Podatek od wynajmu mieszkania. Dowiedz się, jak prawidłowo rozliczyć najem w PIT!

Wynajmowanie własnego mieszkania jest obecnie jedną z najpopularniejszych form osiągania dochodu pasywnego. W czasach, gdy oprocentowanie lokat i innych bezpiecznych produktów inwestycyjnych jest bardzo niskie, a kredyty hipoteczne są stosunkowo tanie, rośnie rzesza osób, które chcą inwestować w „betonowe złoto”, rozważają zakup nieruchomości i czerpanie zysków z czynszu lokatorskiego. To wtórny, ale wciąż bardzo dobry pomysł. Warto przy tym wiedzieć, że dochody z prywatnego wynajmu mieszkania podlegają opodatkowaniu. Jak się rozliczyć z fiskusem? Do kiedy trzeba złożyć PIT? Zapraszam do lektury.

(Pierwsza wersja tego artykułu powstała w 2018 roku – od tego czasu przepisy zmieniły się, a Ty czytasz jego aktualną wersję)

Podatek od wynajmu mieszkania – tylko jedna metoda dla najmu prywatnego

Do 2023 roku osoby wynajmujące mieszkanie prywatnie (czyli nie w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej), mogły rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby: w oparciu o zasady ogólne i ryczałtem. To już przeszłość. Co się zmieniło?

Zaczynając od rozliczenia najmu za przychody z 2023 roku (i później), możesz wybrać tylko ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – z pewnymi wyjątkami. Jaki to wyjątki? Oto Twoje podatkowe możliwości:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5%, a po przekroczeniu w ciągu roku 100 tys. zł – 12,5% (stawka ma zastosowanie do nadwyżki ponad 100 000 zł), naliczany jest od kwoty przychodu (nie dochodu, to bardzo ważne rozróżnienie, które wyjaśnię za chwilę). Ryczałt jest obowiązkowy dla każdej osoby, która ma przychody z najmu prywatnego, czyli prowadzonego poza działalnością gospodarczą (wszelkiego rodzaju nieruchomości, nie tylko mieszkalnych)! 

Uwaga! Limit wspólny dla małżonków wynosi 200 tys. zł. Jeżeli złożą oświadczenie, że najem prywatny będzie rozliczał jeden z nich, to limit tego małżonka wyniesie 200 tys. zł.

Podatek dla wynajmujących poprzez firmę 

Ryczałt dotyczy prawdopodobnie większości wynajmujących. Są jednak podatnicy, którzy mogą wybrać inne opodatkowanie – działając w ramach prowadzonej działalności gospodarczej:

• na zasadach ogólnych (skali podatkowej 12% i 32%) – pod warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, podatek naliczany jest od dochodu (przychód minus koszty);
• podatkiem liniowym 19%, jeżeli wynajem rozliczany jest w ramach firmy na „liniówce”.

Pamiętaj, że najem okazjonalny należy zgłosić do urzędu skarbowego – masz na to 14 dni.

Czy zmiana opodatkowania na ryczałt jest korzystna? Teoretycznie tak, ponieważ stawka podatku jest dużo niższa w stosunku do pierwszego progu na zasadach ogólnych. Trzeba jednak pamiętać, że rozliczenie ryczałtem oznacza utratę możliwość odliczania od podatku wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem lokalu, jak również jego amortyzacją. Z drugiej strony po założeniu działalności gospodarczej przedsiębiorca musi opłacić składkę zdrowotną i ubezpieczenia społeczne, a to dodatkowe (duże!) obciążenie.

Rozliczanie wynajmu mieszkania: Ryczałt w praktyce

Rozliczanie się z prywatnego wynajmu mieszkania ryczałtem było od dawna popularna wśród właścicieli w Polsce. Do wyobraźni przemawiała przede wszystkim relatywnie niska wartość daniny. Teraz – jak już wiesz – jest to jedyna forma opodatkowania wynajmu prywatnego.

Przy obliczaniu podstawy opodatkowania z tytułu najmu prywatnego pamiętaj, że jest nią czynsz, a nie dodatkowe opłaty związane z eksploatacją mieszkania (np. opłaty za prąd, wodę czy gaz). Takie opłaty nie powodują dla wynajmującego przysporzenia majątkowego i nie są wliczane do podstawy opodatkowania. Na wypadek kontroli Urzędu Skarbowego warto gromadzić rachunki, które potwierdzą, jaki był Twój przychód za wynajem mieszkania.

Pokażę to na prostym przykładzie:
Andrzej Malinowski wynajął swoje mieszkanie studentom. Wysokość czynszu wynosi 2000 złotych. Dodatkowe opłaty to z kolei 500 złotych. Przychód Malinowskiego opodatkowany jest ryczałtem. Jeśli to on opłaca media itd., to od najemcy otrzymuje 1500 złotych miesięcznie. Opodatkowaniu podlega tylko czynsz, czyli 2000 zł.

Uwaga! Aby uniknąć wątpliwości (i nieprzyjemności ze strony Urzędu Skarbowego) warto odpowiednio skonstruować umowę wynajmu mieszkania. Taka umowa powinna wyraźnie stwierdzać, że to po stronie wynajmującego leży opłata rachunków za media, a na konto wynajmującego ma trafić tylko czynsz. Dzięki temu nie będzie wątpliwości, co stanowi przychód właściciela.

Pamiętaj o wyjątku ważnym jeżeli działasz w branży turystycznej i np. prowadzisz agroturystykę! Z opodatkowania ryczałtem zwolniono przychody z wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób – warunkiem jest liczba wynajmowanych pokoi: nie może być ich więcej niż 5.

Najem mieszkania – rozliczenie ze skarbówką

Aby móc rozliczać się z wynajmu mieszkania ryczałtem, do 2022 roku należało zgłosić to na piśmie w Urzędzie Skarbowym. W przypadku, gdy właściciel zaczął osiągać przychody z tytułu wynajmu np. w czerwcu, ma obowiązek złożenia stosownej deklaracji do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu. Kto nie zdążył lub o tym zapomniał, musiał rozliczać dochód z wynajmu na zasadach ogólnych.

Na szczęście teraz tego obowiązku już nie ma. Teraz musisz po prostu opłacać podatek na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.

Jak to wygląda w praktyce? Jak rozliczyć podatek?

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczasz za każdy miesiąc – podatek liczysz mnożąc 8.5% lub 12,5% przez wartość przychodu, czyli kwotę uzyskaną od najemcy;
• wpłacasz podatek do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni (za grudzień do 20 stycznia następnego roku podatkowego);
• możesz też wybrać kwartalny okres zapłaty podatku od najmu – podatek obliczysz i wpłacisz od niego 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ma być opłacona danina, a za ostatni kwartał roku do końca stycznia.

Warto wiedzieć, że podstawę opodatkowania jak również sam ryczałt zaokrąglamy do pełnego złotego – to znaczy, że kwoty poniżej 50 groszy należy pominąć, a 50 i więcej groszy podwyższyć do pełnych złotych.

Co jeszcze? Podatek od wynajmu wpłacisz na konto indywidualnego rachunku podatkowego, czyli mikrorachunek podatkowy. Znajdziesz go w generatorze mikrorachunku podatkowego – wystarczy podać swój PESEL lub NIP (jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą).

Kolejną niezwykle istotną kwestią jest to, że każdy właściciel opodatkowujący przychód z wynajmu w formie ryczałtu, musi złożyć deklarację roczną do 30 kwietnia (na druku PIT-28).

Na szczęście roczne rozliczenie najmu prywatnego podatkiem ryczałtowym nie jest skomplikowane. Możesz skorzystać z zeznania PIT-28 za rok poprzedni, które znajdziesz w usłudze Twój e-PIT (podatki.gov.pl). Zeznanie przygotowane jest automatycznie przez skarbówkę.

W jakiej sytuacji nie możesz zastosować ryczałtu przy rozliczeniu najmu prywatnego?

Jeżeli najmujesz mieszkania przez firmę lub w przypadku wynajmu pokoi na dobę (najem krótkoterminowy, który wymaga rejestracji działalności).

Zasady ogólne rozliczenia wynajmu: czy to się opłaca?

Uwaga: Od początku 2022 roku (Nowy Ład) jako formę opodatkowania najmu nie można wybierać już zasad ogólnych!

Rozliczanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych jest w naszym kraju rzadkością. Z tej opcji korzystają niemal wyłącznie osoby prowadzące działalność gospodarczą. Nie oznacza to jednak, że takie rozwiązanie nigdy nie będzie się ekonomicznie opłacać przeciętnemu Kowalskiemu.

Wybór tej formy opodatkowania wynajmu jest z pewnością ciekawą propozycją dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Odsetki od niego mogą być bowiem zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, a więc istotnie obniżać wysokość daniny. Do tego dochodzi szereg innych kosztów, jak chociażby odpisy amortyzacyjne, opłaty bieżące, wydatki remontowe i na zakup wyposażenia.

Atutem rozliczania się z wynajmu na zasadach ogólnych jest także możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku, której wysokość w 2022 roku wynosi 30 000 złotych. Wspominam o tym tylko pro forma, ponieważ w sytuacji, gdy właściciel mieszkania osiąga dochody także z innych źródeł, to jest mało prawdopodobne, aby kwota wolna cokolwiek zmieniła w jego sytuacji podatkowej.

Sprawdźmy, czy nasz Andrzej Malinowski miałby jakikolwiek interes w tym, aby rozliczać wynajem mieszkania na zasadach ogólnych.

Malinowski pobiera 1000 złotych czynszu (opłaty pokrywa najemca). Dla wygody rozlicza się z podatku dochodowego kwartalnie. Na koniec kwartału przychód Malinowskiego wyniósł 3000 złotych, a odpisy amortyzacyjne oraz inne koszty (np. opłaty administracyjne) zamknęły się w kwocie 800 złotych. Malinowski zapłaci więc podatek od dochodu w wysokości 2200 złotych. Kwota daniny to 374 złotych (założyłem, że właściciel osiąga także dochody z innych źródeł, a więc nie korzysta z odliczenia kwoty pomniejszającej podatek).

Porównajmy więc oba podatki od wynajmu:

• Na ryczałcie Malinowski płaci 85 złotych podatku miesięcznie;
• Na zasadach ogólnych kwota podatku wynosi już 374 złote kwartalnie (125 zł miesięcznie).

Jak widać, przy takich mocno uproszczonych wyliczeniach ryczałt jest zdecydowanie bardziej opłacalny. Mogłoby się to jednak diametralnie zmienić, gdyby właściciel generował wysokie koszty eksploatacji lokalu, korzystał z indywidualnej stawki amortyzacji (temat na osobny wpis) oraz płacił raty kredytu i zaliczał odsetki do kosztów uzyskania przychodu. Przy sprytnej „optymalizacji” realne jest nawet płacenie podatku od wynajmu na zasadach ogólnych w wysokości… 0 złotych.

Z drugiej jednak strony Malinowski musi się liczyć z ryzykiem „wskoczenia” w drugi próg podatkowy – wówczas zapłaci aż 32% podatku od nadwyżki kwoty 120 000 zł.

Ważne: W przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych, dochody z tego tytułu trzeba wykazać do 30 kwietnia na formularzu PIT-36.

Kij ma zatem dwa końce i nie sposób jednoznacznie ocenić, która forma opodatkowania wynajmu mieszkania jest bardziej opłacalna. Każdy przypadek wymaga indywidualnych wyliczeń, do czego zachęcam. Nie wierzcie ślepo w to, że ryczałt jest najlepszy, bo to nie zawsze prawda!

Nad wyborem formy opodatkowania wynajmu mieszkania warto się bardzo dobrze zastanowić, ponieważ decyzji nie można zmienić już w trakcie roku podatkowego. Taka szansa pojawia się dopiero między 1 a 20 stycznia.

Książka i e-book: Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami

Jeżeli chcielibyście zgłębić temat podatku od najmu, dowiedzieć się jaką formę opodatkowania wybrać i jak się rozliczać, mogę polecić Wam w 100% praktyczne poradniki poświęcone podatkowi od najmu i rozliczenia z najemcami.

Jest to pierwsze w Polsce praktyczne poradniki dla właścicieli wynajmowanych mieszkań, który krok po kroku pokazują i przeprowadzą przez cały proces rozliczania podatku od najmu oraz rozliczeń z najemcami (dowiesz się też, jakie zapisy powinny trafić do umowy najmu).

Dodatkowo książki odpowiadają na wiele kluczowych pytań, które zadają sobie wynajmujący, a także pokazuje na realnych przykładach, w jaki sposób można znacznie obniżyć podatek z najmu (nawet do zera).

W sklepie Wynajmistrz znajdziesz poradniki w wersji elektronicznej (e-book w formacie PDF), poradnik w wersji papierowej z wysyłką oraz załączniki (dokumenty i pliki do rozliczania najmu), w wersji na 2024 rok. Polecam!

Chcesz się dowiedzieć więcej o korzystnym rozliczaniu podatków? Sprawdź mój poradnik optymalizacji podatkowej dla osób prywatnych.

Wynajmowaliście kiedyś mieszkanie, a może wciąż to robicie? W jaki sposób rozliczacie się z fiskusem? Zdarzyło się Wam przegapić termin złożenia zeznania za ryczałt? Zachęcam do komentowania!