Fot. by Daniel_B_photos / pixabay

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej. Jak wygląda procedura? Na co uważać?

Teoretycznie – czysta okazja i świetny sposób na duży zarobek. W praktyce – ogromne ryzyko i potencjalny problem na wiele lat. Kupno mieszkania na licytacji komorniczej kusi wiele osób, które odłożyły trochę grosza i chcą te pieniądze mądrze zainwestować. Licytowane lokale zwykle są sprzedawane znacznie poniżej wartości rynkowej, a to otwiera furtkę do sowitego zarobku. Czy jednak jest to rozwiązanie dla każdego? Przygotowałem poradnik, w którym opiszę procedurę zakupu takiego mieszkania i wskażę możliwe problemy.

Na czym to właściwie polega?

Licytację mieszkania, na wniosek wierzyciela, może przeprowadzić tylko komornik. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze mają zaspokoić (choć w części) roszczenia wierzyciela oraz koszty postępowania komorniczego. Z oczywistych więc względów w grę wchodzą tylko lokale należące do dłużników – z reguły prywatnych.

Komornik na początek ustala wartość mieszkania. W następnym kroku ogłasza termin licytacji i publikuje zaproszenie do wzięcia w niej udziału (o tym za chwilę). Licytacje są otwarte, czyli dostępne dla każdego, kto może wpłacić wadium – jest to finansowa rękojmia, zabezpieczenie na wypadek niewywiązania się oferenta z obowiązku zapłaty całej kwoty za wylicytowany lokal.

Następuje pierwsza licytacja komornicza. Zawsze cena wywoławcza wynosi 3/4 kwoty oszacowania, czyli rynkowej wartości mieszkania. Jeśli lokal się nie sprzeda (nie będzie chętnych) komornik ogłasza drugą licytację – wówczas cena wywoławcza zostaje obniżona do 2/3 kwoty oszacowania.

Ważne: Komornik nie negocjuje ceny wywoławczej. Nie ma możliwości zastosowania obniżki. Jeśli lokal nie sprzeda się podczas drugiej licytacji, to kolejne nie są już organizowane.

Jak wziąć udział w licytacji komorniczej?

Jak już wspomniałem licytacje mają charakter otwarty i może wziąć w nich udział każda osoba z tzw. ulicy. Oczywiście najpierw trzeba wpłacić wadium. Zawsze wynosi ono 10% kwoty oszacowania. Jeśli więc komornik ustalił cenę wywoławczą na 100.000 złotych, to wadium wynosi 10.000 złotych. Kwotę tę należy wpłacić na rachunek sądowy.

W dniu licytacji należy się stawić w biurze komornika. Cała procedura jest identyczna jak w przypadku np. licytowania obrazu. Wygrywa ten, kto da więcej. Przebijać można wyłącznie w górę. Minimalna wartość postąpienia (czyli przebicia) wynosi 1% sumy oszacowania po zaokrągleniu do pełnej kwoty – trzymając się przykładu z mieszkaniem za 100.000 złotych minimalne przebicie musi wynieść 1000 złotych. Licytuje się do skutku, aż na placu boju nie zostanie jeden oferent.

Ważne: Osoby, które wpłaciły wadium, a nie wygrały licytacji, oczywiście odzyskują swoje pieniądze. Wygrany natomiast musi uiścić pozostałą kwotę. Jeśli tego nie zrobi w wyznaczonym przez sąd terminie, traci wadium i prawo do brania udziału w kolejnych licytacjach.

Ranking najlepszych: Kwiecień 2018

Najlepsze lokaty, konta i oferty - kwiecień 2018

Gdzie szukać ogłoszeń o licytacjach komorniczych?

Odpowiedź jest prosta: w Internecie. Każdy komornik ogłasza termin licytacji na swojej stronie internetowej. Dodatkowo warto zaglądać na stronę www.licytacje.komornik.pl, gdzie są publikowane niemal wszystkie oferty od poszczególnych komorników.

