Mieszkanie bezczynszowe: super okazja, a może początek dużych wydatków?

Czy warto decydować się na mieszkanie bezczynszowe? Czy brak czynszu oznacza mniejsze wydatki, czy może wręcz przeciwnie? Sprawdzam, na co uważać i zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania bezczynszowego!

Fot. by Master Senaiper

Czynsz to jedno z największych stałych obciążeń finansowych dla domowego budżetu. Opłacają go nie tylko najemcy, ale także osoby posiadające mieszkanie własnościowe. W założeniu czynsz ma sfinansować szeroko pojęte administrowanie budynkiem wielorodzinnym. Nie wszyscy jednak chcą się do tego dokładać. Nic zatem dziwnego, że ogromną popularnością cieszą się dziś mieszkania bezczynszowe. Ich nazwa brzmi bardzo zachęcająco, ale nie ma się co łudzić: takie nieruchomości wcale nie muszą gwarantować niskich kosztów eksploatacji i wolności od stałych wydatków. Zapraszam do mojej analizy, w której podpowiadam, na co należy szczególnie uważać rozważając zakup mieszkania bezczynszowego.

Mieszkanie bezczynszowe: Gdzie jest haczyk?

Trudno tutaj nawet mówić o haczyku, ponieważ deweloper czy właściciel oferujący na sprzedaż mieszkanie bezczynszowe nie może wprowadzić nabywcy w błąd – taki lokal rzeczywiście musi być wolny od stałych obciążeń z tytułu czynszu. Nie jest jednak tak, że nowy właściciel nie będzie ponosić żadnych wydatków, poza opłatami za media.

Zdrowy rozsądek podpowiada, że budynek wielorodzinny oraz przynależne do niego otoczenie z czasem się zużywają. Prędzej czy później wystąpią jakieś usterki, bo taka jest natura rzeczy martwych. A to przecieknie dach, a to korzenie drzewa zniszczą chodnik z kostki, a to wichura zerwie instalację antenową – przykłady można mnożyć. Nie zapominajmy również o zwykłych aktach wandalizmu. Takie szkody muszą zostać naprawione, ale… kto właściwie za to zapłaci?

I tutaj pojawia się największy problem związany z mieszkaniami bezczynszowymi. Ponieważ właściciele lokali nie wnoszą stałej opłaty do budżetu administracyjnego, nie mogą liczyć na to, że „ktoś” się zajmie usunięciem usterek. Nie ma możliwości zgłoszenia awarii w zarządcy nieruchomości czy spółdzielni mieszkaniowej, która przyśle na miejsce fachowca. Mieszkańcy są zdani sami na siebie (no, chyba że budynek jest objęty gwarancją lub rękojmią przez dewelopera – za chwilę do tego przejdę).

Stąd normą staje się, że właściciele mieszkań bezczynszowych zawiązują wspólnoty mieszkaniowe. To takie mini odpowiedniki spółdzielni, z własnym zarządem i skarbnikiem. Zadaniem wspólnoty jest:

  • administrowanie sprawami mieszkańców,
  • podejmowanie decyzji odnośnie do planów remontowych,
  • utrzymywanie części wspólnych w dobrym stanie technicznym i wizualnym,
  • reagowanie na wypadek awarii,
  • zarządzanie środkami finansowymi wpłacanymi do wspólnej kasy,
  • utrzymanie terenu wokół budynku, np. zlecanie prac ogrodniczych czy konserwacyjnych.

Jeśli mieszkanie bezczynszowe znajduje się w prężnie działającej wspólnocie mieszkaniowej, to właściciel i tak będzie ponosić stałe wydatki – choć z reguły znacznie niższe od czynszu wpłacanego do spółdzielni. Taki scenariusz wcale nie jest zły, ponieważ mamy tutaj jasną sytuację: ktoś (zarząd wspólnoty) dba o interesy wszystkich mieszkańców, a wydatkowanie środków ze składek jest mniej lub bardziej przejrzyste.

Gorzej, gdy wspólnota jest skłócona, apatyczna, a wnoszone przez mieszkańców opłaty pokrywają jedynie koszt tak prozaicznych kwestii, jak wywóz śmieci. W takiej sytuacji mieszkanie bezczynszowe może się okazać niezłą miną.

Co sprawdzić przed kupieniem mieszkania bezczynszowego?

Wiele zależy tutaj od tego, czy mieszkanie znajduje się w nowym, czy w leciwym budynku. W tym pierwszym przypadku najczęściej jest tak, że rolę zarządcy przed pewien czas pełni deweloper, a mieszkańcy wnoszą tylko drobne opłaty za czynności komunalne (wywóz śmieci, energia elektryczna do obsługi części wspólnych, sprzątanie klatek schodowych, odśnieżanie). Z czasem deweloper przekazuje administrowanie budynkiem nowo zawiązanej wspólnocie mieszkaniowej lub zewnętrznej firmie specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami.

Ranking najlepszych: Listopad 2019

Najlepsze lokaty, konta i oferty - listopad 2019

Zakup mieszkania bezczynszowego w nowym budynku nie wiąże się z wielkim ryzykiem. Nawet jeśli pojawią się jakieś usterki, deweloper musi je usunąć ramach gwarancji lub rękojmi. Przypominam (lub uświadamiam), że zgodnie z polskim prawem deweloper w ramach rękojmi odpowiada za wszelkie wady nieruchomości przez okres aż 5 lat.

Zupełnie inaczej sprawa przedstawia się w przypadku mieszkania bezczynszowego z rynku wtórnego, zwłaszcza w starym budynku, np. przedwojennej kamienicy. Tutaj trzeba już zachować daleko idącą ostrożność. Największym problemem mogą się okazać… sąsiedzi. Jeśli nie są oni zbyt skorzy do dbania o części wspólne, nie chcą się dokładać do planowanych remontów budynku lub zwyczajnie ich na to nie stać, to ostre konflikty są praktycznie pewne.

Wyobraźmy sobie całkiem prawdopodobną sytuację. Jan Kowalski kupuje mieszkanie bezczynszowe w zabytkowej kamienicy. Jest to lokal na poddaszu. Po pierwszej ulewie okazuje się, że pokrycie dachu jest nieszczelne, w efekcie czego powstały zacieki na suficie. Właściciel wzywa fachowca, który orzeka, że dach wymaga generalnego remontu. Kowalski zwraca się więc do sąsiadów, aby wspólnie sfinansować tę inwestycję. Kasa wspólnoty świeci jednak pustkami, nikt nie pali się też do tego, aby dołożyć do remontu choćby złotówkę. Właściciel znajdzie się w bardzo trudnym położeniu i znając życie będzie musiał sam zapłacić za naprawę.

Stąd absolutnie najważniejszą kwestią, jakiej trzeba dopilnować przed zakupem mieszkania bezczynszowego z rynku wtórnego, jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego budynku – ekspertyza będzie trochę kosztować, ale to najlepsza forma zabezpieczenia się przed jeszcze większymi wydatkami w przyszłości.

Dodatkowo warto przeprowadzić małe śledztwo i zorientować się, jak działa wspólnota mieszkaniowa, czy sąsiedzi ze sobą współpracują itd. Obecny właściciel mieszkania ma wgląd w finanse wspólnoty i należy zażądać od niego szczegółowej informacji na ten temat.

Dużo o wspólnocie powie też sam wygląd budynku oraz jego otoczenia – jeśli gołym okiem widać, że nikt nie przeprowadza żadnych remontów, klatki są zaniedbane, brakuje choćby skrawka zieleni itp., to nie wróży dobrze na przyszłość.

Jak zabezpieczyć się na wypadek takich sytuacji?

Mądre powiedzenie głosi, że kto umie liczyć, ten powinien liczyć przede wszystkim na siebie. Świetnie sprawdza się ono we wszelkich sytuacjach dotyczących finansów osobistych. W przypadku zakupu mieszkania bezczynszowego, a już zwłaszcza w słabo funkcjonującej wspólnocie i w leciwym budynku, podstawą jest sukcesywne budowanie własnego „funduszu remontowego”. Chodzi o konsekwentne odkładanie pieniędzy, które w przyszłości pozwolą sfinansować naprawy czy niezbędne remonty, do których nie dołożą się pozostali sąsiedzi.

