Fot. by Daniel_B_photos / pixabay

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej. Jak wygląda procedura? Na co uważać?

Teoretycznie – czysta okazja i świetny sposób na duży zarobek. W praktyce – ogromne ryzyko i potencjalny problem na wiele lat. Kupno mieszkania na licytacji komorniczej kusi wiele osób, które odłożyły trochę grosza i chcą te pieniądze mądrze zainwestować. Licytowane lokale zwykle są sprzedawane znacznie poniżej wartości rynkowej, a to otwiera furtkę do sowitego zarobku. Czy jednak jest to rozwiązanie dla każdego? Przygotowałem poradnik, w którym opiszę procedurę zakupu takiego mieszkania i wskażę możliwe problemy.

Na czym to właściwie polega?

Licytację mieszkania, na wniosek wierzyciela, może przeprowadzić tylko komornik. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze mają zaspokoić (choć w części) roszczenia wierzyciela oraz koszty postępowania komorniczego. Z oczywistych więc względów w grę wchodzą tylko lokale należące do dłużników – z reguły prywatnych.

Komornik na początek ustala wartość mieszkania. W następnym kroku ogłasza termin licytacji i publikuje zaproszenie do wzięcia w niej udziału (o tym za chwilę). Licytacje są otwarte, czyli dostępne dla każdego, kto może wpłacić wadium – jest to finansowa rękojmia, zabezpieczenie na wypadek niewywiązania się oferenta z obowiązku zapłaty całej kwoty za wylicytowany lokal.

Następuje pierwsza licytacja komornicza. Zawsze cena wywoławcza wynosi 3/4 kwoty oszacowania, czyli rynkowej wartości mieszkania. Jeśli lokal się nie sprzeda (nie będzie chętnych) komornik ogłasza drugą licytację – wówczas cena wywoławcza zostaje obniżona do 2/3 kwoty oszacowania.

Ważne: Komornik nie negocjuje ceny wywoławczej. Nie ma możliwości zastosowania obniżki. Jeśli lokal nie sprzeda się podczas drugiej licytacji, to kolejne nie są już organizowane.

Jak wziąć udział w licytacji komorniczej?

Jak już wspomniałem licytacje mają charakter otwarty i może wziąć w nich udział każda osoba z tzw. ulicy. Oczywiście najpierw trzeba wpłacić wadium. Zawsze wynosi ono 10% kwoty oszacowania. Jeśli więc komornik ustalił cenę wywoławczą na 100.000 złotych, to wadium wynosi 10.000 złotych. Kwotę tę należy wpłacić na rachunek sądowy.

W dniu licytacji należy się stawić w biurze komornika. Cała procedura jest identyczna jak w przypadku np. licytowania obrazu. Wygrywa ten, kto da więcej. Przebijać można wyłącznie w górę. Minimalna wartość postąpienia (czyli przebicia) wynosi 1% sumy oszacowania po zaokrągleniu do pełnej kwoty – trzymając się przykładu z mieszkaniem za 100.000 złotych minimalne przebicie musi wynieść 1000 złotych. Licytuje się do skutku, aż na placu boju nie zostanie jeden oferent.

Ważne: Osoby, które wpłaciły wadium, a nie wygrały licytacji, oczywiście odzyskują swoje pieniądze. Wygrany natomiast musi uiścić pozostałą kwotę. Jeśli tego nie zrobi w wyznaczonym przez sąd terminie, traci wadium i prawo do brania udziału w kolejnych licytacjach.

Ranking najlepszych: Kwiecień 2017

Najlepsze lokaty, konta i oferty - kwiecień 2017

Gdzie szukać ogłoszeń o licytacjach komorniczych?

Odpowiedź jest prosta: w Internecie. Każdy komornik ogłasza termin licytacji na swojej stronie internetowej. Dodatkowo warto zaglądać na stronę www.licytacje.komornik.pl, gdzie są publikowane niemal wszystkie oferty od poszczególnych komorników.

Ponadto komornik sądowy ma obowiązek opublikować obwieszczenie o planowanej licytacji na 2 tygodnie przed jej terminem. Robi to poprzez ogłoszenia umieszczane na tablicy we właściwym sądzie. Takie samo ogłoszenie musi się także pojawić w poczytnej prasie lokalnej.

Ważne: Komornicy zwykle przed licytacją zapraszają potencjalnie zainteresowanych na oględziny lokalu. Warto z tego skorzystać, aby wiedzieć, co właściwie jest przedmiotem licytacji. Informacja o oględzinach także jest umieszczona w ogłoszeniu.

Złoty biznes? A może pułapka?

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej może być oczywiście świetnym interesem, ale tylko pod dwoma warunkami:

  • Oferta będzie naprawdę niska, bliska ceny wywoławczej
  • Lokal będzie mieć jasną sytuację prawną

Tę ostatnią kwestię ustala komornik i ma obowiązek umożliwić oferentom dokładne zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania. Wiele osób jednak, w pogoni za zyskiem, bagatelizuje poważne luki i np. fakt, że w lokalu wciąż ktoś mieszka i jest zameldowany.

Zakup mieszkania „z lokatorami” to naprawdę wyższa szkoła jazdy. Trzeba się liczyć z tym, że zameldowane osoby odmówią dobrowolnego wyprowadzenia się (jest to niemal pewne). Co wtedy? Jest problem.

Najpierw należy przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. Wniosek trzeba złożyć we właściwym sądzie. Sąd po rozpatrzeniu sprawy wydaje decyzję o eksmisji, która trafia do komornika. Ten podejmuje czynności w zależności od tego, czy eksmitowanym osobom przysługuje prawo do lokalu socjalnego czy też nie.

Zgodnie z polskim prawem obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego dotyczy:

  • Kobiet w ciąży
  • Małoletnich
  • Niepełnosprawnych
  • Obłożnie chorych
  • Emerytów i rencistów otrzymujących świadczenia z pomocy społecznej
  • Bezrobotnych

Jest więc ogromna grupa osób, których nie można eksmitować na bruk, czyli bez wskazania im lokalu zastępczego. Co więcej – ryzyko trafienia na takich właśnie lokatorów jest bardzo duże, by nie napisać – pewne. W końcu licytuje się mieszkania dłużników, a są nimi właśnie często emeryci, renciści, bezrobotni, rodziny wielodzietne.

Oczywiście obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie, ale w Polsce zakrawa to na absurd – nie ma samorządu, który dysponowałby odpowiednią liczbą mieszkań socjalnych. W efekcie nowy właściciel nieruchomości może być zmuszony do tego, aby latami znosić obecność lokatorów. Nie będzie mógł się wprowadzić, sprzedać mieszkania itd. Co więcej – nawet jeśli lokatorzy nie będą opłacać czynszu czy rachunków, także nie można ich tak po prostu wyrzucić.

Ważne: Jeśli gmina nie może zapewnić lokatorom mieszkania socjalnego, to właściciel ma prawo domagać się od niej odszkodowania.

W przypadku lokatorów spoza chronionej grupy jest nieco łatwiej. Jeśli właściciel otrzyma tytuł egzekucyjny ma prawo eksmitować mieszkańców do tzw. pomieszczenia tymczasowego, czyli np. noclegowni czy schroniska dla bezdomnych. Nie wolno jednak tego robić w okresie między 1 listopada a 31 marca.

Pozorna okazja

Lokatorzy nie są jedynym problemem. Zwykle licytowane mieszkania są zrujnowane. Aby móc na takim lokalu zarobić, trzeba go więc wyremontować, a to oznacza wydatki. Często w grę wchodzą nieruchomości strasznie zapuszczone, ze zniszczonymi instalacjami. Dlatego coś, co na pierwszy rzut oka wydaje się być okazją, po dokładnej analizie może okazać się studnią bez dna i najgorszą inwestycją w życiu.

To nie przypadek, że w licytacjach komorniczych biorą udział przede wszystkim pośrednicy nieruchomości. Oni potrafią realnie oszacować wartość nieruchomości, znają górną granicę opłacalności, mają w małym palcu prawo lokatorskie. Dla nich jest to chleb powszedni. Dla zwykłego Kowalskiego – chyba zbyt duże ryzyko.

Interesowaliście się kiedyś tematem licytacji komorniczych? Może braliście kiedyś udział w takim wydarzeniu? Zaryzykowalibyście duże pieniądze ze świadomością, że możecie trafić na „minę”? Komentujcie!

15 komentarzy

  1. MichalA

    „Ważne: Komornik nie negocjuje ceny wywoławczej. Nie ma możliwości zastosowania obniżki. Jeśli lokal nie sprzeda się podczas drugiej licytacji, to kolejne nie są już organizowane.”

    Czy jest Pan pewien?
    Widywałem ogłoszenia o 3, a nawet 4 licytacjach komorniczych, gdzie cena zaczynała się od 1/2 oszacowania.

    Chyba, że to, o czym Pan pisze obowiązuje od niedawna…

    • Mateusz

      |Autor bloga

      MichalA – nigdy się z czymś takim nie spotkałem, aby cena była niższa niż 2/3 (ani w praktyce, ani w żadnej ustawie). Sprawdzałem jeszcze przed chwilą Dz.U.2016.0.599 Art. 111i i 111j.

  2. Licytacje komornicze to faktycznie nie lada okazja do zgarnięcia mieszkania znacznie poniżej rynkowej wartości. Jest też tak, jak to piszesz: może to być pułapka. Trzeba wykonać naprawdę dużo pracy wywiadowczej, żeby sprawdzić, czy wszystko z mieszkaniem w porządku.

    Największą przeszkodą nie jest jednak niechciany lokator czy okropny stan nieruchomości, ale to, że jest pełno ludzi, którzy z żyją z licytacji nieruchomości. To trochę takie hermetyczne środowisko, przypominające programy z Discovery Chanel o łowcach okazji czy wojnach magazynowych. Wszyscy się znają, przez co złowienie okazji może być trudne, bo często tuż przed licytacją umawiają się między sobą, kto bierze jaki lokal.

    Wszystkim, którzy chcą w ten sposób szukać nieruchomości polecam udać się na taką rozprawę w charakterze widza. Wystarczy mieć dowód osobisty i stawić się na czas do sądu. Obejrzenie tego, jak to wygląda i porozmawianie z licytującymi przed rozprawą da obraz sytuacji.

    Licytację dają jednak ciekawą okazję na kupno nieruchomości przed rozprawą. Znamy adres i wartość nieruchomości, więc możemy udać się pod wskazany adres i spróbować porozmawiać z lokatorami. Mój znajomy kupił w ten sposób mieszkanie za 1/4 rynkowej wartości. Właściciele woleli zgarnąć kasę i zniknąć, niż stracić lokal ;)

    A znajomy w dzień licytacji doniósł akt notarialny i zagrał na nosie wszystkim, którzy na lokal ostrzyli sobie zęby.

  3. Mój bardzo dobry kolega kupił mieszkanie z takiej aukcji i trafił całkiem dobrą okazję. Niewielką kawalerkę, która normalnie kosztuje ok.90-95 tysięcy kupił za jakieś 57tysięcy. Oczywiście lokal trzeba było odświeżyć, ale wyrównać i pomalować ściany to nie problem, a przy elektryce i armaturze pomógł mu tata czy ktoś inny z rodziny i za cały remont łącznie z materiałami wyszło mu ok. 5 tysięcy (wanna, glazura, terrakota, ogrzewanie podłogowe, okna, panele itd.).

    Od tamtej pory sam również śledzę licytacje komornicze, ale o wielu rzeczach zawartych w tym artykule nie wiedziałem. Temat jest trochę śliski dlatego dzięki za każdą nową informację w tym temacie.

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Rafał, dzięki za podzielenie się historią. Sam kiedyś przymierzałem się do tematu, ale odpuściłem sobie ze względu na problematyczność (lokatorzy). No, ale temat ciekawy i na przykładzie Twojego kolegi widać, że da się wyjść na + z takiej licytacji :-)

  4. K.

    Myślałam o takiej opcji, ale widzę też inne ryzyko: jeśli taka osoba ma również długi u „niewłaściwych” osób, to niesie to konkretne ryzyka – zniszczenie mieszkania/napaść nasłanego „windykatora”. Nie spotkałam się z tym osobiście, ale takie przypadki się zdarzają i są dla mnie większym odstraszeniem niż lokatorzy.

  5. Edmund

    A jeśli długi właściciela przekraczają wartość mieszkania? Co wtedy? Np. skarbówka wpisała hipotekę przymusową na 1mln złotych, a mieszkanie oszacowano na 700tys. Czy ta hipoteka będzie usunięta po licytacji, czy jej pozostała część obciąży nabywcę?

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Edmund, kupującego to nie interesuje – to już problem komornika z czego jeszcze będzie próbował ściągnąć zadłużenie od dłużnika. Wygrywając licytację i opłacając mieszkanie (wylicytowaną kwotę), sąd zwalnia hipotekę i mamy „czyste” mieszkanie.

  6. Zebe

    komornik nie ustala jest robiony przez bieglego operat szacunkowy i czesto sa bardzo nieprawidlowo zrobione
    komornik nie robi licytacji tylko licytacja odbywa sie w sadzie Jesli klepniemy takie mieszkanie Mamy wyrok sadu ze mieszkanie jest nasz i nie potrzebujemy juz notariusza oczwiscie po wplaceniu reszty kwoty

  7. Niby fajnie, że można kupić mieszkanie znacznie taniej, niż cena rynkowa, ale…
    Z mieszkaniami, które są przeznaczone do licytacji komorniczej jest jeszcze jeden problem, a mianowicie zbadanie stanu takiej nieruchomości. Przecież właścicielem, aż do momentu licytacji jest dłużnik i ten nie musi nasz wcale wpuścić do pomieszczenia. I jak wówczas ocenić jego faktyczną wartość? Zgłosić się do komornika i razem z nim wejść do mieszkania?

    • Mateusz

      |Autor bloga

      Ewa, jest dokładnie tak jak piszesz: Wejść do mieszkania razem z komornikiem, aby ocenić jego stan. Choć najlepiej jak dłużnik już nie mieszka w mieszkaniu, albo jest na tyle ugodowy, że wpuści do mieszkania bez robienia problemów.

  8. Nie wiem czy kupiłbym takie mieszkanie. Podobnie jak przedmówczyni, zadaję sobie te same pytania i zastanawiam się czy nie byłoby żadnych problemów. Plusem jest cena takiego mieszkania, aczkolwiek na pewno urządzając mieszkanie należałoby je odremontować a to jak wiadomo dodatkowe koszty.

  9. Bezpiecznechwilowki.pl

    Ja jestem przykładem na to, że warto kupić takie mieszkanie. Jakiś czas temu szukałem mieszkania na sprzedaż i trafiłem właśnie na ofertę mieszkania z licytacji komorniczej. Zaryzykowałem i nie żałuję decyzji. Oczywiście, że trzeba wyremontować takie mieszkanie ale koszty remontu i cena mieszkania wyniosły tyle co cena nowszego mieszkania bez wyposażenia.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *