Podatek od nieruchomości w 2025 roku: stawki, kto musi zapłacić, komu się upiecze?

Podatki to zawsze drażliwy temat. Różnego rodzaju daniny publicznoprawne mocno obciążają budżety domowe, nawet jeśli jednostkowo nie wydają się bardzo wysokie. Świetnym przykładem będzie tutaj podatek od nieruchomości – nie mylić z podatkiem od sprzedaży nieruchomości. 

W 2025 roku stawki tego podatku znów, a jakże, poszły do góry, w efekcie czego coraz mocniej bije on po kieszeni. Ile wynosi podatek od nieruchomości w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców? Kto musi płacić ten podatek, a kto może go uniknąć? Zapraszam po szczegóły. 

Czym jest podatek od nieruchomości?

Jest to danina, która budzi mnóstwo kontrowersji, ponieważ bezpośrednio uderza w prawo własności. Chodzi o to, że nawet będąc wyłącznym właścicielem np. gruntu, nadal trzeba płacić podatek za jego posiadanie. Wynika to wprost z Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 roku. 

Podatek od nieruchomości to żyła złota dla samorządów i jedno z głównych źródeł finansowania budżetów miast i gmin. Płacą go wszyscy, którzy są właścicielami jakiejkolwiek nieruchomości, czyli: gruntu, domu, mieszkania, hali magazynowej, budynku biurowego etc. 

Ważne! Podatek od nieruchomości płacą nie tylko właściciele, ale też osoby, którym nieruchomość została przekazana w użytkowanie wieczyste. 

A tak wygląda oficjalne pismo zawiadamiające o ustaleniu stawek podatku od nieruchomości na kolejny rok – użyczył mi go znajomy, mieszkający w domu jednorodzinnym na terenie jednej z gmin w centralnej Polsce:

Omówmy po kolei elementy tego pisma, aby lepiej zrozumieć, jak właściwie oblicza się wysokość podatku od nieruchomości. Na początku jest oczywiście urzędowa formułka i powołanie się na Ustawę oraz – co ważne – Uchwałę Rady Gminy. To organ lokalny ustala ostateczną wysokość stawek, uwzględniając jednak maksymalne wskaźniki (wrócę do tego w dalszej części artykułu). 

Następnie dowiadujemy się, jaka jest kwota podatku od nieruchomości. To suma obowiązująca w danym roku. Jak widzicie, danina została rozbita na cztery raty – następuje to z automatu, choć nie we wszystkich przypadkach, do czego też jeszcze wrócę. Dzięki temu podatek aż tak „nie boli”. 

Dalej znajdziemy numer rachunku, na który należy uiścić ratę podatku. Można to również zrobić – w tym przypadku – u sołtysa lub na poczcie. Wiele samorządów umożliwia także opłacanie podatku w kasie urzędu miasta czy gminy. 

Teraz najważniejsze. Niewielka tabelka objaśnia, w jaki sposób został wyliczony podatek. Gmina uwzględnia tutaj ustaloną przez Radę Gminy stawkę dla budynku mieszkalnego oraz gruntu („pozostałe” oznacza, że grunt ten nie jest wyłączony z opodatkowania), co po zsumowaniu daje ostateczną kwotę daniny. Wyraźnie widać, że choć stawka podatku dla budynku mieszkalnego jest znacznie wyższa, to z uwagi na dużą różnicę w powierzchni (czyli podstawie opodatkowania) o wiele więcej trzeba zapłacić za grunt. 

Kto nie musi płacić podatku od nieruchomości?

Lista „szczęśliwców” jest niestety krótka i w ciemno zakładam, że nikt z Was się na niej nie znajduje – choć oczywiście jest na to szansa. Bez przedłużania: poniżej wymieniam nieruchomości, które są wyłączone z opodatkowania, co oznacza, że ich właściciele nie muszą opłacać daniny:

• Użytki rolne
• Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych 
• Lasy, z wyjątkiem tych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (np. przez tartaki)
• Nieruchomości należące do państw obcych i organizacji międzynarodowych, również te, które zostały im przekazane w użytkowanie wieczyste – obowiązuje tutaj jednak zasada wzajemności, czyli te państwa/organizacje również nie mogą pobierać podatku od polskich jednostek
• Grunty pod wodami płynącymi i kanałami żeglugowymi – nie dotyczy to jednak jezior i gruntów, które są przewidziane na zbiorniki retencyjne lub zbiorniki dla elektrowni wodnych
• Nieruchomości lub ich części, które są zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego – przykładem mogą być różnego rodzaju urzędy
• Grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych oraz znajdujące się na nich budowle – nie dotyczy to gruntów, na których jest prowadzona działalność gospodarcza (z wyjątkiem działalności związanej z eksploatacją płatnych autostrad)

Każda inna nieruchomość podlega więc opodatkowaniu. Daninę płacą zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy – stawki dla firm są oczywiście znacznie wyższe. W moim artykule skupiam się jednak na podatku od nieruchomości naliczanym osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na terenie swojej nieruchomości. 

Uwaga! Jeśli ktoś ma firmę zarejestrowaną w domu czy w mieszkaniu, to musi mieć świadomość, że może mu zostać naliczony podatek od nieruchomości według stawek dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Aby tego uniknąć, trzeba złożyć w urzędzie gminy/miasta oświadczenie o wyłączeniu całej powierzchni nieruchomości z działalności. Można też wydzielić tylko część – wtedy płaci się podatek naliczany według dwóch stawek.  

Do kiedy trzeba zapłacić podatek od nieruchomości?

W większości przypadków podatek ten opłaca się kwartalnie. Niektórzy jednak muszą się z niego rozliczyć jednorazowo w terminie do 15 marca. Dotyczy to sytuacji, w której kwota podatku nie przekracza 100 złotych. 

W każdym innym przypadku podatek od nieruchomości jest „rozbijany” na cztery raty, choć oczywiście można go opłacić jednorazowo. Moim zdaniem nie warto, ponieważ za odroczenie spłaty nie są pobierane żadne odsetki – lepiej więc ustawić sobie zlecenie przelewu w koncie, pamiętając tylko o obowiązujących terminach. 

Poszczególne raty opłaca się do:

• 15 marca 
• 15 maja 
• 15 września  
• 15 listopada

Ważne! W przypadku opóźnienia urząd gminy/miasta może naliczyć ustawowe odsetki za zwłokę. 

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości

Choć to władze samorządowe ustalają ostateczną wysokość podatku, to okazuje się, nie mają tutaj pełnej dowolności. Ograniczają je stawki maksymalne wskaźnika cen ustalane co roku na podstawie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Następuje to w terminie 20 dni po upływie pierwszego półrocza, czyli w połowie lipca.

Warto wiedzieć: Wskaźnik cen obejmuje ceny towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszego półrocza roku, w którym stawki ulegają zmianie, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Pisząc prościej: Urząd Statystyczny sprawdza, jak i czy w ogóle zmieniły się ceny rok do roku.

Dla samorządów oczywiście najkorzystniej jest regularnie podnosić stawki podatku od nieruchomości, ponieważ cała ta kasa zostaje w ich budżetach. 

W 2025 roku maksymalne stawki podatku od nieruchomości (dotyczące nieruchomości niebędących przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej) poszły w górę o dokładnie 15% i wynoszą:

• Dla gruntów pozostałych (w tym działek, na których wybudowano dom jednorodzinny) – 0,73 zł za 1 m². 
• Dla budynków mieszkalnych i ich części – 1,19 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. 

Podatek od nieruchomości a najem mieszkania 

Ta kwestia nie dla wszystkich jest jasna, a więc warto poświęcić jej kilka słów. W przypadku najmowania mieszkania, płatnikiem podatku od nieruchomości nie jest lokator, ale właściciel. Posiadacz mieszkania nie może więc wymuszać na najemcy, aby to on rozliczył się z daniny.

Stawki podatku od nieruchomości w 2024 roku: ile płacili mieszkańcy największych miast?

Przestudiowałem uchwały poszczególnych samorządów, aby sprawdzić, jakie stawki podatku od nieruchomości obowiązywały w 2024 roku w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców. Jest ich w naszym kraju 38, dlatego dla czytelności publikuję te dane w tabelce. Sprawdźcie, jak wysoki podatek od nieruchomości zapłacicie w tym roku. 

*Nie znalazłem uchwały rady miasta w sprawie stawek podatku na 2024 rok. Podane kwoty obowiązywały w 2023 roku. 

Widać, że większość miast – zwłaszcza tych największych – nie odmówiła sobie możliwości obłożenia mieszkańców maksymalnymi stawkami podatku od nieruchomości. Są jednak samorządy, które nie sięgają aż tak głęboko do kieszeni podatników.

Zdecydowanie najtańszym pod względem podatków lokalnych miastem powyżej 100 tys. mieszkańców jest Radom. Nieźle wygląda to również w Tarnowie czy w Koszalinie. Niektóre samorządy, na przykład Gorzów Wielkopolski czy właśnie Tarnów, nie zdecydowały się na podwyżkę stawek podatku od nieruchomości i utrzymały je na dotychczasowym poziomie.

I choć różnice w skali 1 metra kwadratowego mogą się wydawać niewielkie, to perspektywa zmienia się, gdy przełożymy to na konkretne przykłady. Ktoś, kto ma 120-metrowy dom na 1000-metrowej działce w Bytomiu w 2024 roku zapłaci łącznie 848 zł podatku. Właściciel takiej samej nieruchomości w porównywalnych wielkościowo Kielcach zapłaci już „tylko” 598,40 zł, a więc o około 250 zł mniej.  

Dodam również, że osobny podatek płaci się za garaż, który jest wyodrębnionym lokalem (posiadającym własną księgę wieczystą). Tutaj stawki maksymalne w 2024 roku wynosiły 11,17 zł za metr kwadratowy. 

Jak to wygląda u Was? Mieszkacie w jednym z tych tańszych, czy raczej droższych miast? Czy podatek od nieruchomości stanowi istotną część ponoszonych przez Was kosztów utrzymania mieszkania/domu? Zachęcam do zostawienia komentarza!