Przykładowo: po kilku latach właściciel mieszkania stwierdził, że ma już dość widoku obdrapanej klatki schodowej. Dogadał się z kilkoma sąsiadami, że wspólnie sfinansują jej remont, nie oglądając się na „maruderów”. Mogłoby się wydawać, że jest to wyręczanie innych, ale spójrzmy na tę kwestię nieco inaczej. Remonty przeprowadzane własnym sumptem stanowią inwestycję w wartość mieszkania, gdyby właściciel kiedyś zdecydował się je sprzedać. Będzie to o wiele łatwiejsze, jeśli zarówno budynek, jak i jego otoczenie, zrobią na potencjalnym kupcu dobre wrażenie.

Jak zbudować własny fundusz remontowy?

Nie ma łatwiejszego sposobu niż wyobrażenie sobie, że jesteśmy zobowiązani do opłacania czynszu. Już wyjaśniam, o co chodzi. Kupujemy mieszkanie bezczynszowe. Z tytułu braku obowiązku odprowadzania czynszu do oszczędzamy np. 400 złotych miesięcznie.

Żeby nie było aż tak trudno, warto podzielić sobie tę kwotę na pół i każdego miesiąca odkładać 200 złotych na osobne konto, np. konto oszczędnościowe, z którego środki docelowo mają umożliwić sfinansowanie prac remontowych poza mieszkaniem – odnowienie balkonu, montaż lepszej anteny telewizyjnej, wymianę okien, pomalowanie klatki schodowej, zasadzenie roślin, wykonanie indywidualnego miejsca parkingowego itd.

Taki fundusz będzie bardzo solidnym zabezpieczeniem na wypadek nieprzewidzianych sytuacji i sposobem na to, aby nie frustrować się sąsiedzkimi kłótniami.

Czy są wśród nas właściciele mieszkań bezczynszowych? Chwalicie sobie to rozwiązanie, a może dostrzegacie opisane przeze mnie minusy? Zbudowaliście własny fundusz remontowy lub teraz na poważnie się za to zabierzecie? Zapraszam do komentowania!

5 komentarzy

  1. Olamagato

    Wspólnota na budynku musi się zawiązać z mocy ustawy jeżeli budynek ma co najmniej dwóch właścicieli i prowadzone są osobne księgi wieczyste dla co najmniej dwóch mieszkać. O ile dobrze pamiętam. Do czterech właścicieli wspólnota musi podejmować decyzje przez aklamację, powyżej większością głosów, która jest zależna od wielkości udziałów, a te zwykle od powierzchni lokalów. Właściciele mieszkań płacą od 350 do 800 zł opłat, które są niezbędne, aby budynek i jego otoczenie funkcjonował. Często wliczane są w nie opłaty za wodę oraz rozłożone na cały rok opłaty za ogrzewanie w zimie. Krótko mówiąc nie można *wynająć* mieszkania bezczynszowego bo jest ono bezczynszowe tylko dla ich właścicieli. Można takie mieszkanie jedynie kupić. Można je oczywiście wynająć od właściciela, ale w praktyce odstępne plus opłaty miesięczne stają się wtedy właśnie czynszem dla najemcy. W przypadku mieszkania 70m2 w jednym z tańszych miast może taki czynsz osiągać nawet do 2000 zł miesięczne bo samo odstępne jest zwykle nie mniejsze niż 1000 zł. O wysokości odstępnego decyduje oczywiście wynajmujący, zwykle właściciel lokalu.
    Tak więc artykuł trochę wprowadza w błąd. Jedyne absolutnie prawdziwe mieszkania bezczynszowe *do wynajęcia* to moim zdaniem wyłącznie mieszkania socjalne miasta, albo mieszkania służbowe dla żołnierzy lub księży, albo pracowników kościoła. Te dwa ostatnie często w okolicach lub na terenie jednostki wojskowej, albo plebanii. Wtedy rzeczywiście nie płaci się czynszu bo za utrzymanie lokalów płaci wojsko lub kościół.
    Natomiast jako mieszkanie będące inwestycją lub dla własnego zamieszkania gdzie ilość rodzin przekracza 7, to jest to tanie i efektywne. Szczególnie tam gdzie Wspólnota wynajmuje usługi zawodowego zarządcy nieruchomości. Posiada to wszystkie zalety spółdzielni i żadnych jej wad bo z minimalną czapą administracyjną składającą się zwykle z zarządcy, księgowej i jednego pana od napraw wszelakich. W razie potrzeby zarządca wynajmuje specjalistyczne firmy do napraw i konserwacji płacąc im z konta eksploatacyjnego lub remontowego. W przypadku zarządcy, który zarządza kilkoma budynkami jest też możliwe otrzymanie odnawialnej linii kredytowej w większości banków, aby sfinansować poważne inwestycje takie jak ocieplenie, wszelkie dachy, solary, wiatraki, sieć informatyczne w budynku itp. Krótko mówiąc właściciele są właścicielami i mają całkowitą kontrolę nad tym co kupili. Mogą również zmieniać zarząd kiedy i jak chcą. Wystarczy aby na zebranie zaprosili notariusza. Zarząd może też być wybranymi mieszkańcami budynku.
    Nie ma tak jak w spółdzielni żadnych stanowisk administracyjnych będących zwykle ciepłymi posadami dla wybranych. Wadą jest konieczność dogadywania się z innymi w sprawach takich jak place zabaw, drogi dojazdowe itp.

