Ile kosztuje budowa domu?

Kilka lat temu mieliśmy boom na rynku nieruchomości, który wywindował ceny nowych mieszkań do niebotycznego poziomu. Wtedy wielu Polaków zaczęło liczyć i zastanawiać się, czy przypadkiem realną, finansową alternatywą dla ciasnego mieszkania nie mógłby być własny dom za miastem. Nawet dziś okazuje się, że budowa domu nie musi być zarezerwowana tylko dla bogatych. Postanowiłem zmierzyć się z tym obszernym tematem i sprawdziłem, ile rzeczywiście kosztuje budowa domu.

Najpierw zakup działki

Działka budowlana – bo tylko na takiej można postawić dom – to bardzo kosztowny element całego przedsięwzięcia. Grunt musi być objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub jeśli go nie ma, to inwestor musi wystąpić o wydanie Warunków Zabudowy. Warto interesować się działkami, które mają już uregulowane te kwestie, bo to znacznie oszczędza i czas i pieniądze.

Cena działki budowlanej zależy od wielu czynników. Od wielkości, położenia, oczywiście regionu kraju (drożej jest w bliskim sąsiedztwie dużych miast), a także tego, czy znajdują się na niej podstawowe media: woda i prąd. Jeśli ich nie ma, wówczas grunt będzie tańszy, ale inwestora czekać będą duże wydatki związane z podłączeniem mediów, budową studni (jeśli brak wodociągu w okolicy) i rozwiązaniem kwestii ogrzewania domu (przy braku przyłącza gazu ziemnego).

Trzeba przyjąć, że średnia cena działki budowlanej o powierzchni 1000 m2 zlokalizowanej blisko miasta wielkości Wrocławia, wynosi minimum 150.000 złotych.

Wybór projektu domu, dokumenty, pozwolenia, architekt

Kolejne koszty są związane z samym projektem domu. Można zdecydować się na usługi architekta, który stworzy projekt indywidualny. To jednak oznacza duże wydatki, bo średnia cena takiej usługi dla budynku o powierzchni około 135 m2 wynosi około 10000 złotych.

Tańsze są projekty gotowe, które można kupić w sieci. Kosztują średnio od 2000 do 4000 złotych. Trzeba się jednak liczyć z koniecznością adaptacji projektu do narzuconych przez gminę warunków zabudowy – tutaj niezbędna będzie pomoc uprawnionego projektanta. Za swoje usługi weźmie on przynajmniej 1500 złotych (w cenie jest przygotowanie dokumentacji dla Starostwa Powiatowego).

Kolejna kwestia – dokumenty. Aby móc wybudować dom trzeba uzyskać wiele pozwoleń i uzgodnień, głównie z dostawcami mediów. Nie są to wysokie koszty, ale tu 50 złotych, tam 100 i sumarycznie robi się niezła sumka. Warto przyjąć, że na same dokumenty i paliwo na dojazdy do poszczególnych urzędów trzeba przeznaczyć około 1000 złotych.

Wreszcie – kierownik budowy. Bez niego nie wolno ruszać z budową. Kierownik odpowiada za prawidłowy przebieg inwestycji, czuwa nad fachowością poszczególnych prac, pilnuje wykonawców i uzupełnia dziennik budowy, który jest niezbędny do uzyskania zgody na użytkowanie budynku. Koszt opieki kierownika wynosi przynajmniej 1000 złotych za cały okres trwania budowy. Można się też rozliczać godzinowo.

Ruszamy z budową domu do stanu surowego zamkniętego

Po uzyskaniu wszystkich pozwoleń i założeniu dziennika budowy można rozpocząć inwestycję. Teraz dopiero się zaczyna. Trzeba znaleźć ekipę. Najwygodniej jest podpisać umowę z generalnym wykonawcą, który zajmie się inwestycją od fundamentów po wykończenie, jednak z reguły jest to rozwiązanie droższe. Z kolei nawiązanie współpracy z wieloma ekipami wymaga od inwestora żelaznych nerwów, ciągłego kontrolowania przebiegu prac itd. To bardzo stresujące i warto zdać sobie z tego sprawę.

Pierwszym etapem typowo budowlanym jest wykonanie wykopu pod fundament. Trzeba wynająć koparkę – koparkowy bierze minimum 90 złotych za godzinę pracy i dolicza za dojazd. Wykonanie typowego wykopu trwa 5-6 godzin. Później koparkowy będzie musiał wrócić na budowę, aby zasypać fundament i obsypać jego ściany. Kolejne setki wyfruną z portfela.

Budowa fundamentu wiąże się z kosztem zakupu bloczków fundamentowych, środków izolacyjnych, ocieplenia, siatki, kleju oraz piasku do zasypania fundamentu. Oczywiście pamiętamy o wynagrodzeniu dla ekipy.

Według portalu Kalkulatory Budowlane, na którego wyliczeniach będę się opierać, średni koszt budowy fundamentu (tzw. stan 0) wynosi 19.500 złotych.

Gdy fundament jest gotowy można zacząć murować ściany. To przyjemny etap, bo szybko widać postępy i można już sobie wyobrazić, jak będzie wyglądać układ domu. Potrzebne będą materiały budowlane – najczęściej bloczki lub pustaki. Do tego: klej, zaprawa, izolacje, nadproża drzwiowe i okienne. Murowanie ścian wieńczy wykonanie stropu – w zależności od konstrukcji domu może on być wylewany z betonu, układany z pustaków lub wykonany z drewna. Na koniec trzeba wyprowadzić kominy.