Ponadto komornik sądowy ma obowiązek opublikować obwieszczenie o planowanej licytacji na 2 tygodnie przed jej terminem. Robi to poprzez ogłoszenia umieszczane na tablicy we właściwym sądzie. Takie samo ogłoszenie musi się także pojawić w poczytnej prasie lokalnej.

Ważne: Komornicy zwykle przed licytacją zapraszają potencjalnie zainteresowanych na oględziny lokalu. Warto z tego skorzystać, aby wiedzieć, co właściwie jest przedmiotem licytacji. Informacja o oględzinach także jest umieszczona w ogłoszeniu.

Złoty biznes? A może pułapka?

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej może być oczywiście świetnym interesem, ale tylko pod dwoma warunkami:

  • Oferta będzie naprawdę niska, bliska ceny wywoławczej
  • Lokal będzie mieć jasną sytuację prawną

Tę ostatnią kwestię ustala komornik i ma obowiązek umożliwić oferentom dokładne zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania. Wiele osób jednak, w pogoni za zyskiem, bagatelizuje poważne luki i np. fakt, że w lokalu wciąż ktoś mieszka i jest zameldowany.

Zakup mieszkania „z lokatorami” to naprawdę wyższa szkoła jazdy. Trzeba się liczyć z tym, że zameldowane osoby odmówią dobrowolnego wyprowadzenia się (jest to niemal pewne). Co wtedy? Jest problem.

Najpierw należy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Wniosek trzeba złożyć we właściwym sądzie. Sąd po rozpatrzeniu sprawy wydaje decyzję o eksmisji, która trafia do komornika. Ten podejmuje czynności w zależności od tego, czy eksmitowanym osobom przysługuje prawo do lokalu socjalnego czy też nie.

Zgodnie z polskim prawem obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego dotyczy:

  • Kobiet w ciąży
  • Małoletnich
  • Niepełnosprawnych
  • Obłożnie chorych
  • Emerytów i rencistów otrzymujących świadczenia z pomocy społecznej
  • Bezrobotnych

Jest więc ogromna grupa osób, których nie można eksmitować na bruk, czyli bez wskazania im lokalu zastępczego. Co więcej – ryzyko trafienia na takich właśnie lokatorów jest bardzo duże, by nie napisać – pewne. W końcu licytuje się mieszkania dłużników, a są nimi właśnie często emeryci, renciści, bezrobotni, rodziny wielodzietne.

Oczywiście obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie, ale w Polsce zakrawa to na absurd – nie ma samorządu, który dysponowałby odpowiednią liczbą mieszkań socjalnych. W efekcie nowy właściciel nieruchomości może być zmuszony do tego, aby latami znosić obecność lokatorów. Nie będzie mógł się wprowadzić, sprzedać mieszkania itd. Co więcej – nawet jeśli lokatorzy nie będą opłacać czynszu czy rachunków, także nie można ich tak po prostu wyrzucić.

Ważne: Jeśli gmina nie może zapewnić lokatorom mieszkania socjalnego, to właściciel ma prawo domagać się od niej odszkodowania.

W przypadku lokatorów spoza chronionej grupy jest nieco łatwiej. Jeśli właściciel otrzyma tytuł egzekucyjny ma prawo eksmitować mieszkańców do tzw. pomieszczenia tymczasowego, czyli np. noclegowni czy schroniska dla bezdomnych. Nie wolno jednak tego robić w okresie między 1 listopada a 31 marca.

Pozorna okazja

Lokatorzy nie są jedynym problemem. Zwykle licytowane mieszkania są zrujnowane. Aby móc na takim lokalu zarobić, trzeba go więc wyremontować, a to oznacza wydatki. Często w grę wchodzą nieruchomości strasznie zapuszczone, ze zniszczonymi instalacjami. Dlatego coś, co na pierwszy rzut oka wydaje się być okazją, po dokładnej analizie może okazać się studnią bez dna i najgorszą inwestycją w życiu.

To nie przypadek, że w licytacjach komorniczych biorą udział przede wszystkim pośrednicy nieruchomości. Oni potrafią realnie oszacować wartość nieruchomości, znają górną granicę opłacalności, mają w małym palcu prawo lokatorskie. Dla nich jest to chleb powszedni. Dla zwykłego Kowalskiego – chyba zbyt duże ryzyko.

Interesowaliście się kiedyś tematem licytacji komorniczych? Może braliście kiedyś udział w takim wydarzeniu? Zaryzykowalibyście duże pieniądze ze świadomością, że możecie trafić na „minę”? Komentujcie!

26 komentarzy

  1. MichalA

    „Ważne: Komornik nie negocjuje ceny wywoławczej. Nie ma możliwości zastosowania obniżki. Jeśli lokal nie sprzeda się podczas drugiej licytacji, to kolejne nie są już organizowane.”

    Czy jest Pan pewien?
    Widywałem ogłoszenia o 3, a nawet 4 licytacjach komorniczych, gdzie cena zaczynała się od 1/2 oszacowania.

    Chyba, że to, o czym Pan pisze obowiązuje od niedawna…

    • Mateusz

      |Autor bloga

      MichalA – nigdy się z czymś takim nie spotkałem, aby cena była niższa niż 2/3 (ani w praktyce, ani w żadnej ustawie). Sprawdzałem jeszcze przed chwilą Dz.U.2016.0.599 Art. 111i i 111j.

  2. Licytacje komornicze to faktycznie nie lada okazja do zgarnięcia mieszkania znacznie poniżej rynkowej wartości. Jest też tak, jak to piszesz: może to być pułapka. Trzeba wykonać naprawdę dużo pracy wywiadowczej, żeby sprawdzić, czy wszystko z mieszkaniem w porządku.

    Największą przeszkodą nie jest jednak niechciany lokator czy okropny stan nieruchomości, ale to, że jest pełno ludzi, którzy z żyją z licytacji nieruchomości. To trochę takie hermetyczne środowisko, przypominające programy z Discovery Chanel o łowcach okazji czy wojnach magazynowych. Wszyscy się znają, przez co złowienie okazji może być trudne, bo często tuż przed licytacją umawiają się między sobą, kto bierze jaki lokal.

    Wszystkim, którzy chcą w ten sposób szukać nieruchomości polecam udać się na taką rozprawę w charakterze widza. Wystarczy mieć dowód osobisty i stawić się na czas do sądu. Obejrzenie tego, jak to wygląda i porozmawianie z licytującymi przed rozprawą da obraz sytuacji.

    Licytację dają jednak ciekawą okazję na kupno nieruchomości przed rozprawą. Znamy adres i wartość nieruchomości, więc możemy udać się pod wskazany adres i spróbować porozmawiać z lokatorami. Mój znajomy kupił w ten sposób mieszkanie za 1/4 rynkowej wartości. Właściciele woleli zgarnąć kasę i zniknąć, niż stracić lokal ;)

    A znajomy w dzień licytacji doniósł akt notarialny i zagrał na nosie wszystkim, którzy na lokal ostrzyli sobie zęby.

  3. Mój bardzo dobry kolega kupił mieszkanie z takiej aukcji i trafił całkiem dobrą okazję. Niewielką kawalerkę, która normalnie kosztuje ok.90-95 tysięcy kupił za jakieś 57tysięcy. Oczywiście lokal trzeba było odświeżyć, ale wyrównać i pomalować ściany to nie problem, a przy elektryce i armaturze pomógł mu tata czy ktoś inny z rodziny i za cały remont łącznie z materiałami wyszło mu ok. 5 tysięcy (wanna, glazura, terrakota, ogrzewanie podłogowe, okna, panele itd.).

