Opłata adiacencka. Czym jest? Kto płaci? Ile wynosi?

Haracz, jawna kradzież, parapodatek – to tylko te najdelikatniejsze określenia, jakie pojawiają się w kontekście opłaty adiacenckiej. Osobiście nie dziwię się frustracji osób, które zostały zmuszone do jej poniesienia, ponieważ faktycznie trąci ona niesprawiedliwością i bazuje na bardzo wątpliwych założeniach. 

Ten artykuł powinny uważnie przeczytać osoby, które spodziewają się, że wartość ich nieruchomości może wkrótce wzrosnąć. Będzie to oznaczać, że otrzymacie urzędowe pismo o nałożeniu opłaty adiacenckiej, której w praktyce jest trudno uniknąć. Zapraszam po szczegóły. 

Czym jest opłata adiacencka? 

Opłata adiacencka to rodzaj zawoalowanego, jednorazowego podatku, który jest nakładany na właściciela nieruchomości w momencie wzrostu jej wartości. 

Opłatę zawsze nakładają władze lokalne. I choć teoretycznie nie muszą tego robić, to nie ma samorządu, który nie uległby pokusie. Zwłaszcza, że mówimy tutaj o często sporych kwotach. 

Prawo krajowe określa jedynie, że opłata adiacencka może być nałożona decyzją władzy lokalnej, a także ustala jej górną granicę. Reszta pozostaje w gestii samorządu. Podstawą prawną jest tutaj Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. 

To warto zapamiętać: W praktyce opłata adiacencka jest naliczana zawsze wtedy, gdy następują zdarzenia, w wyniku których wzrasta wartość nieruchomości – na przykład gmina wybudowała sieć wodociągową czy kanalizacyjną, wykonała oświetlenie ulicy itd. 

Kto i kiedy poniesie opłatę adiacencką? 

Opłata adiacencka dotyczy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, których wartość wzrosła w wyniku:

1. Podziału działki.
2. Scalenia i podziału nieruchomości.
3. Budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

To jest ważne: Opłata nie dotyczy natomiast nieruchomości przeznaczonych do celów rolniczych i leśnych.

Aby opłata mogła zostać nałożona, wzrost wartości musi być formalnie potwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat szacunkowy. Rzeczoznawcę wskazuje samorząd, który opłaca też jego honorarium. Właściciel lub użytkownik jest jedynie zawiadamiany o tym, że wartość jego nieruchomości zostanie oszacowana przez rzeczoznawcę – w piśmie może być wskazana data i godzina inspekcji rzeczoznawcy z prośbą o udostępnienie mu nieruchomości oraz ewentualnych dokumentów potrzebnych do wyceny. 

Kto nakłada opłatę adiacencką? 

Decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej podejmują organy samorządowe, tj. prezydent miasta, burmistrz lub wójt. Wysokość opłaty ustala rada gminy na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Rzeczywisty koszt, jaki poniesie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, zależy od realnego wzrostu wartości np. działki budowlanej, a także od górnego pułapu opłaty określonego przez radę gminy – większość, o ile nie wszystkie samorządy, wykorzystuje maksymalne limity wskazane we wcześniej wspomnianej ustawie. 

Czas zatem na konkrety. Oto, ile wynosi opłata adiacencka w zależności od tego, na jakiej podstawie jest nakładana. 

Opłata adiacencka wynikająca z podziału nieruchomości

Jedną z przesłanek do naliczenia opłaty adiacenckiej jest podział nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który skutkuje wzrostem jej wartości. Jest to dość częsta sytuacja, gdy np. właściciel hektarowego gruntu postanawia go podzielić na np. 10 mniejszych działek w celu ich dalszej sprzedaży. 

Wysokość opłaty adiacenckiej w takim przypadku nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, jak i po scaleniu. 

Przykład:

Jeśli z operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa gruntu przed podziałem wynosiła 500 000 zł, a po podziale łączna wartość działek to 700 000 zł, to właściciel może się spodziewać nałożenia na niego opłaty adiacenckiej w wysokości maksymalnie 60 000 zł. 

Kiedy nie zapłacisz opłaty adiacenckiej po podziale nieruchomości?

Przede wszystkim trzeba wiedzieć, że opłata ta nie jest nakładana z automatu. Samorząd musi formalnie wszcząć procedurę, której kluczowym elementem jest oszacowanie wartości nieruchomości po jej podziale. 

Nie zrobi tego, jeśli nieruchomość jest przeznaczona do celów rolniczych lub leśnych, podział był niezależny od Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub został zlecony przed podmiot inny niż właściciel lub dzierżawca wieczysty. 

Może się również okazać, choć jest to mało prawdopodobne, że podział nieruchomości nie spowoduje wzrostu jej wartości. Wówczas opłata nie zostanie naliczona. 

Opłata adiacencka po wybudowaniu infrastruktury technicznej 

Wyjątkowo frustrującą okolicznością, która powoduje nałożenie opłaty adiacenckiej, jest ta, kiedy dochodzi do tego w wyniku wzrostu wartości nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury technicznej.