  2. Szczerze to nie widzę żadnego problemu. Same plusy. Coś się zepsuje – moje to płace ze swoich. Nic sie nie dzieje – nic nie płace. To jest proste, logiczne i bez minusów. Artykuł jest długi i mam wrażenie że napisany tak, aby zniechęcic do tego typu mieszkań.

  3. Właśnie rozglądam się za mieszkaniem (planuję kupno) i zainteresowały mnie właśnie mieszkania bezczynszowe. Podejrzewałam, że gdzieś haczyk musi tkwić. Ogólnie chyba opłaca się zdecydować na mieszkanie bezczynszowe. Nawet jeśli nikt nie pokryje kosztów zniszczonego dachu, to zrzucenie się z mieszkańcami będzie zapewne niższą kwotą niż comiesięczny czynsz 400-600 zł!

    • Olamagato

      Takie kwoty to wysokość opłat miesięcznych w mieszkaniach bezczynszowych. Na to składa się fundusz remontowy, eksploatacyjny, roczny ryczałt wynikający z prognozowanych kosztów ogrzewania w zimie, opłaty za wodę, śmiecie, sprzątanie części wspólne, opłatę za usługi zarządcy itp.
      Dzięki ustawie o wspólnotach dzisiejsze spółdzielnie są niemal równie efektywne bo opłaty mają podobne, a koszty związane z zarządzaniem są tylko czasem wyższe, choć niektóre niższe bo wiele spółdzielni ma całe osiedla, więc efekt skali daje swoje plusy. Na przykład na place zabaw płaci cała spółdzielnia, a efektywnie kilka budynków, więc bywa to tańsze niż plac zabaw zamknięty tylko dla jednego budynku. Podobne z utrzymaniem zieleni.
      Dzisiaj dyskusja o wyższości mieszkania własnościowego od spółdzielczego prawa własności jest czysto akademicka. Jedno i drugie prawo własności ma podobną wartość i niewiele różniące się możliwości. Trochę trudniej wyrzucić właściciela, który nie płaci opłat ustalonych przez wspólnotę, ale nie jest to niemożliwe. Progi zadłużenia niewiele różnią się od tych dla spółdzielni.
      Kilkanaście lat temu wiele członkostw w spółdzielni z prawem zamieszkania zamieniono nawet prawie bezkosztowo na spółdzielcze prawo własności, a niedawno pojawiła się ustawa regulująca kwestie własności gruntu pod budynkami. Dlatego mieszkania w, których płaci się zwykły czynsz do spółdzielni czy innego właściciela instytucjonalnego to raczej rzadsze zjawisko.
      Realną różnicą jest tylko zamieszkiwanie u siebie w stosunku do wynajmowania mieszkania od innej osoby. Bo odstępne, czyli w praktyce najdroższy element czynszu to od 500 do 2500 zł zależnie od standardu i wielkości typowego mieszkania. W praktyce odstępne jest niewiele wyższe od kwoty raty kredytu hipotecznego dla takiego mieszkania bo i wiele z nich zostało zakupionych na kredyt jako inwestycję.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *