Podatek od sprzedaży nieruchomości: ile wynosi, kto musi go zapłacić, jak można go uniknąć?

Podatek od sprzedaży domu, mieszkania czy innej nieruchomości. Sprawdzam ile wynosi, oraz kto i kiedy musi go zapłacić. No i… jak uniknąć tego podatku? Kompendium wiedzy.

Fot. by PhotoMIX Ltd. from Pexels

Prywatna sprzedaż nieruchomości (domu, mieszkania, działki etc.) w rozumieniu przepisów jest czynnością cywilnoprawną, która oczywiście podlega opodatkowaniu. Odrzucając urzędową nowomowę: chodzi o to, że w określonych sytuacjach decydując się na sprzedaż np. własnego mieszkania, trzeba też zasilić kabzę fiskusa. Zła informacja? Danina może być bardzo wysoka. Dobra? Da się jej uniknąć, co jest jeszcze łatwiejsze po niedawnej nowelizacji przepisów. Wszystko wyjaśniam w moim poradniku na temat podatku od sprzedaży nieruchomości.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości, nazywany też „podatkiem od wzbogacenia”, jest naliczany wtedy, gdy podatnik decyduje się sprzedać swój majątek przed upływem 5 lat podatkowych od momentu jego nabycia. Podkreślam tutaj słowo „podatkowych”, ponieważ jest to istotna różnica w stosunku do lat kalendarzowych.

Przykład: Rafał Nowak kupił mieszkanie w marcu 2013 roku i postanowił je sprzedać w kwietniu 2018 roku. W takiej sytuacji będzie musiał zapłacić podatek, ponieważ 5 lat podatkowych minie dopiero 1 stycznia 2019 roku. Warto więc uważać na takie sytuacje.

Jeśli uda się dochować tej 5-letniej karencji, obowiązek podatkowy zostanie automatycznie zniesiony. Nie trzeba wówczas składać żadnych deklaracji w urzędzie skarbowym.

Jeśli do sprzedaży nieruchomości dojdzie przed upływem 5 lat

W takiej sytuacji oczywiście zachodzi obowiązek podatkowy, jednak istnieje kilka sposobów na uniknięcie zapłaty daniny, które opiszę w dalszej części artykułu. Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi aż 19%, ale pamiętajcie, że jest on naliczany wyłącznie od DOCHODU, a nie od całej kwoty transakcji.

Załóżmy więc, że po 3 latach od nabycia mieszkania sprzedajemy je bez żadnego zysku, bo ceny nieruchomości spadły. Mieszkanie zostało kupione za 200.000 złotych, ale kwota sprzedaży wynosi 180.000 złotych. Co oczywiste, nie będzie tutaj mowy o podatku, ponieważ zbywca nie osiągnie dochodu.

Z dokładnie taką samą sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy kwota transakcji będzie równa kwocie nabycia. Wówczas także nie zajdzie obowiązek podatkowy. Ale uwaga! Urząd skarbowy może sprawdzić, czy przypadkiem nie doszło do sztucznego zaniżenia wartości nieruchomości w celu uniknięcia zapłaty podatku. Jeśli kwota transakcji zostanie zakwestionowana (dzieje się tak, gdy cena w akcie notarialnym rażąco odbiega od przeciętnych cen transakcyjnych), zbywca otrzyma mandat skarbowy i będzie musiał zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami.

Obliczamy wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości

Nie jest to specjalnie trudne i najlepiej będzie wyliczyć podatek na hipotetycznym przykładzie. W 2015 roku Agnieszka Kowalska nabyła mieszkanie w Toruniu za 200.000 złotych. W 2019 roku postanowiła je sprzedać za 220.000 złotych. Ponieważ nie minęło 5 lat podatkowych, będzie musiała zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%. Danina jest naliczana od jej dochodu, czyli kwoty zysku pomniejszonej o koszty jego uzyskania.

Ranking najlepszych: Październik 2019

Najlepsze lokaty, konta i oferty - październik 2019

Do takich kosztów można zaliczyć m.in.:

  • Usługę pośrednika nieruchomości
  • Taksę notarialną
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych
  • Koszty przeprowadzonych prac remontowych

Jeśli suma tych kosztów wynosi np. 15.000 złotych, to po ich odliczeniu dochód Agnieszki wyniesie już tylko 5000 złotych. Od tej kwoty zostanie naliczony 19% podatek. Sumarycznie więc Agnieszka przeleje na konto urzędu skarbowego 950 złotych podatku.

Ważne: Wszystkie koszty pomniejszające dochód muszą być udokumentowane fakturami.

Specyficzną sytuacją jest natomiast sprzedaż nieruchomości, która stanowiła darowiznę. W takim przypadku kwota nabycia jest równa 0 zł, co oczywiście oznacza, że jeśli obdarowany zdecyduje się sprzedać majątek przed upływem 5-letniej karencji, będzie musiał zapłacić podatek od całej kwoty transakcji, ewentualnie pomniejszonej o poniesione przez siebie koszty. Danina i tak będzie bardzo wysoka.

Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku

Kwestia podatku była i nadal jest szczególnie kłopotliwa dla osób, które otrzymały dom, mieszkanie czy działkę w spadku. Jeśli nie mogą czekać ze sprzedażą aż 5 lat, to niestety muszą się liczyć z koniecznością zapłaty daniny. Tutaj jednak 1 stycznia 2019 roku nastąpiły istotne i bardzo korzystne zmiany.

Do tej pory okres 5-letni był liczony od daty śmierci spadkodawcy. Obecnie przepisy mówią, że karencja biegnie od momentu nabycia nieruchomości przez zmarłego właściciela. Jeśli więc np. rodzic zapisze dziecku mieszkanie, które kupił minimum 5 lat przed śmiercią, spadkobierca może je sprzedać bez płacenia podatku dochodowego.

Korzystne zmiany objęły także wdowców i rozwodników, którzy nie mieli podpisanej intercyzy. W ich przypadku 5-letni okres karencji od 2019 roku jest liczony od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie od dnia śmierci współmałżonka lub momentu podziału majątku po rozwodzie.

Można uniknąć podatku nawet przed upływem 5 lat: Własne cele mieszkaniowe

Polskie prawo przewiduje zastosowanie zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nawet wtedy, gdy podatnik nie dochowa 5-letniej karencji. Warunek jest jeden: środki uzyskane z transakcji musi w całości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

1 stycznia zmieniły się przepisy – na szczęście na korzyść podatników. Wcześniej w celu uniknięcia podatku trzeba było przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ciągu maksymalnie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do transakcji. Po nowelizacji ustawy okres ten został wydłużony do 3 lat podatkowych.

Co należy rozumieć poprzez „własne cele mieszkaniowe”? Są to wszelkie wydatki, które da się logicznie powiązać z chęcią nabycia lub wybudowania nowej nieruchomości. Przykładowo:

  • Wydatek na zakup mieszkania/domu/działki budowlanej
  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
  • Zakup materiałów na budowę domu lub remont już istniejącego budynku
  • Spłata kredytu wraz z odsetkami, który został zaciągnięty na zakup nieruchomości (dotyczy tylko kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości)

Uwaga! Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się także koszty poniesione przez podatnika przed tym, jak stał się właścicielem nowej nieruchomości. Musi nim jednak zostać zanim upłynie ustawowy termin 3 lat podatkowych na rozliczenie ulgi.

Bardzo ważne jest również to, że aby uniknąć podatku, na cele mieszkaniowe trzeba przeznaczyć CAŁĄ kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Musi to być udokumentowane fakturami lub umowami. Jeśli cokolwiek z tej puli zostanie, trzeba będzie od tej kwoty zapłacić podatek dochodowy – i to wraz z odsetkami. No chyba, że wcześniej zadeklarujemy w deklaracji PIT, że przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe tylko cześć środków.

Fiskus musi wiedzieć

Nawet jeśli podatnik zamierza skorzystać z ulgi, by nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek poinformować o tym swój urząd skarbowy. Zrobi to w rocznym zeznaniu podatkowym na druku PIT 39. W deklaracji należy wykazać fakt sprzedaży nieruchomości i zaznaczyć, że podatnik zamierza przeznaczyć całą uzyskaną kwotę (lub jej część) na własne cele mieszkaniowe.

Zdarzyło się Wam kiedyś zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Może uniknęliście tego obowiązku wykorzystując rozwiązania opisane w moim artykule? Zdawaliście sobie w ogóle sprawę, że taki podatek istnieje i może nieźle uderzyć po kieszeni? Komentujcie!

12 komentarzy

  1. A jak się ma przychód ze sprzedaży w stosunku do wartości pieniądza w momencie zakupu? Przecież kilka lub kilkanaście lat temu wartość pieniądza w których rozliczano transakcję była zupełnie inna niż dzisiaj. Dzisiaj 200 tys. zł jest równe wartości sporo niższej kwocie kilka lub kilkanaście lat temu. Tak więc może się okazać, że w praktyce wartość sprzedawanej nieruchomości jest niższa niż wartość tej samej nieruchomości zakupionej dużo wcześniej mimo większej wartości nominalnej.
    Jeżeli polski aparat skarbowy nie uwzględnia utraty wartości złotego, to zwyczajnie nas okrada. Ale chciałbym wiedzieć jak jest? Czy należy w liczeniu dochodu z nieruchomości używać wartości uwzględniając kwotę zakupu skorygowaną o dzisiejszą niższą wartość złotego publikowaną przez GUS czy nie?

    • Arek

      Co do zasady fiskus nie uwzględnia inflacji podczas rozliczania podatków i tak, jest to zakamuflowaną formą wyższych podatków. Np. na lokacie zarabiasz 2%, inflacja wynosi 2%, fiskus pobiera 19% podatku i jesteś -0.38% w plecy w realnej wartości twoich oszczędności.

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Jest o tym we wpisie Jerzy :-)
      Niestety przy darowiźnie trzeba odczekać 5 lat od momentu przyjęcia darowizny, albo zapłacić podatek 19% od całej kwoty sprzedaży, bo koszt nabycia to 0 zł.

  2. Łukasz

    A jak wygląda sprawa mieszkania na wynajem, ktore było przez załóżmy 10 lat amorytozowane. Od jakiej kwoty zapłacimy podatek, w stosunku do ceny zakupu czy końcowej kwoty amortyzacji?

  3. Rysiek

    Zamierzam sprzedać mieszkanie, które otrzymałem w drodze darowizny, ale miałem naliczony podatek od spadków i darowizn 20%. Właścicielem jestem od 2012 r. więc okres karencji już minął, ale pozostaje jeszcze cześć podatku do spłacenia ponieważ została rozłożona na raty.
    Co robię?
    Płacę podatek po/przed sprzedażą mieszkania?
    Podatek jakimś cudem zostaje umorzony? 😁
    Czy Mogę jakoś uniknąć daniny?
    A może jest jeszcze inna opcja.

  4. infomiasto.eu

    Podatek od sprzedaży tylko udowadnia że ludzie nie są właścicielami własnych rzeczy – bo powinni móc dać je bezpłatnie lub za dowolną kwotę bez podatku dowolnej osobie inaczej są tylko osobami jakie dzierżą rzecz jaka do nich nie należy w świetle prawa bo nie mogą nią dowolnie rozporządzać.

    • Nin

      Dokładnie.
      Pieniądze za które kupiło się dom lub mieszkanie w typowym przypadku jest już opodatkowane ponieważ wszystkie dochody osobiste są opodatkowane. Krótko mówiąc państwo okrada swoich obywateli podwójnie, a często potrójnie lub nawet wielokrotnie bo jest wiele podatków, które zwiększają wartość czegoś od czego nalicza się kolejne podatki. Ludzie nie mają żadnych moralnych dylematów czy okradać złodzieja. A tu złodziejem jest państwo. Tak więc efekt jest taki jaki jest. Mnóstwo emigracji, kombinowania, ogromna szara strefa (która notabene jest właśnie najzdrowsza).

  5. villemo09

    nie rozumiem, jeśli płacę podatek podczas kupowania auta, a podczas sprzedawania auta nie, to czy analogicznie jest z nieruchomościami – płacę podatek podczas kupowania mieszkania, a sprzedaży nie? chyba czegoś nie rozumiem, bo tutaj jest napisane że płacę jeśli sprzedam jeśli 5 lat nie minie, poprawcie mnie proszę?

  6. Michał z Warszawy

    Witam.
    A jeśli otrzymałem działkę w darowiznie i sprzedałem tę działkę po pół roku od jej otrzymania to czy za te pieniądze mogę kupić działkę rolną [na której będę chciał się pobudowac w przyszłości] to będę zwolniony z podatku 19% czy dotyczy ty tylko działek budowlanych?

  7. Magda

    „UWAGA! Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się także koszty poniesione przez podatnika przed tym, jak stał się właścicielem nowej nieruchomości. Musi nim jednak zostać zanim upłynie ustawowy termin 3 lat podatkowych na rozliczenie ulgi.” chciałam się upewnić czy dobrze to rozumiem.. Jestem w trakcie budowy domu i zaczelam zbierac faktury, za około miesiąc podpisuje akt notarialny kupna mieszkania które w ciagu kolejnych trzech miesiecy chce znowu sprzedać z zyskiem. Czy do wydatków na cele mieszkaniowe moge doliczyc te faktury, które otrzymałam jeszcze przez zakupem/sprzedażą miekszania?? Dom zamierzam wykończyć w ciagu nastepnego roku więc mysle ze cala suma z kupna/sprzedazy mieszkania zostanie rozliczona fakturami.

Pozostaw odpowiedź Michał z Warszawy Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *