Mieszkanie spółdzielcze, mieszkanie własnościowe, a mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Poznaj najważniejsze różnice

W ostatnich latach w Polsce znacznie wzrosło zainteresowanie mieszkaniami – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wiele osób szukających lokalu dla siebie lub na cele inwestycyjne spotyka się z niejasnymi określeniami dotyczącymi prawa własności, co budzi – i słusznie – pewne obawy oraz każe zachować ostrożność przy zawieraniu umowy kupna. 

Trzy główne terminy funkcjonujące na polskim rynku mieszkaniowym to: mieszkanie spółdzielcze, mieszkanie własnościowe oraz mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Brzmi skomplikowanie? I takie jest! Dlatego przygotowałem dla Was artykuł, w którym wyjaśniam różnice między tymi rodzajami mieszkań, co powinno Was uchronić przed ewentualnym wpadnięciem na minę. 

Mieszkanie spółdzielcze – co trzeba o nim wiedzieć?

Prawidłowo powinniśmy tutaj mówić o mieszkaniu spółdzielczym lokatorskim. Jest to bardzo specyficzna forma prawna, którą ustanawia się – to ważne – na cudzej własności. Ale po kolei. 

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie to mieszkanie będące własnością konkretnej spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia udziela prawa do korzystania z nieruchomości członkowi spółdzielni lub jego małżonkowi. Można to porównać do klasycznego wynajmu, choć z większym zakresem praw przysługujących lokatorowi. I na pewno znacznie większym niż w przypadku mieszkania komunalnego.

Przede wszystkim prawo do korzystania z mieszkania spółdzielczego lokatorskiego może zostać przeniesione na drugiego z małżonków w przypadku śmierci członka spółdzielni, któremu udzielono tego prawa. 

Ponadto mieszkanie spółdzielcze lokatorskie może zostać przekształcone w mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub całkowicie własnościowe.

Ciekawą kwestią jest to, w jaki zostaje się lokatorem takiego mieszkania. Jak wspomniałem, prawo do tego ma wyłącznie członek spółdzielni i jego małżonek. Aby zostać członkiem spółdzielni należy zawrzeć umowę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wnieść odpowiedni wkład. W przypadku tej formy prawnej wkład wynosi 30% ceny mieszkania. Oczywiście lokator zobowiązuje się również do regulowania wszystkich opłat. 

Ważne: Pomimo wniesienia niemałego przecież wkładu, właścicielem mieszkania i jego zarządcą pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. 

Dodam również, że mieszkanie spółdzielcze lokatorskie może być podnajmowane, ale nie może być przedmiotem sprzedaży, darowizny czy podziału. Nie podlega również dziedziczeniu. Jednak w momencie śmierci lokatora, prawo do korzystania z lokalu przechodzi na małżonka lub – gdy tego małżonka nie ma – spółdzielnia ma obowiązek zwrócić wkład (30% wartości mieszkania) na rzecz spadkobiercy. 

Mieszkanie własnościowe 

Z mieszkaniem własnościowym jest taki kłopot, że ten termin jest nagminnie używany zarówno w przypadku mieszkań spółdzielczych, jak i znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych. Warto zatem zapamiętać, że zgodnie z definicją mieszkanie własnościowe to takie, którym właściciel może swobodnie rozporządzać, jest właścicielem nie tylko samego lokalu, ale też części wspólnych, a przede wszystkim posiada tytuł własności nieruchomości w postaci aktu notarialnego (co stanowi podstawową różnicę w porównaniu z mieszkaniem spółdzielczym własnościowym – jeszcze do tego wrócę). 

Mieszkanie własnościowe najłatwiej jest kupić na rynku pierwotnym (czyli od dewelopera), ewentualnie od obecnego właściciela, który posiada akt notarialny potwierdzający jego prawo do lokalu. 

Co ciekawe, mieszkaniem własnościowym może być także mieszkanie spółdzielcze, które zostało przekształcone w pełne prawo własności – obecnie dotyczy to już większości mieszkań, masowo przekształcanych przez właścicieli w ciągu ostatnich 20 lat. 

Warto także wspomnieć o tym, że każde mieszkanie oddane do użytku po 14 czerwca 2007 roku jest już mieszkaniem własnościowym. Zmieniły się wówczas przepisy, które zakazują już ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości – reliktu zamierzchłej przeszłości. 

Ważne: Każde mieszkanie własnościowe posiada odrębną księgę wieczystą, co bardzo ułatwia zakup w przypadku posiłkowania się kredytem hipotecznym. 

Czym jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe? 

Ten przedziwny twór prawny polega na udzieleniu danej osobie prawa własności do nieruchomości, ale o charakterze ograniczonego prawa rzeczowego.

Pisząc prościej: jeśli mam mieszkanie spółdzielcze własnościowe, to mogę nim swobodnie rozporządzać zupełnie tak, jakby było to mieszkanie własnościowe. Jednak z formalnego punktu widzenia akt notarialny nie wskazuje, że posiadam mieszkanie, ale prawo do niego. W praktyce różnica jest niewielka, natomiast warto o tym wiedzieć szukając nieruchomości na rynku wtórnym. 

W tym przypadku formalnym właściciel mieszkania, a także gruntu i wszystkich części wspólnych, wciąż jest spółdzielnia mieszkaniowa. Przekazała ona natomiast prawo do swobodnego korzystania i rozporządzania lokalem na rzecz członka spółdzielni, co zostało poprzedzone zawarciem umowy oraz wpłaceniem 100% udziałów (czyli całej wartości mieszkania). Dodatkowo właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego jest zobowiązany do ponoszenia stałych opłat czynszowych, remontowych etc. 

Najważniejsze cechy mieszkania spółdzielczego własnościowego to:

• nieco ograniczona swoboda w zakresie przeprowadzania remontów – należy uzyskać zgodę spółdzielni na istotne prace, na przykład przestawienie ścian czy zamontowanie klimatyzacji, 
• ograniczona swoboda w zakresie zmieniania przeznaczenia lokalu – na przykład wtedy, gdy chcemy wynająć je na biuro czy prowadzić w nim działalność gospodarczą (konieczna jest zgoda spółdzielni), 
• mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest zbywalne, czyli można je sprzedać, wynająć czy przekazać w darowiźnie, 
• takie mieszkanie jest również dziedziczone przez spadkobierców właściciela, 
• mieszkanie może podlegać egzekucji komorniczej. 

O tym, że mamy do czynienia z ofertą sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego często świadczy brak księgi wieczystej. To standardowy problem w sytuacji, gdy mieszkanie wciąż zajmuje jego pierwszy właściciel, któremu taka księga nie była do niczego potrzebna. 

W przypadku zakupu gotówkowego kwestia księgi wieczystej ma drugorzędne znaczenie. Gorzej, gdy zakup ma być sfinansowany kredytem hipotecznym – w takiej sytuacji bez księgi nic nie załatwimy (bank musi mieć możliwość ustanowienia hipoteki). Wówczas przed zawarciem jakiejkolwiek umowy należy zażądać od obecnego właściciela, aby wystąpił o założenie księgi wieczystej do Sądu Rejonowego. 

Potrzebne będą tutaj takie dokumenty, jak: wypis z rejestru gruntów i budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu, akt notarialny oraz wyszczególnienie ograniczonych praw rzeczowych obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub oświadczenie o ich braku. 

Trzeba również zaznaczyć, że istnieje możliwość przekształcenia mieszkania spółdzielczego własnościowego w pełną własność. To kolejny argument za tym, aby wystąpić o założenie księgi wieczystej (bez tego nie da się przeprowadzić procedury przekształcenia). 

Ważne: Zmiana lokalu spółdzielczego własnościowego w pełną własność jest możliwa tylko wtedy, gdy budynek znajduje się na gruncie będącym własnością spółdzielni lub jest w jej użytkowaniu wieczystym. 

Aby przekształcić mieszkanie spółdzielcze własnościowe w mieszkanie własnościowe należy złożyć stosowne oświadczenie w spółdzielni i zgromadzić szereg dokumentów: księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów, potwierdzenie uregulowania wszystkich opłat na rzecz spółdzielni, plany techniczne lokalu, wniosek lokatora oraz uchwałę zarządu spółdzielni. Konieczne jest również poniesienie opłat notarialnych. 

Czy warto w ogóle zainteresować się zakupem mieszkania spółdzielczego własnościowego? Jeśli odpowiada nam cena, lokalizacja i standard, to jak najbardziej. Takie mieszkanie ma swoje zalety, a najważniejszą z nich jest to, że korzystamy z szeroko rozumianej opieki spółdzielni – na przykład z pomocy przy usuwaniu awarii w mieszkaniu. W codziennej praktyce nie ma żadnej różnicy między mieszkaniem w pełni własnościowym a mieszkaniem spółdzielczym własnościowym. 

Trzeba natomiast pamiętać, że mieszkania znajdujące się w zasobach spółdzielni – zarówno w pełni własnościowe, jak i spółdzielcze własnościowe – są stosunkowo drogie w użytkowaniu, a już na pewno w porównaniu z mieszkaniami bezczynszowymi. 

Podsumowanie

Informacji jest sporo, niektóre kwestie mogą być zawiłe, dlatego na koniec mam dla Was tabelkę z podsumowaniem najważniejszych różnic między mieszkaniem spółdzielczym lokatorskim, mieszkaniem własnościowym a mieszkaniem spółdzielczym własnościowym. 

Jak widzicie tych różnic jest całkiem sporo i mogą mieć one fundamentalne znaczenie w przypadku zakupu nieruchomości. Zawsze więc należy się upewnić, z jakim rodzajem mieszkania mamy właściwie do czynienia, aby nie tracić niepotrzebnie czasu, a tym bardziej nie dać się nabić w butelkę (np. wpłacając bezzwrotny zadatek za mieszkanie spółdzielcze lokatorskie). 

Czy szukając mieszkania spotkaliście się z różnymi rodzajami lokali? Właściciel wprost poinformował Was o statucie nieruchomości? Są tutaj osoby zajmujące mieszkanie spółdzielcze lokatorskie? Zachęcam do komentowania.