Gdy strop i ściany kolankowe są gotowe, można zabrać się za budowę dachu. Najpierw cieśle wykonują więźbę – trzeba kupić materiał w tartaku. Średniej wielkości więźba kosztuje od 10000 do 15000 złotych. Cieśle wezmą drugie tyle. Po nich do akcji wkraczają dekarze. Muszą wykonać izolację dachu, obrobić kominy i ułożyć pokrycie – blachę, dachówkę betonową lub ceramiczną, rzadziej gont. To ogromne koszty, które w dużej mierze zależą od metody izolacji oraz rodzaju pokrycia. Przyjmuje się, że średni koszt prac dekarskich (materiał + robocizna) wynosi około 140-150 złotych za 1m2 dachu.

Po tym, jak dach jest już gotowy, kończy się najważniejszy etap budowy domu. Mówimy wówczas o stanie surowym otwartym.

Według Kalkulatorów Budowlanych średni koszt tego etapu wynosi 162.000 złotych.

Aby doprowadzić dom do stanu surowego zamkniętego trzeba zainwestować w okna. Tutaj rozpiętość cenowa jest ogromna, bo wiele zależy od marki producenta, zastosowanego pakietu szybowego i oczywiście liczby okien oraz ich wielkości.

KB przyjmują, że wiąże się to z kosztem około 18.800 złotych (z drzwiami wejściowymi).

Stan deweloperski domu

Po tym, jak budynek przypomina już dom mieszkalny, trzeba zabrać się za jego wykończenie. Na pierwszy ogień zawsze idą instalacje wewnętrzne, które będą ukryte pod tynkiem. Elektryka, instalacje wodne i grzewcze – to pociąga za sobą olbrzymie wydatki, liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.

Po wykonaniu instalacji wzywamy tynkarzy. Po nich – posadzkarzy. Następnie należy ocieplić poddasze i ściany zewnętrzne oraz wykonać tynk zewnętrzny. Gdy te prace zostaną ukończone możemy sobie pogratulować: właśnie osiągnęliśmy tzw. stan deweloperski.

Według Kalkulatorów Budowlanych koszt doprowadzenia domu do stanu deweloperskiego wynosi średnio 83.000 złotych.

Właściwe wykończenie domu

Podobno wykończeniówka najbardziej wykańcza budującego dom i coś w tym jest. Ten etap prac jest najbardziej stresujący, bo wszelkie pomyłki będą niestety później widoczne. W krótkim czasie trzeba wybrać i kupić masę materiałów wykończeniowych, jak farby, kleje, płytki, elementy białego montażu, panele, parapety etc. Głowa boli.

Po właściwym wykończeniu domu przychodzi czas na zakończenie instalacji. Trzeba zamontować gniazdka, kocioł grzewczy lub inne urządzenie służące do ogrzania domu, powiesić grzejniki (chyba, że jest podłogówka), zamontować sanitariaty, baterie. Przychodzi też czas na wykonanie kuchni, montaż oświetlenia, alarmu i masy innych, drobnych rzeczy.

Z wyliczeń Kalkulatorów Budowlanych wynika, że wykończeniówka średnio pochłania około 87.000 złotych.

Ile w sumie kosztuje budowa domu?

Gdy zliczymy wszystkie te koszty, wyjdzie nam, że średni koszt budowy domu o powierzchni 135 m2 wynosi około 370.000 złotych. Do tego doliczamy koszt działki (150.000 złotych) i już możemy się cieszyć własnym gniazdkiem za „jedyne” 520.000 złotych.

W porządku, ale co z ogrodem i otoczeniem? Też trzeba się tym zająć. Warto wykonać jakiś podjazd i ścieżki z kostki brukowej, ogrodzić działkę, kupić bramę wjazdową sterowaną automatem, posadzić jakieś drzewka i wykonać trawnik. To kolejne dziesiątki tysięcy złotych – jak wyliczyły Kalkulatory Budowlane prace na zewnątrz średnio pochłaniają około 51.000 złotych.

Jeśli więc chcemy cieszyć się w pełni wykończonym domem z pięknym ogrodem, to warto przygotować się na wydatek około 570.000 złotych.

Kwota na pierwszy rzut oka wygląda szokująco, ale trzeba pamiętać o ważnej kwestii. Część prac można wykonać samodzielnie. Mówimy o cenach uśrednionych, co oznacza, że w mieście A koszt 1 pustaka wynosi 6 złotych, a w mieście B 5 złotych i to już robi nam sporą różnicę.

Nie trzeba też od razu inwestować w ogród czy wykańczać wszystkich pomieszczeń. Budowanie domu ma tę zaletę nad wykańczaniem mieszkania, że naprawdę wiele rzeczy można zrobić etapami i rozłożyć koszty na lata.

Moim zdaniem dom, nawet w tej najdroższej opcji, jest ciekawą alternatywą dla mieszkania. W Warszawie nie ma mowy o kupieniu apartamentu o podobnej powierzchni za kwotę 500.000 złotych. W większości miast jest podobnie.

Owszem, wyprowadzka za miasto oznacza dodatkowe wydatki na dojazdy i konieczność pogodzenia się z wieloma niedogodnościami, ale z czysto ekonomicznego punktu widzenia – budowa domu nie musi być droższa niż zakup mieszkania o porównywalnej powierzchni.

Co sądzicie o tych wyliczeniach? Budowaliście kiedyś dom? Może jest to Wasze marzenie? Podane koszty Was szokują? Zapraszam do komentowania!