Wyobraźmy sobie sytuację, w której właściciele domu jednorodzinnego latami nie mogą się doprosić doprowadzenia sieci wodociągowej do ich nieruchomości, inwestują więc we własne źródło wody, za co oczywiście gmina nie zwraca im ani złotówki. W końcu ten wodociąg powstaje, a gmina tym razem chętnie wyciąga ręce po pieniądze z tytułu właśnie opłaty adiacenckiej. 

Takich przypadków są tysiące, a nie chodzi tylko o budowę sieci wodociągowej, ale też wszelkiej infrastruktury, która powstała dzięki środkom budżetowym. Nałożenie opłaty jest w zasadzie pewne, gdy np. gmina wybuduje drogę, oświetlenie, kanalizację, sieć ciepłowniczą, powstanie infrastruktura energetyczna czy telekomunikacyjna etc. 

Warunki naliczenia opłaty adiacenckiej w przypadku wybudowania infrastruktury technicznej są tylko dwa:

1. Wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim skutkiem budowy infrastruktury technicznej.
2. Inwestycja musi być finansowana ze środków publicznych, takich jak środki Skarbu Państwa, budżetu UE lub innych źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

W tym przypadku opłata jest jeszcze wyższa i może wynieść aż do 50% różnicy między wartością nieruchomości przed i po budowie infrastruktury technicznej.

Przykład:

Po wybudowaniu sieci wodno-kanalizacyjnej wartość działki, która wcześniej wynosiła 300 000 zł, teraz wynosi 330 000 zł. Właściciel może się więc spodziewać opłaty adiacenckiej w wysokości aż do 15 000 zł. 

Jak widać mówimy tutaj o naprawdę niebagatelnych kwotach, które dla wielu osób mogą być wręcz szokujące i nieuwzględnione w domowym budżecie. 

Czy opłata adiacencka się przedawnia?

Tak, jeśli właściciel nieruchomości jakimś cudem będzie mieć szczęście, to nie poniesie opłaty adiacenckiej. Ta przedawnia się po 3 latach, licząc od dnia, w którym nastąpił formalny wzrost wartości nieruchomości, np. w wyniku jej podziału. Jeśli w tym czasie urząd nie nałoży opłaty, to nie będzie mieć już do tego prawa. 

Czy można jakoś uniknąć opłaty adiacenckiej?

Istnieje wyłącznie droga odwoławcza. Po otrzymaniu decyzji organu samorządowego o nałożeniu opłaty adiacenckiej, można się od niej odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), a następnie do sądu administracyjnego. Termin na złożenie odwołania wynosi 14 dni od dnia otrzymania decyzji.

W odwołaniu można się powołać jedynie na wadliwe nałożenie opłaty, np. wtedy, gdy budowa infrastruktury została sfinansowana przez właściciela lub też twierdzi on, że nie spowodowało to wzrostu wartości nieruchomości (najlepiej podeprzeć się tutaj wyceną innego rzeczoznawcy). 

Czy można nie płacić opłaty adiacenckiej? 

Nałożenie opłaty adiacenckiej to decyzja administracyjna, której niewypełnienie wiąże się z konkretnymi konsekwencjami, w tym z wszczęciem egzekucji, która może skutkować zajęciem części wynagrodzenia lub majątku dłużnika przez komornika. 

Czy opłatę adiacencką można rozłożyć na raty?

Tak, jest to jak najbardziej możliwe i często praktykowane, zwłaszcza przy naprawdę dużych kwotach. W tym celu właściciel lub dzierżawca nieruchomości musi złożyć stosowny wniosek do organu samorządowego i odpowiednio go umotywować, np. powołując się na trudną sytuację finansową. 

Opłata adiacencka może zostać rozłożona na okres maksymalnie 10 lat (równe raty w każdym roku). 

Czy opłata adiacencka może być nałożona więcej niż jeden raz?

Niestety tak. Zdarzają się sytuacje, w których właściciele nieruchomości ponoszą opłatę wielokrotnie. Dzieje się tak wtedy, gdy np. gmina dawkuje inwestycje w danej lokalizacji, w jednym roku budując sieć wodociągową, w kolejnym kanalizacyjną, a na koniec jeszcze remontując całą drogę dojazdową do posesji mieszkańców. Każde z tych działań będzie podstawą do ustalenia nowej opłaty adiacenckiej.

Podsumowanie

Opłata adiacencka jak najbardziej może budzić kontrowersje. To nic innego jak podatek ukryty pod dziwnie brzmiącą nazwą, który daje gminom dużą swobodę w ściąganiu dodatkowych pieniędzy od mieszkańców. Jest to o tyle wątpliwe na gruncie moralnym, że przecież gmina nie realizuje żadnych zadań z własnych pieniędzy, ale ze środków podatników, tak czy inaczej pobranych w wielu innych daninach lokalnych (np. podatku od nieruchomości). 

Radzę zatem, aby osoby, które spodziewają się np. wybudowania wodociągu czy ulicy, z góry zabezpieczyły sobie środki na opłatę adiacencką. 

Co sądzicie o tej opłacie? Są tutaj osoby, które musiały ją ponieść? Zabolało? Z jakiego tytułu gmina naliczyła Wam opłatę adiacencką? Zapraszam do komentowania.