Najem okazjonalny: kompletny poradnik dla wynajmującego i najemcy

Najem okazjonalny: czym się różni od zwykłej umowy wynajmu? Jak działa? Na czym polega? Czy się opłaca? Na co warto uważać? Przepisy, formalności i zasady.

Umowa najmu
Fot. C by fizkes (Aleksandr Davydov)

Wynajmowanie mieszkań nie jest w naszym kraju tak popularne, jak chociażby w zachodniej części Europy. Wciąż więcej osób woli dźwigać na barkach koszt raty kredytu hipotecznego, niż wcielać się w rolę lokatora. To się jednak powoli zmienia. Wpływ na to ma z jednej strony szaleństwo na rynku nieruchomości w ostatnim czasie, a z drugiej mniejsza dostępność kredytów hipotecznych. Wynajmowanie mieszkania stanowi bardzo ciekawy i popularny sposób na zyskanie dochodu pasywnego (no prawie, bo jednak właściciel wciąż ma jakieś obowiązki związane z utrzymaniem lokalu). Trzeba jednak pamiętać o ryzyku, przede wszystkim wynikającym z bardzo nieprzyjaznego właścicielom prawa lokatorskiego. 

Rzekomo „cudownym” sposobem na obejście tych problemów ma być najem okazjonalny. Postanowiłem bliżej przyjrzeć się tej kwestii, zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemcy. Zapraszam do mojego poradnika. 

Co to jest najem okazjonalny? 

Najem okazjonalny jest specyficzną formą najmu nieruchomości – co ważne – mieszkaniowej. Podkreślam to, ponieważ warto od razu wiedzieć, że takie rozwiązanie nie wchodzi w grę w przypadku nieruchomości komercyjnych, np. lokali usługowych czy biurowych. 

Jeśli ktoś z Was wynajmuje mieszkania w ramach działalności gospodarczej, to również nie może skorzystać z trybu najmu okazjonalnego. 

Pod względem czysto formalnym najem okazjonalny dość istotnie różni się od najmu standardowego. Kluczową kwestią jest to, że w umowie najmu okazjonalnego zawsze trzeba wpisać okres jej obowiązywania – w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu długoterminowego. Nie obowiązują minimalne terminy, ale umowa nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat

W przypadku najmu okazjonalnego właściciel nieruchomości ma znacznie łatwiejszą drogę do pozbycia się nieuczciwego lokatora. Umożliwia mu to uproszczona ścieżka egzekucji komorniczej. 

Stałym elementem każdej umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej. W formie aktu notarialnego (koszt około 200 złotych) składa je najemca. Jest to forma zabezpieczenia interesu wynajmującego, który w razie, gdyby lokator np. przestał opłacać czynsz, może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym i wystąpić o egzekucję wierzytelności do komornika. Nie musi przy tym czekać na zakończenie postępowania eksmisyjnego czy wskazanie lokatorowi lokalu zastępczego przez gminę. 

W tym miejscu już można więc napisać, że najem okazjonalny jest bardzo dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia wynajmującego. Nieprzypadkowo na taką formę wynajmu decydują się osoby, które mają bardzo złe doświadczenia z przeszłości lub wolą dmuchać na zimne. Nieco inaczej wygląda to z perspektywy najemcy. 

Ranking najlepszych: Luty 2020

Najlepsze lokaty, konta i oferty - luty 2020

Najem okazjonalny z perspektywy najemcy 

Bez owijania w bawełnę: najem okazjonalny nie spodoba się raczej lokatorom, którzy nie są uczciwi czy mają spore problemy z płatnościami.

Z punktu widzenia najemcy trzeba pamiętać o kilku bardzo istotnych różnicach pomiędzy „standardowym” wynajmem długoterminowym, a okazjonalnym. Są to:

  • Umowa najmu okazjonalnego nie chroni lokatora przed eksmisją;
  • Wynajmujący chcąc pozbyć się lokatora nie musi mu wskazywać lokalu zastępczego;
  • Przy wynajmie okazjonalnym nie obowiązuje tzw. okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca), co oznacza, że lokator może być eksmitowany nawet w środku zimy;
  • Od powyższych zasad nie ma wyjątków i dotyczy to także kobiet w ciąży oraz osób małoletnich;

W momencie wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, najemca ma 7 dni na ogarnięcie się z wyprowadzką – licząc od daty otrzymania oficjalnego wezwania. Jeśli tego nie zrobi lub będzie uporczywie przedłużać sprawę, właściciel lokalu może wyciągnąć asa z rękawa, czyli wspomniane oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej i wystąpić do sądu z wnioskiem o natychmiastową eksmisję lokatora. 

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Do tego momentu mogłoby się wydawać, że najem okazjonalny to wręcz idealne rozwiązanie dla wynajmujących, przenoszące całe ryzyko na najemcę. Nie jest to jednak do końca prawda. Właściciel nieruchomości również musi się stosować do pewnych zasad i liczyć z różnego rodzaju ograniczeniami. Te najważniejsze dotyczą warunków wypowiedzenia umowy. 

W sytuacji, gdyby wynajmujący zechciał wypowiedzieć umowę przed jej zakończeniem, może to zrobić, ale tylko w ściśle określonych przypadkach:

  • Gdy pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa mieszkania niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem – np. dokonuje zniszczeń, prowadzi w mieszkaniu działalność gospodarczą, na co właściciel nie wyraził zgody, uprzykrza życie innym lokatorom etc. 
  • Gdy lokator nie płaci czynszu lub nie reguluje innych ustalonych w umowie opłat przez co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe – właściciel musi pisemnie upomnieć lokatora i dać mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności pod groźbą eksmisji. 
  • Gdy lokator, bez uzyskania zgody właściciela (na piśmie), wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego wykorzystania mieszkanie lub jego część – na przykład wziął sobie współlokatora, by obniżyć stałe koszty z tytułu czynszu. 
  • Gdy lokator utracił prawo do zamieszkania w innym lokalu wskazanym w umowie najmu okazjonalnego – to ważna kwestia, którą za chwilę wyjaśnię. 

Warunek konieczny, by zawrzeć umowę najmu okazjonalnego 

Przechodzimy do zasygnalizowanej przed chwilą sprawy, która jest niezwykle istotna w przypadku najmu okazjonalnego. Otóż do zawarcia takiej umowy niezbędne jest, aby najemca przedstawił wynajmującemu adres, pod którym może zamieszkać po rozwiązaniu umowy. Wymóg ten zwalnia wynajmującego z obowiązku wskazywania lokatorowi lokalu zastępczego, z kolei lokatorowi daje (teoretycznie) pewność, że nie zostanie bez dachu nad głową. 

W praktyce wygląda to tak, że do umowy wpisuje się adres nieruchomości, w której najemca zamieszka po zakończeniu okresu obowiązywania dokumentu. Lokator musi przy tym dostarczyć oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej prawo do tego lokalu, że wyraża ona zgodę na jego zamieszkanie na terenie swojej nieruchomości po zakończeniu procedury eksmisyjnej. 

Przykład: lokator deklaruje, że po eksmisji zamieszka w domu rodziców. Przedstawia więc oświadczenie jednego z nich (będącego właścicielem nieruchomości), że jest tam mile widziany. 

Najem okazjonalny a kwestie podatkowe 

Właściciel nieruchomości, który decyduje się zawrzeć umowę najmu okazjonalnego z lokatorem, musi to zgłosić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Nietrudno się domyślić, że wiąże się to z koniecznością opłacenia podatku. Można to zrobić albo w formie ryczałtu, albo na zasadach ogólnych. 

W pierwszym przypadku obowiązuje stawka 8,5% naliczana od osiągniętego przychodu z najmu. W drugim stawka wynosi 17% lub 32% (w sytuacji, gdy właściciel „wpada” w drugi próg podatkowy – więcej o tym przeczytacie w artykule o progach podatkowych). 

