Podatek od wynajmu mieszkania. Dowiedz się, jak prawidłowo rozliczyć najem w PIT!

Jaki podatek od wynajmu mieszkania? Ryczałt 8,5% czy zasady ogólne 17/18% i 32%? Jak rozliczyć najem mieszkania lub domu w rocznym zeznaniu podatkowym PIT?

Fot. by rawpixel.com from Pexels

Wynajmowanie własnego mieszkania jest obecnie jedną z najpopularniejszych form osiągania dochodu pasywnego. W czasach, gdy oprocentowanie lokat i innych bezpiecznych produktów inwestycyjnych jest bardzo niskie, a kredyty hipoteczne są tanie, nie brakuje osób, które rozważają zakup nieruchomości i czerpanie zysków z czynszu lokatorskiego. To wtórny, ale wciąż bardzo dobry pomysł. Warto przy tym wiedzieć, że dochody z prywatnego wynajmu mieszkania podlegają opodatkowaniu. Jak się rozliczyć z fiskusem? Do kiedy trzeba złożyć PIT? Zapraszam do lektury.

Dwie metody naliczania podatku od wynajmu

Każda osoba, która wynajmuje mieszkanie prywatnie (czyli nie w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej), może rozliczyć się z fiskusem na dwa sposoby:

  • W oparciu o zasady ogólne – wówczas kwota podatku jest naliczana w zależności od osiągniętego dochodu (przychód minus koszty). Obowiązują dwa progi podatkowe: 17/18% i 32% (od 1 października 2019 zmiana z 18% na 17%!);
  • Ryczałtem – stawka ryczałtu wynosi 8,5% i jest naliczana od kwoty przychodu (nie dochodu, to bardzo ważne rozróżnienie, które wyjaśnię za chwilę);

Teoretycznie ryczałt jest znacznie korzystniejszy, ponieważ stawka podatku jest dużo niższa w stosunku do pierwszego progu na zasadach ogólnych. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na rozliczenie ryczałtowe, automatycznie traci się możliwość odliczania od podatku wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem lokalu, jak również jego amortyzacją.

Rozliczanie najmu: Ryczałt w praktyce

Rozliczanie się z prywatnego wynajmu mieszkania ryczałtem cieszy się zdecydowanie największą popularnością wśród właścicieli w Polsce. Do wyobraźni przemawia przede wszystkim relatywnie niska wartość daniny. Warto wiedzieć, że podatek jest naliczany od całej kwoty czynszu, jaką najemca wpłaca wynajmującemu (należy ją wpisać w umowie najmu).

Przy ryczałcie, jak już wspomniałem, właściciel rozlicza się z przychodu, który nie może zostać obniżony o koszty jego uzyskania. Rodzi to bardzo poważny problem. Otóż z punktu widzenia właściciela lokalu kompletnie nieopłacalna jest sytuacja, gdy to on ponosi koszty eksploatacji mieszkania, czyli np. rachunki za media, opłaty do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej itd.

Właśnie dlatego już w umowie z lokatorem warto zastrzec, aby to on we własnym zakresie regulował te zobowiązania, a właścicielowi przelewał tylko czynsz. Dzięki temu dodatkowe opłaty eksploatacyjne nie będą stanowiły przychodu właściciela.

Pokażę to na prostym przykładzie:
Andrzej Malinowski wynajął swoje mieszkanie studentom. Wysokość czynszu wynosi 1000 złotych. Dodatkowe opłaty to z kolei 500 złotych. Malinowski wybrał opodatkowanie przychodu ryczałtem. Jeśli to on opłaca media itd., to od najemcy otrzymuje 1500 złotych miesięcznie. Cała kwota podlega opodatkowaniu, a więc wysokość daniny wyniesie 127,50 zł. Gdyby to jednak najemca we własnym zakresie regulował opłaty, a Malinowskiemu przelewał tylko 1000 złotych czynszu, wówczas wysokość podatku dla właściciela wyniesie 85 złotych.

Aby móc rozliczać się z wynajmu mieszkania ryczałtem, należy zgłosić to na piśmie w Urzędzie Skarbowym do 20. stycznia. W przypadku, gdy właściciel zaczął osiągać przychody z tytułu wynajmu np. w czerwcu, ma obowiązek złożenia stosownej deklaracji do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu.

Ranking najlepszych: Grudzień 2019

Najlepsze lokaty, konta i oferty - grudzień 2019

Ważne: Niezłożenie takiego pisma jest równoznaczne z tym, że dochód z wynajmu zostanie opodatkowany na zasadach ogólnych.

Kolejną niezwykle istotną kwestią jest to, że każdy właściciel opodatkowujący przychód z wynajmu w formie ryczałtu, musi złożyć deklarację roczną do 31 stycznia (na druku PIT-28).

Zasady ogólne rozliczenia wynajmu: czy to się opłaca?

Rozliczanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych jest w naszym kraju rzadkością. Z tej opcji korzystają niemal wyłącznie osoby prowadzące działalność gospodarczą. Nie oznacza to jednak, że takie rozwiązanie nigdy nie będzie się ekonomicznie opłacać przeciętnemu Kowalskiemu.

Wybór tej formy opodatkowania wynajmu jest z pewnością ciekawą propozycją dla osób, które zaciągnęły kredyt na zakup nieruchomości. Odsetki od niego mogą być bowiem zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, a więc istotnie obniżać wysokość daniny. Do tego dochodzi szereg innych kosztów, jak chociażby odpisy amortyzacyjne, opłaty bieżące, wydatki remontowe i na zakup wyposażenia.

Atutem rozliczania się z wynajmu na zasadach ogólnych jest także możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku, której wysokość w 2018 roku wynosi 8000 złotych. Wspominam o tym tylko pro forma, ponieważ w sytuacji, gdy właściciel mieszkania osiąga dochody także z innych źródeł, to jest mało prawdopodobne, aby kwota wolna cokolwiek zmieniła w jego sytuacji podatkowej.

Sprawdźmy, czy nasz Andrzej Malinowski miałby jakikolwiek interes w tym, aby rozliczać wynajem mieszkania na zasadach ogólnych.

Malinowski pobiera 1000 złotych czynszu (opłaty pokrywa najemca). Dla wygody rozlicza się z podatku dochodowego kwartalnie. Na koniec kwartału przychód Malinowskiego wyniósł 3000 złotych, a odpisy amortyzacyjne oraz inne koszty (np. opłaty administracyjne) zamknęły się w kwocie 800 złotych. Malinowski zapłaci więc podatek od dochodu w wysokości 2200 złotych. Kwota daniny to 396 złotych (założyłem, że właściciel osiąga także dochody z innych źródeł, a więc nie korzysta z odliczenia kwoty pomniejszającej podatek w wysokości 556,02 zł).

Porównajmy więc oba podatki od wynajmu:

  • Na ryczałcie Malinowski płaci 85 złotych podatku miesięcznie;
  • Na zasadach ogólnych kwota podatku wynosi już 132 złote miesięcznie.

Jak widać, przy takich mocno uproszczonych wyliczeniach ryczałt jest zdecydowanie bardziej opłacalny. Mogłoby się to jednak diametralnie zmienić, gdyby właściciel generował wysokie koszty eksploatacji lokalu, korzystał z indywidualnej stawki amortyzacji (temat na osobny wpis) oraz płacił raty kredytu i zaliczał odsetki do kosztów uzyskania przychodu. Przy sprytnej „optymalizacji” realne jest nawet płacenie podatku od wynajmu na zasadach ogólnych w wysokości… 0 złotych.

Z drugiej jednak strony Malinowski musi się liczyć z ryzykiem „wskoczenia” w drugi próg podatkowy – wówczas zapłaci aż 32% podatku od nadwyżki kwoty 85.528 zł.

Ważne: W przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych, dochody z tego tytułu trzeba wykazać do 30 kwietnia na formularzu PIT-36.

Kij ma zatem dwa końce i nie sposób jednoznacznie ocenić, która forma opodatkowania wynajmu mieszkania jest bardziej opłacalna. Każdy przypadek wymaga indywidualnych wyliczeń, do czego zachęcam. Nie wierzcie ślepo w to, że ryczałt jest najlepszy, bo to nie zawsze prawda!

Nad wyborem formy opodatkowania wynajmu mieszkania warto się bardzo dobrze zastanowić, ponieważ decyzji nie można zmienić już w trakcie roku podatkowego. Taka szansa pojawia się dopiero między 1 a 20 stycznia.

Książka i e-book: Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami

Książka: Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Edycja 2019 Jeżeli chcielibyście zgłębić temat podatku od najmu, dowiedzieć się jaką formę opodatkowania wybrać i jak się rozliczać, mogę polecić Wam w 100% praktyczny poradnik: Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami.

Jest to pierwszy w Polsce praktyczny poradnik dla właścicieli wynajmowanych mieszkań, który krok po kroku pokazuje i przeprowadza przez cały proces rozliczania podatku od najmu oraz rozliczeń z najemcami.

Dodatkowo książka Grzegorza Grabowskiego odpowiada na wiele kluczowych pytań, które zadają sobie wynajmujący, a także pokazuje na realnych przykładach, w jaki sposób można znacznie obniżyć podatek z najmu (nawet do zera).

W sklepie Wynajmistrz znajdziesz poradnik w wersji elektronicznej (e-book w formacie PDF), poradnik w wersji papierowej z wysyłką oraz załączniki (dokumenty i pliki do rozliczania najmu), w wersji na 2019 rok, a także wersję gwarancję otrzymania aktualizacji e-booka na 2020 i 2021 rok. Polecam!

Wynajmowaliście kiedyś mieszkanie, a może wciąż to robicie? W jaki sposób rozliczacie się z fiskusem? Zdarzyło się Wam przegapić termin złożenia zeznania za ryczałt? Zachęcam do komentowania!

16 komentarzy

  1. K.

    A jak to wygląda z prowadzoną działalnością, ale niezwiązaną z mieszkaniem? Czyli hipotetycznie: prowadzę działalność, rozliczam się wg stawki 19% i chcę do tego wynajmować mieszkanie (nie chcę rozliczać się ryczałtem, bo chcę odliczać koszta kredytu). I co wtedy?

  2. Świetny wpis. Osobiście miałem podobny dylemat kilka lat temu, kiedy kupowałem pierwsze mieszkanie na wynajem. Transakcja była kredytowana, więc idealnym rozwiązaniem okazało się rozliczanie podatku na zasadach ogólnych, czyli w skrócie przychody – koszta = zysk do opodatkowania. Mało osób wie, że odsetki od kredytu mogą stanowić koszt do odliczenia. W moim przypadku jest to dodatkowe ~400 zł miesięcznie, przez co podatek jest praktycznie zerowy.

  3. Paweł

    Celuję w mieszkania z pełną własnością, żeby można było stosować indywidualną stawkę amortyzacji.
    Rozliczam się na zasadach ogólnych, lubię rozliczać podatek 18% od 0 zł dochodu (a właściwie straty, bo zrobiłem zapas na ewentualne wzrosty czynszu od najemców).
    Wcale nie jest to trudne, szablon rozliczania można znaleźć w internecie.

  4. anka

    wygląda na to że mam źle skonstruowaną umowę. Mam rozdzielony czynsz i media. czynsz 650 a media 150 Wynajmujący od września wpłaca mi całą kwotę a ja płacę podatek od czynszu.
    Jak ja się mam teraz rozliczyć ? czy do rozliczenia pit wpisuję całą kwotę czy tylko z czynszu.?
    W takim razie jak za mały wpłacam podatek bo nie od całej kwoty to może mam teraz przesłać wyrównanie?
    bardzo proszę o odpowiedz.

  5. Pawel

    @Beata gruntu nie można amortyzować, trzeba wydzielić z ceny kupna nieruchomości. Ja to robię przez porównanie podobnych gruntów z cen ofertowych z dnia zakupu. Tak można rozliczać jako osoba prywatna ( jeśli można podać, polecam Grzegorza Grabowskiego)

    @anka w przypadku ryczałtu (nie specjalizuje się tym typem podatkowym), ale z pobieżnego przyjrzenia się tematowi, najlepiej prowadzić ewidencje przychodu dla ryczałtu, ale z drugiej strony, masz jasno rozdzielone opłaty od czynszu w umowie i to powinno wystarczyć. ( również odsyłam do powyższego nazwiska)

  6. Moi

    Cześć, mam mieszkanie wynajmowane w skali 18%. Jest amortyzowane więc mam na nim stratę.
    Czy mając skalę 18% to mam ten dochód z wynajmu zsumować z moimi zarobkami z tyt. umowy o pracę? jak to jest?

  7. Łukasz

    Witam.
    Mam pytanie dotyczące ryczałtu. Od której kwoty będę musiał płacić podatek jeżeli:
    Podpisując umowę z wynajmującym napiszę w niej że cena najmu to 1900 zł + dodatkowo wynajmujący ponosi koszty czynszu + media. (w sumie to ok 500 zł). Wynajmujący będzie wpłacał mi na konto całą kwotę razem z dodatkowymi opłatami czyli ok 2400 zł
    Pozdrawiam

  8. Renata71

    A ja mam pytanie z drugiej strony: skoro wynajmujący płaci podatek od tego, co zarobi na wynajmie, to ja jako najemca mogę sobie taki opodatkowany najem odliczyć od dochodu? Bo niby czemu tylko w jedną stronę?

  9. Małgoś

    W umowie najmu mam rozdzielona kwotę 1200 zł za czynsz najmu + 320 zł za świadczenia i dostaję od najemcy kwotę 1520 zł. Natomiast i w innym punkcie umowy zapis że ze względu na kontrole nad płatnościami i pewność że nie będę miała zaległości w spółdzielni mieszkaniowej wpłacony na moje konto czynsz od najemcy przesyłam do spółdzielni w zasadzie jestem pośrednikiem między najemcą a spółdzielnią. Od jakiej kwoty powinnam płacić podatek ryczałtowy do US.

  10. Angelika

    Według mnie w artykule zawarta jest błędna informacja, ponieważ od początku 2019 roku i nie trzeba już zgłaszać do urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze ryczałtu do 20 następnego miesiąca po miesiącu w którym otrzymaliśmy pierwszy przychód z wynajmu. Obecnie wystarczy wpłacić po prostu w tym terminie zaliczkę na podatek i dobrze ją zatytułować… Proszę to zweryfikować i może nie wprowadzać ludzi w błąd, bo wcale nic nie trzeba zgłaszać. :)

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *