do momentu wykupu – mieszkania nie można wynająć, nie wchodzi też ono do masy spadkowej, nie zapiszemy go bliskim w testamencie etc.;
  • W przypadku wypowiedzenia umowy najmu zawartej na zasadzie partycypacji, TBS ma aż 12 miesięcy na zwrócenie najemcy wpłaconej kwoty (na plus jest to, że kwota ta podlega waloryzacji);
  • Mieszkania TBS zwykle mają niższy standard i są budowane w gorszych lokalizacjach; 
  • Jeśli najemca nie przekształci umowy w wynajem instytucjonalny z dojściem do własności, to po wielu latach płacenia czynszu nie będzie ani o krok bliżej do posiadania własnego mieszkania, co z kolei ma miejsce w przypadku spłacania kredytu hipotecznego; 
  • Konieczność wniesienia kaucji zabezpieczającej;

Dla kogo jest mieszkanie w TBS?

Wynajęcie mieszkania w TBS na pewno można polecić osobom, które nie chcą się wikłać w kredyt hipoteczny, nie dysponują gotówką na zakup nieruchomości lub po prostu nie czują potrzeby posiadania własnego M. Wolą je wynajmować, ponosząc przy tym relatywnie niskie koszty. 

Jest to atrakcyjne rozwiązanie dla młodych ludzi, którzy nie chcą wchodzić w dorosłość z bagażem olbrzymiego kredytu. Wynajmując mieszkanie w TBS mogą albo odkładać zaoszczędzone na czynszu środki na zakup nieruchomości w przyszłości, albo w pewnym momencie zamienić umowę na najem z dojściem do własności. 

Mieszkanie w TBS może być również ciekawą opcją dla seniorów, którzy postanowili sprzedać posiadane mieszkanie czy przekazać je w darowiźnie np. dziecku, chcąc przeprowadzić się do taniego w utrzymaniu, schludnego i w pełni wykończonego lokalu. 

Są wśród nas osoby mieszkające w mieszkaniu TBS? Było ciężko wynająć taki lokal? A może ktoś właśnie przymierza się do procedury wynajmu lub jest na etapie wykupienia nieruchomości? Koniecznie podzielcie się swoimi doświadczeniami! 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Obowiązuje regulamin komentarzy. Wymagane pola są oznaczone *