    Od tamtej pory sam również śledzę licytacje komornicze, ale o wielu rzeczach zawartych w tym artykule nie wiedziałem. Temat jest trochę śliski dlatego dzięki za każdą nową informację w tym temacie.

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Rafał, dzięki za podzielenie się historią. Sam kiedyś przymierzałem się do tematu, ale odpuściłem sobie ze względu na problematyczność (lokatorzy). No, ale temat ciekawy i na przykładzie Twojego kolegi widać, że da się wyjść na + z takiej licytacji :-)

  4. K.

    Myślałam o takiej opcji, ale widzę też inne ryzyko: jeśli taka osoba ma również długi u „niewłaściwych” osób, to niesie to konkretne ryzyka – zniszczenie mieszkania/napaść nasłanego „windykatora”. Nie spotkałam się z tym osobiście, ale takie przypadki się zdarzają i są dla mnie większym odstraszeniem niż lokatorzy.

  5. Edmund

    A jeśli długi właściciela przekraczają wartość mieszkania? Co wtedy? Np. skarbówka wpisała hipotekę przymusową na 1mln złotych, a mieszkanie oszacowano na 700tys. Czy ta hipoteka będzie usunięta po licytacji, czy jej pozostała część obciąży nabywcę?

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Edmund, kupującego to nie interesuje – to już problem komornika z czego jeszcze będzie próbował ściągnąć zadłużenie od dłużnika. Wygrywając licytację i opłacając mieszkanie (wylicytowaną kwotę), sąd zwalnia hipotekę i mamy „czyste” mieszkanie.

  6. Zebe

    komornik nie ustala jest robiony przez bieglego operat szacunkowy i czesto sa bardzo nieprawidlowo zrobione
    komornik nie robi licytacji tylko licytacja odbywa sie w sadzie Jesli klepniemy takie mieszkanie Mamy wyrok sadu ze mieszkanie jest nasz i nie potrzebujemy juz notariusza oczwiscie po wplaceniu reszty kwoty

  7. Niby fajnie, że można kupić mieszkanie znacznie taniej, niż cena rynkowa, ale…
    Z mieszkaniami, które są przeznaczone do licytacji komorniczej jest jeszcze jeden problem, a mianowicie zbadanie stanu takiej nieruchomości. Przecież właścicielem, aż do momentu licytacji jest dłużnik i ten nie musi nasz wcale wpuścić do pomieszczenia. I jak wówczas ocenić jego faktyczną wartość? Zgłosić się do komornika i razem z nim wejść do mieszkania?

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Ewa, jest dokładnie tak jak piszesz: Wejść do mieszkania razem z komornikiem, aby ocenić jego stan. Choć najlepiej jak dłużnik już nie mieszka w mieszkaniu, albo jest na tyle ugodowy, że wpuści do mieszkania bez robienia problemów.

  8. Nie wiem czy kupiłbym takie mieszkanie. Podobnie jak przedmówczyni, zadaję sobie te same pytania i zastanawiam się czy nie byłoby żadnych problemów. Plusem jest cena takiego mieszkania, aczkolwiek na pewno urządzając mieszkanie należałoby je odremontować a to jak wiadomo dodatkowe koszty.

  9. Bezpiecznechwilowki.pl

    Ja jestem przykładem na to, że warto kupić takie mieszkanie. Jakiś czas temu szukałem mieszkania na sprzedaż i trafiłem właśnie na ofertę mieszkania z licytacji komorniczej. Zaryzykowałem i nie żałuję decyzji. Oczywiście, że trzeba wyremontować takie mieszkanie ale koszty remontu i cena mieszkania wyniosły tyle co cena nowszego mieszkania bez wyposażenia.

    • Radoslav

      Mam pytanie czy płaciłeś PCC 2%? Gdzieś wyczytałem, że wprowadzono ten podatek z początkiem 2016 jeśli chodzi o nabycie mieszkania w drodze licytacji. Ja osobiście czekam na przyznanie własności po wygranej przeze mnie tegorocznej licytacji i zastanawia mnie to, ponieważ podatek będzie dodatkowym kosztem.

  10. Bardzo dobrze rozpisana procedura zakupu mieszkania z licytacji. Zdecydowanie warto dokładnie przyjrzeć się stanowi prawnemu danej nieruchomości oraz jeżeli mamy taką możliwość dowiedzieć się czy obecnie znajdują się tam lokatorzy i w jakim stanie jest nieruchomość aby później nie było przykrych niespodzianek. Warto również skorzystać z pomocy prawnika lub osoby która brała udział w takich licytacjach, to również pozwoli na gładsze przeprowadzenie całej transakcji, gdy już znajdziemy interesujący nas lokal. Cały ten wysiłek często się opłaca gdyż kupujemy nieruchomość znacznie poniżej wartości rynkowej.

  11. JUn

    Witam,
    też interesuję się tematem od dłuższego czasu i cały czas zastanawia mnie kilka kwestii:
    – co w przypadku gdy dłużnik zdewastuje mieszkanie na złość tuż przed eksmisją?
    – czy promesa na piśmie wystawiona przez bank jest wystarczająca do tego aby sąd przedłużył termin wpłaty z 14 dni do miesiąca czasu?

  12. ZbyChu

    Witam
    jestem zainteresowany licytacją komorniczą mieszkania w mojej miejscowości, według informacji jakie uzyskałem mieszkanie należy do małżeństwa które się zadłużyło i obecnie wyjechali do Niemiec, w ogłoszeniu komornika jest informacja, że lokal nie jest zajmowany. W przypadku wygranej licytacji jak by wyglądało postępowanie eksmisyjne skoro właściciele nie zamieszkują nieruchomości, czy mógłbym się od razu wprowadzić i czego mógłbym się spodziewać. Proszę o jakąś poradę.

  13. Piotr

    A ja już się bujam przeszło dwa lata z lokatorami i końca sprawy nie widać. Nie polecam, lepiej kupić trochę driżej na rynku ale masz święty spokój.

  14. zainteresowany

    Witam , interesuje mnie licytacja nieruchomości – działka na której są dwa domy – jeden stary poniemiecki w złym staniem technicznym , drugi kilkunastoletni w dobrym stanie , dłużnikami jest rodzina która ma niepełnosprawną niepełnoletnią córkę. Kiedy chciałem obejrzec nieruchomość dłużnik nie wpuścił mnie i podczas rozmowy otwarcie poinformował że nic mu nie można zrobić nawet jeśli wylicytuje się tą nieruchomość – facet jest przygotowany żeby utrudniać i stawiać opór w zajęciu nieruchomości po uzyskaniu własności jak tylko się da.

    Moje pytanie jest następujące – jak to wygląda w praktyce , po wylicytowaniu czy jest (realna) szansa że gmina zapewni tym ludziom lokal socjalny? Co mogę po wygranej a co może dłużnik. Chciałbym uniknąć sytuacji za nie małe pieniądze kupuje sobie duży problem. Z góry dziękuję za odpowiedzi

  15. fernando

    Kilka nieścisłości w artykule i komentarzach. Może to wynikać „ze sztuki stosowania prawa” w poszczególnych powiatach? Czyli krótko mówiąc od wyrobionej praktyki. Ta bywa różna i dotyczy i komorników i sądów i właściwych dla położenia nieruchomości urzędów.
    Może napiszę o nieścisłości w artykule. Tam w jednym ze zdań pada 10% ceny wywoławczej winno być ceny oszacowania. Drugi temat to składanie do sądu wniosku o eksmisję. Od jakichs dwóch lat prawomocne postanowienie o przysądzeniu na własnośc nieruchomości, jest tytułem wykonawczym do przeprowadzenia eksmisji.
    W komentarzach były dywagacje o ilosci licytacji i o cenie wywoławczej. Są tylko dwie licytacje 1, na 3/4 ceny i 2, na 2/3. Jednak bywają licytacje w tzw trybie uproszczonym kiedy 1, jest na 3/4 ceny a 2, już na 1/2. Żeby było ciekawiej to czasem komornicy w trybie uproszczonym i drugiej licytacji stosują 2/3 ceny oszacowania. To jest wg mnie ( a jestem tylko amatorem a nie żadnym prawnikiem) własnie dowolność. Taka dowolnością jest też dopuszczanie do licytacji, przez sędziów bądź komorników jednego z małżonków. W praktyce to jest tak, że w jednym miejscu już po wylicytowaniu wystarczy podac dane żony, podczas gdy w innym żądają nawet notarialnego upoważnienia i to jeszcze przed licytacją, a w razie braku to nawet nie dopuszczają.
    W kwestii podejścia miast, które winne są wypłaty „rekompensaty czy odszkodowania” za zajmowany lokal. Niektóre wymagają by nowy właściciel wszczął sądowe domaganie się od lokatorów zapłaty i dopiero gdy ten nie jest w stanie zapłacić to robi to miasto. Inne miasta to nie chca słyszeć że ktoś nieprowadzący działalnosci z tytułu wynajmu, domaga sie od nich rekompensaty.
    Jeszcze jest kwestia podatku PCC to 2% od wylicytowanej ceny. Kiedys go nie było, albo inaczej był, lecz za „zakupy” na licytacji było zwolnienie. Nalezy go opłacić w ciągu 14 dni od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na własność. Sąd wysyła jedynie nieprawomocne postanowienie. Uprawomocnienie czasem bywa juz po 7 dniach jednak może byc i po kilku miesiącach, bo na przykład któraś ze stron zacznie wnosić odwołania albo nie odbierze korespodencji. Prawomocne postanowienie sąd wydaje na wniosek.
    Mogę nadmienić jeszcze że mylone przez ludzi są licytacje prowadzone przez komorników. Powyższe spostrzeżenia dotyczyły komorników sądowych. Istnieje jeszcze komornik skarbowy który nieco inne ma przepisy. Czasem postępowanie zbiega się bo dług jest w podatkach i też np w banku. Nie umiem powiedzieć jak stanowi prawo i czyje kompetencję są ważniejsze. Czy zalezy jakie zobowiązania powstały wczesniej czy ich wielkość. Słyszało się że na pierwszym miejscu są zobowiązania wobec państwa i administarcji. Jest jeszcze taka czynnośc odbywająca sie zaocznie tj podział kwoty uzyskanej na licytacji. Zapewne to podczas niej ustalane ile komu przypada z wylicytowanej kwoty. Piszę o tym bo tu jest też IRYTUJĄCA DLA MNIE DOWOLNOŚĆ, że niektóre sady przysyłały mi informacje kto ile dostał a niektóre przemilczywały.
    Pozdrawiam czytajacych moje spostrzeżenia w tym temacie.

  16. Rafał

    Witam wszystkich, może ktoś mi powiedzieć jak wygląda sytuacja, w której chciałbym zalicytować takie mieszkanie z lokatorami? Kobieta jest rencistką ( depresja ) i ma chorego niepełnoletniego syna ( zespół Aspergera ) Mogę odłączyć im wodę lub jakoś nakłonić do wyprowadzki? Czy to jest raczej z góry przegrana inwestycja? Zawsze jest tak, że muszą otrzymać socjal? nie muszą się wyprowadzać? Czyli prawnie będę czekać kilka lat zanim opuszczą lokal?

    • Peru

      Nie wolno odłączać mediów lokatorom, nawet jeśli nie płacą. Grozi za to 3lata więzienia. Jeśli są niepełnosprawni to nie możesz ich również wyrzucić, gmina musi im dać lokal socjalny ale jeśli nie ma wolnych, to będziesz się bujal z nimi latami.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *