Mieszkania komunalne: wszystko, co chcesz (i musisz) o nich wiedzieć

Mieszkania komunalne od zawsze były bardzo atrakcyjnym rodzajem nieruchomości dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej. Ponieważ jednak ceny lokali na rynku pierwotnym i wtórnym dosłownie szaleją, zainteresowanie takimi mieszkaniami rośnie także wśród tych, którzy teoretycznie mogliby sobie pozwolić na zakup nieruchomości w „normalnym” trybie. Jestem przekonany, że każdy z Was słyszał o mieszkaniach komunalnych, ale wielu nie wie, na czym właściwie polega ich specyfika. Wszystko dokładnie wyjaśniam w moim artykule, odpowiadając na najważniejsze pytanie: jak (i czy w ogóle) można kupić mieszkanie komunalne?

Mieszkanie komunalne: co to za nieruchomość?

Mieszkanie komunalne jest własnością gminy, a więc od razu widzimy podstawową różnicę w stosunku do mieszkań własnościowych czy spółdzielczych. W teorii są to lokale przeznaczone dla osób, które z uwagi na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na rynku. Dlatego przyznanie mieszkania komunalnego traktuje się jako formę pomocy socjalnej (choć nie należy mylić lokalu komunalnego z socjalnym – wrócę do tego nieco później). 

Temat mieszkań komunalnych od wielu lat budzi ogromne kontrowersje. Wszystko przez to, że gminy nie dysponują wystarczającą liczbą takich lokali, a więc nie są w stanie zaspokoić potrzeb swoich mieszkańców. Statystycznie co roku przydział otrzymuje mniej niż co piąty oczekujący w kolejce. 

Miażdżący dla polskich samorządów był raport Najwyższej Izby Kontroli z 2013 roku. Wynika z niego, że ponad połowa gmin nie ma żadnych przejrzystych kryteriów przydzielania mieszkań komunalnych.

Dla wielu samorządów mieszkania komunalne są – używając frazeologizmu – „gorącym kartoflem”, czyli czymś, czego każdy chce się jak najszybciej pozbyć. Takie lokale często zajmują osoby niezaradne życiowo, których zwyczajnie nie stać na remonty. Gminy stosują tutaj również niskie stawki czynszowe, przez co same nie mogą sobie pozwolić na utrzymywanie budynków w należytym stanie. 

Lokatorzy mieszkań komunalnych zalegają polskim gminom łącznie ponad miliard złotych z tytułu zadłużenia czynszowego.  

Nic zatem dziwnego, że samorządy regularnie podejmują próby pozbycia się najmniej atrakcyjnych zasobów, ogłaszając ich sprzedaż z bardzo wysokimi bonifikatami – nawet na poziomie 90% i więcej. 

Kto może otrzymać mieszkanie komunalne?

I z tym jest największy problem, ponieważ kryteria przyznawania mieszkań komunalnych wyznacza gmina, robiąc to wedle własnego widzimisię. Najczęściej samorządy biorą pod uwagę dochód gospodarstwa domowego. Uwaga! Nie może on być zbyt niski, ponieważ to nie gwarantuje, że lokator będzie terminowo opłacać czynsz. Jednocześnie dochód nie może być na tyle wysoki, aby w opinii urzędników umożliwiał zakup lub wynajęcie nieruchomości na wolnym rynku. 

Ważnym kryterium jest to, że osoba starająca się o przydział mieszkaniowy nie może posiadać innej nieruchomości mieszkalnej. Dodatkowo gminy bardzo często określają, że o mieszkanie komunalne może się starać tylko ktoś zameldowany na terenie danej miejscowości przez określony, minimalny czas. Ma to zapobiegać tzw. migracji mieszkaniowej. 

Czym się różni mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego?

Oba terminy są ze sobą często mylone, tymczasem oznaczają coś zupełnie innego. Mieszkania socjalne są przeznaczone wyłącznie dla najbiedniejszej części społeczeństwa oraz dla osób, które nie posiadają praw do innego lokalu – własnościowego, spółdzielczego lub komunalnego. Takie mieszkania najczęściej są przyznawane osobom z wyrokiem eksmisyjnym – zgodnie z prawem gmina ma obowiązek zapewnić im lokum socjalne, ale to tylko teoria, ponieważ samorządy nie dysponują wystarczającą liczbą mieszkań. 

Kolejna istotna różnica odnosi się do wysokości czynszu. Zgodnie z obowiązującym prawem nie może on przekraczać 50% czynszu najtańszego mieszkania komunalnego znajdującego się w zasobach gminy. Czyli: jeśli czynsz w najtańszym mieszkaniu komunalnym wynosi 200 złotych, to gmina może pobierać czynsz za mieszkanie socjalne w wysokości maksymalnie 100 złotych. 

Inne ważne kwestie, o których trzeba wspomnieć, to brak możliwości wykupu i odziedziczenia mieszkania socjalnego. Po śmierci lokatora wraca ono do zasobów gminy i jest udostępniane kolejnej osobie. 

Jak dostać mieszkanie komunalne? Procedura krok po kroku 

Pierwszym krokiem do uzyskania mieszkania komunalnego jest zapoznanie się z uchwałą rady miasta lub gminy i sprawdzenie, jakie są kryteria przyznawania takich lokali. Jeśli zainteresowana osoba je spełnia (choćby częściowo), może złożyć wniosek w urzędzie gminy. Do wniosku dołączamy oświadczenie o wysokości dochodów oraz dokumenty, które to poświadczą (np. umowa o pracę). 

Następnie piłeczka jest po stronie urzędników, którzy oceniają wniosek i badają faktyczną sytuację ekonomiczno-rodzinną mieszkańca. Jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, osoba starająca się o mieszanie komunalne jest wpisywana na listę oczekujących. Uwaga! Do rzadkości nie należą sytuacje, w których kolejka liczy kilka czy kilkanaście lat. 

Jeśli przyszły lokator ma szczęście, to otrzyma od gminy propozycję zajęcia mieszkania komunalnego. Nie ma tutaj jednak miejsca na przesadne wydziwianie – gmina może złożyć maksymalnie 3 propozycje. Gdy mieszkaniec zaakceptuje którąś z nich, podpisuje z gminą umowę najmu. 

Na pewno interesuje Was, co się stanie w momencie, gdy mieszkaniec odrzuci wszystkie propozycje gminy z uwagi na np. bardzo zły stan techniczny lokali. W takiej sytuacji gmina może skreślić go z listy oczekujących, dlatego lepiej nie kręcić nosem i – pisząc kolokwialnie – brać, co dają. 

Jakie są prawa lokatora mieszkania komunalnego?

Pomimo tego, że mieszkanie komunalne nie należy do lokatora, a jest jedynie przez niego najmowane, korzysta on z bardzo konkretnych przywilejów. Przede wszystkim chodzi o ochronę przed eksmisją na bruk. Gmina ma obowiązek zapewnić lokatorowi dach nad głową w sytuacji, gdyby budynek, w którym znajduje się mieszkanie komunalne, został sprzedany, uległ trwałemu uszkodzeniu lub musiał zostać wyburzony/wyremontowany. Wówczas lokatorowi trzeba zaoferować lokal zastępczy. 

Uwaga! Gmina może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu, gdy ten ma zaległości czynszowe lub utracił prawo do zajmowania mieszkania komunalnego, np. w związku ze wzrostem dochodów. 

Najem mieszkania komunalnego wiąże się też z pewnymi niedogodnościami. Przykładowo: lokatorowi nie wolno jednostronnie podejmować decyzji o przeprowadzeniu remontu czy przebudowie lokalu. Musi na to uzyskać zgodę. Nie może również podnajmować mieszkania. 

Czynsz w mieszkaniu komunalnym

Każda gmina samodzielnie ustala wysokość czynszu, którego podstawą jest tzw. wartość odtworzeniowa lokalu. Chodzi o to, ile będzie teoretycznie kosztować wybudowanie jednego metra kwadratowego budynku mieszkalnego. Pod uwagę trzeba wziąć ceny nieruchomości, materiałów budowlanych, stawki wykonawców etc. 

Sprawdziłem, jakie są stawki czynszu w mieszkaniach komunalnych w 10 największych miastach w Polsce:

Każda gmina ustala również warunki obniżenia wysokości czynszu. Najczęściej jest to możliwe w przypadku mocno zdewastowanych lokali, mieszkań niepodłączonych do miejskiej sieci ciepłowniczej, niemających własnej łazienki czy bez dostępu do ciepłej wody. Dodatkowo lokatorzy zwykle mogą liczyć na czasowe zwolnienie z opłacania czynszu, jeśli sfinansują prace remontowe w lokalu. 

Czy można kupić mieszkanie komunalne?

Takie prawo mają wyłącznie aktualni lokatorzy, do czego zresztą często zachęcają ich sami urzędnicy. Jak wspomniałem wcześniej – samorządom zależy na tym, aby pozbywać się kłopotliwych nieruchomości komunalnych. Warunkiem wykupu jest jednak nieposiadanie żadnych zaległości czynszowych. 

O tym, czy dana nieruchomość będzie przeznaczona do sprzedaży, decyduje samorząd. Jako pierwszy dowie się o tym lokator. Gminy bardzo chętnie udzielają sowitych bonifikat – rekordzistą jest prawdopodobnie Wrocław, w którym mieszkania komunalne bywają sprzedawane za 2% wartości ustalonej przez rzeczoznawcę. 

Nie ma natomiast żadnej możliwości, aby mieszkanie komunalne odkupić od jego lokatora. Przestrzegam więc przed ogłoszeniami, na które można się natknąć w sieci, czyli dotyczących tych wszystkich „mieszkań za odstępne”. W rzeczywistości ogłoszeniodawca nie ma możliwości przekazania lokalu nabywcy na mocy np. aktu notarialnego. W zamian za odstępne (kilka do kilkunastu tysięcy złotych) po prostu podnajmuje mu mieszkanie, co jest niezgodne z polskim prawem. Lepiej więc nie pchać się w takie interesy. 

O innych pułapkach, w jakie można łatwo wpaść, kupując nieruchomość, przeczytasz w osobnym poradniku na moim blogu: 31 rzeczy, które musisz sprawdzić przed zakupem nieruchomości (mieszkania, domu, działki budowlanej) 

Jedyną sytuacją, w której można sprzedać mieszkanie komunalne na wolnym rynku, jest jego wcześniejsze wykupienie od gminy. Trzeba przy tym pamiętać, że jeśli nowy właściciel zrobi to przed upływem 5 lat, gmina może wystąpić do niego o zwrot przyznanej bonifikaty. Wyjątkiem jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, np. zakup kolejnego mieszkania, działki budowlanej czy budowę domu. 

Czy można odziedziczyć mieszkanie komunalne?

Mieszkania komunalne nie podlegają ogólnym zasadom dziedziczenia. Czyli: nie jest tak, że spadkobiercy zmarłego lokatora „z automatu” przejmują taki lokal w ramach masy spadkowej. Procedura wygląda nieco inaczej. 

Jeśli lokator, który ma podpisaną umowę z gminą, zejdzie z tego świata, prawo do najmu przechodzi na tzw. osoby oznaczone, niekoniecznie będące jego spadkobiercami. Do osób oznaczonych zalicza się:

• Małżonka niebędącego współnajemcą 
• Dzieci najemcy oraz współmałżonka 
• Osoby, wobec których najemca miał obowiązki alimentacyjne 
• Osoby, które pozostawały we wspólnym pożyciu z najemcą – przykładowo konkubina czy konkubent

Każda z tych osób musi jednak udowodnić, że faktycznie zamieszkiwała w mieszkaniu komunalnym wraz z najemcą do chwili jego śmierci. Sam meldunek nie wystarczy! Urzędnicy mają prawo przeprowadzić własne śledztwo, w ramach którego np. poproszą sąsiadów o wskazanie, czy dana osoba rzeczywiście mieszkała w tym lokalu. 

Czy można zamienić mieszkanie komunalne na inne?

Jest to jak najbardziej możliwe, o ile uda się znaleźć lokatora chętnego na zamianę. Nie jest bowiem tak, że wystarczy przyjść do urzędników, powiedzieć, że obecne mieszkanie z jakiegoś powodu się nam nie podoba i poprosimy o inne. Tutaj niezbędna jest transakcja trójstronna, w której udział bierze urząd oraz dwaj lokatorzy zajmujący różne lokale. 

Po dogadaniu się między sobą składają oni osobne wnioski o zamianę, do których trzeba dołączyć dokumenty wymagane przez gminę – między innymi zaświadczenie o dochodach oraz ewentualnie zgodę spółdzielni mieszkaniowej lub innej jednostki, w której zasobach znajdują się mieszkania. 

Jak widzicie mieszkania komunalne to „trudny” rodzaj nieruchomości. Na pewno nie należy ich traktować w kategorii rynkowej okazji, ponieważ zakup takiego mieszkania na rynku, prosto od lokatora, jest niemożliwy (chyba, że jest już właścicielem mieszkania po jego wykupieniu od gminy). Z kolei spełnianie kryteriów do otrzymania nieruchomości nie daje jeszcze gwarancji szybkiego wprowadzenia się do mieszkania. 

Są wśród nas osoby zajmujące mieszkanie komunalne? A może wciąż czekacie na swoją kolej? Które miejsce zajmujecie na liście? Zapraszam do zostawienia komentarza!