Która opcja bardziej się opłaca? To zależy. Stawka podatkowa przy ryczałcie jest oczywiście znacznie niższa, ale pamiętajmy, że w tym modelu rozliczeń podatnik nie ma prawa odliczania kosztów uzyskania przychodu, np. z tytułu poniesionych wydatków na remont. 

Jeśli więc mieszkanie jest w bardzo dobrym stanie i nie wymaga żadnych nakładów finansowych, można spokojnie zdecydować się na ryczałt. W tym miejscu zachęcam też do lektury mojego poradnika, w którym wyliczałem, jakie formy opodatkowania przy wynajmie mieszkania są najbardziej opłacalne

Zalety i wady najmu okazjonalnego 

Po dotychczasowej lekturze z pewnością sami doszliście już do wniosku, że najem okazjonalny jest dobrą formą zabezpieczenia dla wynajmującego. Choć chyba mało znaną, bo w Polsce tylko około 5% mieszkań jest wynajmowanych właśnie w tej formule. 

Zalety dla wynajmującego są oczywiste. To przede wszystkim znacznie łatwiejsza ścieżka eksmisji lokatora oraz możliwość częstego zawierania umów z różnymi ludźmi, co samo w sobie pozwala osiągnąć wyższe przychody – zwłaszcza wtedy, gdy posiadamy mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji i wynajmujemy je jako apartament dla turystów.  Ale równie dobrze może być to solidne zabezpieczenie długoterminowej umowy najmu ze stałymi lokatorami.

Po stronie minusów trzeba natomiast wymienić koszty (z reguły i tak to wynajmujący pokrywa opłatę za usługę notarialną) oraz sporo problemów formalnych, wynikających chociażby z konieczności zebrania dodatkowych dokumentów – oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej oraz oświadczenia o możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym. 

Zarówno na plus, jak i na minus, zapisać można określony z góry czas obowiązywania umowy najmu. Dla jednych najemców gwarancja, że właściciel nie wypowie im umowy po kilku miesiącach, bo zmienił zdanie co do przeznaczenia mieszkania to spory plus. Natomiast dla szukających elastyczności, umowa z góry określonym terminem trwania najmu może okazać się sporą wadą.

Książka: Bezpieczna umowa najmu mieszkania (+ niezbędnik wynajmującego)

Piotr Sciesiński, Bezpieczna umowa najmu mieszkania

Tym, którzy należą do grona właścicieli mieszkań na wynajem, chciałem w tym temacie polecić świetną książkę Piotra Sciesińskiego – Bezpieczna umowa najmu mieszkania. W książce znaleźć można informacje i porady na temat konstruowania dobrych umów, zabezpieczających interesy właściciela nieruchomości. I to nie tylko umów najmu okazjonalnego, ale także innych umów najmu na cele mieszkalne, użytkowe czy najmu lokalu.

Wraz z książką otrzymujemy oprócz konkretnych, przykładowych  klauzul umownych także gotowe wzory umów i pism niezbędnych każdemu wynajmującemu (15 wzorów umów, 10 wzorów upomnień, 10 wzorów wezwań i 12 wzorów innych pism).

A co Wy sądzicie o najmie okazjonalnym? Korzystaliście z niego kiedykolwiek – czy to jako wynajmujący, czy najemcy? Zostawcie komentarz i podzielcie się swoimi doświadczeniami.

8 komentarzy

  1. Włodzimierz

    Bardzo ważny temat. Od lat wynajmuję tak mieszkanie. To korzystnie wpływa na dyscypline obu stron.
    Był okres, że próbowano ten rodzaj umowy znieść (chyba dwa lata temu po jakichś akcjach w Warszawie) i nie wszyscy notariusze byli gotowi tę usługę potwierdzać. Dużo przy tym starania i wielu potencjalnych najemców rezygnuje bo nie ma tak na szybko jak podeprzeć się awaryjnym adresem, pod który w razie czego ich przyjmą.
    Są tacy co deklaruja spełnienie wszystkich wymogów a jak przychodzi co do czego, to rzekomy gwarant awaryjnego adresu nie jest właścicielem lokum a tylko czynszownikiem itp itd. Siłą rzeczy zbiór najemców kurczy się i czasem trzeba czekać na tego jednego. Ale warto, warto mieć w miarę spokojna głowę, kiedy słyszy sie o zasiedziałych najemcach co nie płacą, dewastują, a eksmitować się nie dają bo mają prawa człowieka.
    W Niemczech jest jeszcze bezpieczniej. Najmujący musi poddać sie swego rodzaju kastingowi, gdzie udokumentuje formalnie, że ma odpowiedni procent swoich dochodów na pokrycie wynajmowanego mieszkania i ten procent nie naruszy bazy środków niezbędnych i koniecznych na pokrycie pozostałych jego życiowych potrzeb.

    • Witam,
      Widzę, że ma Pan już doświadczenia w tym temacie. W jaki sposób weryfikuje Pan najemców tzn. jak zminimalizować ryzyko wynajmu niewłaściwej osobie?
      Rozważam tego rodzaju inwestycję ale wciąż odstrasza mnie konieczność „użerania” się z nieuczciwymi ludźmi.
      Będę wdzięczny za praktyczne podpowiedzi co można zrobić w granicach polskiego prawa.

      • Włodzimierz

        Witam Panie Michale.
        Czy jestem doświadczony? długo się zastanawiałem. Nie wiem.
        Co mogę powiedzieć to to, że biorąc ludzi pod swój dach nie będzie Pan wiedział na początku czy to już kłopot czy nie. Działanie tej umowy polega na tym, że zainteresowani stawiają się wobec notariusza a on im dobitnie przedstawia nieładne strony niewywiązywania się z umowy. To po drugie. Bo po pierwsze i najważniejsze, zainteresowani kiedy już się zdecydują i przyniosą dokument od krewnych czy przyjaciół mających własny dom lub mieszkanie, i będzie to notarialne oświadczenie, że w razie czego przyjmą ich do siebie (w ciągu 7 dni o ile dobrze pamiętam) , to mają świadomość, lub się ona rodzi, że gra musi być fair.
        Ludzie z kłopotami codziennymi, z dziećmi, psami, chomikami w klatkach miewają problemy z dyscypliną płacenia na czas albo inne oby nie gorsze problemy, stąd duży walor umowy okazjonalnej: jest czasowa, u mnie na rok na przykład. I jeśli ktoś chce dłużej mieszkać to każde kolejne stawiennictwo u notariusza, to przypomnienie sobie o swoich krewnych/ przyjaciołach co to niekoniecznie będą im wdzięczni za nagły najazd w razie czego. Taki aspekt wychowawczy. Co do zdolności ekonomicznych naszych klientów, to już los rozstrzyga czasami. Kierowanie się przeczuciem jest niewykluczone.
        pewnych konieczności

  2. Rafał

    Też korzystam z żoną mieszkamy w mieszkaniu wynajętym właśnie przez najem okazjonalny. Na początku jak pisał mój przedmówca było trochę zabawy z papierami tym bardziej że właściciel mieszkania chciał zawrzeć taką umowę ale nie bardzo wiedział jak i głównie to my ogarnialiśmy temat. Ostatecznie wszystko wyszło ok ale fakt że dużo osób się tej umowy boi, nie tylko najemcy ale również osoba która „w razie w” udostępni nam swój lokal. Właściciel faktycznie długo szukał najemcy po poprzednich przykrych doświadczeniach z innymi lokatorami. Ogólnie jak ktoś jest ogarnięty, nie spóźnia się z czynszem itp to nie bać się i podpisywać. Mieszkamy tak juz 3 rok, planujemy jeszcze na pewno około roku, z właścicielem też problemu nie ma z tytułu tej specyficznej umowy (chyba nikt nie chce urywać kurze złotych jaj a najem okazjonalny to faktycznie większy spokój dla właściciela)

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *