Pamiętacie głośny przed laty film „Plac Zbawiciela”? Kanwą dla przedstawionych w nim wydarzeń był upadek dewelopera i związany z tym dramat rodziny. Takie sytuacje w Polsce przełomu XX i XXI wieku nie były niestety niczym niezwykłym. Nabywcy mieszkań w budowie doczekali się jakiejś formy ochrony dopiero w 2012 roku – wówczas (od kwietnia) zaczęła obowiązywać tzw. ustawa deweloperska, która wprowadziła instytucję rachunku powierniczego.
Dziś większość deweloperów musi założyć rachunek powierniczy, który ma zabezpieczyć interesy nabywców mieszkań i domów będących dopiero w budowie (czyli tzw. „dziur w ziemi”). Czym dokładnie jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i jak działa? Czy rzeczywiście gwarantuje on pełne bezpieczeństwo? Zapraszam do lektury mojego artykułu.
Czym jest rachunek powierniczy?
Zgodnie ze wspomnianą wcześniej ustawą, każda osoba, która chce nabyć dopiero powstającą nieruchomość mieszkalną i sfinansować ją kredytem hipotecznym, musi wybierać spośród ofert deweloperów posiadających mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Rachunek ten deweloper zakłada w jednym z oferujących go banków (PKO BP, Alior Bank lub ING Banku Śląskim). To na to konto trafiają środki z kredytu hipotecznego udzielonego nabywcy nieruchomości po zawarciu przez niego umowy z deweloperem.
Innymi słowy: jeśli mamy na oku mieszkanie w inwestycji, która jest dopiero planowana, a mieszkanie fizycznie nie istnieje, to bank udzieli nam kredytu hipotecznego wyłącznie wtedy, gdy zawrzemy umowę z deweloperem prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy. Stanowi on zabezpieczenie nie tylko dla nabywcy nieruchomości, ale też dla banku finansującego zakup nieruchomości.
Choć teoretycznie rachunek powierniczy powinni posiadać wszyscy deweloperzy sprzedający nieukończone mieszkania czy domy, to w praktyce niektórzy wykonawcy legalnie obchodzą zapisy ustawy. Rachunku nie musi prowadzić deweloper, który finansuje budowę w 100% z własnych środków.
Nie obowiązuje to również tych firm, które rozpoczęły realizację inwestycji przed wejściem w życie ustawy (czyli przed kwietniem 2012 roku) – jeśli np. dane osiedle jest budowane etapami, to może się okazać, że gdzieś w Polsce natrafimy jeszcze na oferty sprzedaży nieukończonych mieszkań, gdzie do zawarcia umowy z deweloperem nie jest potrzebny rachunek powierniczy.
Dwa rodzaje rachunków powierniczych – czym się różnią?
Deweloperzy zobligowani do prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego mogą się zdecydować na jeden z dwóch rodzajów takich kont. Trzeba na to zwrócić baczną uwagę przed zawarciem umowy z deweloperem. Co prawda oba rachunki zabezpieczają interes nabywcy, ale w zasadniczo inny sposób.
Ranking najlepszych: Kwiecień 2025
Najlepsze lokaty, konta i oferty - kwiecień 2025
- Ranking lokat do 7,6%
- Ranking kont bankowych +650 zł premii
- Ranking kont oszczędnościowych do 7,2%
- Promocje bankowe z gwarantowaną premią $$$
- Otwarty rachunek powierniczy – jest to typ rachunku, gdzie deweloper zachowuje stały dostęp do zgromadzonych na nim środków. Istnieją również warianty otwartego rachunku powierniczego: z gwarancją ubezpieczeniową oraz gwarancją bankową. W obu przypadkach nabywca nieruchomości ma zagwarantowane odzyskanie wpłaconych środków w razie upadku dewelopera. Pieniądze z kredytu hipotecznego są wpłacane na otwarty rachunek powierniczy transzami – warunkiem wypłaty każdej kolejnej transzy jest potwierdzenie ukończenia etapu prac wskazanego w harmonogramie przez dewelopera.
- Zamknięty rachunek powierniczy – ten typ mieszkaniowego rachunku powierniczego praktycznie gwarantuje nabywcy pełne bezpieczeństwo, ponieważ deweloper nie ma dostępu do pieniędzy przed zakończeniem budowy. Bank uwalnia środki z kredytu dopiero w momencie przeniesienia prawa własności mieszkania lub domu na swojego klienta.
Bezsprzecznie bezpieczniejszym rozwiązaniem dla nabywcy jest zamknięty rachunek powierniczy. Problem w tym, że mało który deweloper decyduje się na jego założenie (ustawa daje deweloperom swobodę wyboru).
O wiele łatwiej można znaleźć oferty z otwartym rachunkiem powierniczym, w dodatku pozbawionym gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej. Dlaczego? Ponieważ jest to tańsza i korzystniejsza dla dewelopera opcja, co przekłada się również na większą dostępność ofert i może mieć pozytywny wpływ na cenę samego mieszkania.
Otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy?
Najważniejsze różnice między otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym znajdziecie w poniższej tabeli:
| Otwarty rachunek powierniczy | Zamknięty rachunek powierniczy |
|---|---|
| Deweloper finansuje budowę przede wszystkim ze środków klientów (transz kredytów hipotecznych). | Deweloper finansuje budowę z innych źródeł, nie ma dostępu do pieniędzy zgromadzonych na rachunku. |
| Wypłata środków następuje w transzach, a warunkiem jest odebranie kolejnych etapów prac określonych w harmonogramie. | Wypłata środków z kredytu następuje jednorazowo, po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. |
| Deweloper ma dostęp do środków w trakcie budowy. | Deweloper zyskuje dostęp do środków po zakończeniu budowy. |
| Nie eliminuje ryzyka po stronie nabywcy mieszkania (zwłaszcza, jeśli jest to rachunek bez gwarancji). | Praktycznie eliminuje ryzyko utraty pieniędzy w wyniku upadku dewelopera. |
| Jest znacznie częściej spotykany w ofertach deweloperskich. | Stanowi rzadkość w ofertach deweloperskich. |
Choć intuicja podpowiada, że warto uparcie szukać ofert sprzedaży „dziur w ziemi” zabezpieczonych zamkniętym rachunkiem powierniczym, to spójrzmy na całą tę sprawę realistycznie. Otwarty rachunek także ma swoje zalety, ponieważ minimalizuje ryzyko finansowego „przytkania się” dewelopera w trakcie budowy, co mogłoby spowodować zastój w pracach i opóźnienie oddania nieruchomości.
Otwarty rachunek powierniczy daje również bankowi możliwość kontrolowania postępów na budowie, co powinno mieć przełożenie na terminowe realizowanie prac.
Jak w praktyce działa mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Jeśli deweloper podlega obowiązkowi założenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, to musi zawrzeć umowę o jego prowadzenie z bankiem. Nabywca nieruchomości zainteresowany ofertą dewelopera powinien zapytać przedsiębiorcę, jaki typ rachunku posiada i na tej podstawie podjąć decyzję, czy ten rodzaj zabezpieczenia jest dla niego wystarczający.
Następnie nabywca zawiera z deweloperem umowę. Środki – z pieniędzy własnych lub poprzez kredytujący bank – zostaną przelane na wskazany rachunek jednorazowo (po zakończeniu budowy) lub w transzach (po każdym zakończonym etapie), w zależności od rodzaju rachunku powierniczego posiadanego przez dewelopera.
Znajdź najlepsze oprocentowanie:
Warto sprawdzić, w którym banku deweloper prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy
Ta informacja jest o tyle istotna, że może uchronić nabywcę budowanej nieruchomości przed ryzykiem utraty nie tylko środków na zakup mieszkania/domu, ale także prywatnych oszczędności. Już tłumaczę, o co chodzi.
Zgodnie z prawem, Bankowy Fundusz Gwarancyjny zapewnia ochronę depozytów klientów banków do kwoty 100 tys. euro – aktualnie (listopad 2022 roku) jest to około 470 tys. zł. Gdyby bank upadł, to BFG zwróci utracone środki właśnie do tej kwoty.
W skrajnym, ale wcale nie tak mało prawdopodobnym przypadku mogłoby się okazać, że jeśli nabywca nieruchomości wpłacił środki na rachunek powierniczy w banku X i w tym samym banku trzymał jeszcze np. 100 tys. zł oszczędności w formie depozytu, to po upadku banku BFG zwróci mu tylko cześć środków do gwarantowanej kwoty 100 tys. euro. Dlatego radzę nie trzymać większych oszczędności w tym samym banku, w którym deweloper ma mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Są tutaj osoby, które kupiły mieszkanie od dewelopera z wykorzystaniem rachunku powierniczego? Który rodzaj rachunku zaoferował deweloper? Czuliście się dzięki temu bezpieczniej? Co w ogóle sądzicie o kupowaniu „dziury w ziemi”? Zapraszam do komentowania.
