Dom bez pozwolenia, czyli na samo zgłoszenie. Co trzeba o tym wiedzieć? Jakie są formalności? Dla kogo?

Budowa domu bez pozwolenia (na zgłoszenie). Jak wygląda? Kto i gdzie może wybudować? Jakie są ograniczenia? Jakie warunki trzeba spełnić? Jak wygląda procedura? Na co uważać?

Dom bez pozwolenia
Fot. C by ZF

Jedną ze sztandarowych zmian wprowadzonych przepisami tzw. Polskiego Ładu jest nowelizacja prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nazwana marketingowo „Domem bez formalności”. Przepisy obowiązują od 3 stycznia 2022 roku i na ich mocy można już zbudować dom bez pozwolenia, jedynie na zgłoszenie. Oczywiście obowiązuje tutaj szereg ograniczeń, natomiast jest to całkiem atrakcyjna opcja dla każdego, kto marzy o własnym domu jednorodzinnym, ale przerażają go związane z tym formalności.

Przejrzałem tę ustawę, a najważniejszymi wnioskami dzielę się z Wami w tym artykule. Sprawdźcie wszystko, co trzeba wiedzieć o budowie domu bez pozwolenia

Budowa domu – kluczowe zmiany 

Omawiana nowelizacja przepisów ma umożliwić wybudowanie własnego domu większej liczbie Polaków. Idea jest słuszna: chodzi o usunięcie przeszkód administracyjnych, które do tej pory bardzo skutecznie odbierały (i wciąż odbierają) ochotę do zabierania się za budowę na własną rękę. 

Samo uzyskanie niezbędnych zezwoleń jest strasznie czasochłonne i w optymistycznym scenariuszu może zająć około pół roku. Czyli: zanim wbijemy tę przysłowiową pierwszą łopatę na swojej działce, to musimy odwiedzić kilka urzędów, złożyć dziesiątki wniosków i jeszcze trzymać kciuki za to, że jakiś urzędnik do czegoś się nie przyczepi. 

„Dom bez formalności” ma to zmienić, a najważniejszym narzędziem do tego jest umożliwienie budowy domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe bez konieczności:

  • uzyskania pozwolenia na budowę,
  • ustanowienia kierownika budowy, 
  • prowadzenia dziennika budowy. 

Budowa – pod pewnymi warunkami, które oczywiście za chwilę omówię – jest możliwa na zgłoszenie, czyli pisząc prościej: po poinformowaniu właściwego urzędu o chęci rozpoczęcia budowy własnego domu. 

Jaki dom można wybudować bez pozwolenia? 

Przechodzimy do najważniejszej kwestii. Otóż na samo zgłoszenie można wybudować wyłącznie dom wolnostojący o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych, o nie więcej niż dwóch kondygnacjach, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany i jest przeznaczony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora

Czyli: na zgłoszenie nie wybudujemy domu przeznaczonego na sprzedaż czy wynajem, co ma na celu wykluczenie z uproszczonych przepisów firm deweloperskich. 

Ranking najlepszych: Październik 2022

Najlepsze lokaty, konta i oferty - październik 2022

Ważne! Aby móc wybudować taki dom na samo zgłoszenie, trzeba od razu złożyć w urzędzie oświadczenie, że budowa będzie prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Takie oświadczenie ma rygor odpowiedzialności karnej. 

Pozostałe kwestie dotyczące architektury budynku muszą wynikać albo z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), albo – jeśli nieruchomość nie jest nim objęta – z wydanych przez wójta/burmistrza/prezydenta warunków zabudowy (WZ). 

Każda gmina może określić w MPZP/WZ konkretne wytyczne w zakresie chociażby tego, czy budynek mieszkalny w danej lokalizacji może mieć płaski dach, czy jednak wymagany jest spadzisty (i o jakim kącie nachylenia). Zwykle wynika to z już obowiązującej na konkretnym terenie zabudowy, co ma na celu zachowanie zbliżonej estetyki i uniknięcie architektonicznej pstrokacizny lub po prostu ochronę dziedzictwa. 

Powierzchnia zabudowy do 70 m2 – co to właściwie oznacza? Czy taki dom rzeczywiście jest mały? 

Ta kwestia budzi najwięcej wątpliwości. Wszystko dlatego, że wiele osób stawia znak równości między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową budynku. To nie jest to samo! 

Dom bez pozwolenia wcale nie musi być mikroskopijny. Bez problemu znajdziemy gotowe projekty budynków, które powinny zaspokoić potrzeby mieszkaniowe nawet czteroosobowej rodziny, zwłaszcza do tej pory mieszkającej w ciasnym mieszkaniu. 

Na początek trzeba wyjaśnić, że powierzchnię użytkową budynku oblicza się w następujący sposób:

  1. Pomieszczenia lub części pomieszczeń o wysokości równej lub większej niż 2,20 m – uwzględniamy je w 100 procentach. 
  2. Pomieszczenia lub części pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m – uwzględniamy je w 50 procentach. 
  3. Pomieszczenia lub ich części o wysokości poniżej 1,40 m – w ogóle ich nie uwzględniamy. 

Jest to o tyle istotne, że przepisy dopuszczają wybudowanie na zgłoszenie domu dwukondygnacyjnego, czyli np. z poddaszem użytkowym, gdzie z uwagi na skosy praktycznie nigdy nie wydzielimy pomieszczeń o stałej wysokości równej lub większej niż 2,20 m. 

Znajdź najlepsze oprocentowanie:


To daje projektantom szerokie pole do popisu w zakresie tworzenia projektów domów o zabudowie do 70 metrów kwadratowych (po obrysie), natomiast oferujących powierzchnię użytkową nawet w okolicy 90 metrów kwadratowych i powyżej 100 metrów kwadratowych „po podłodze”. Najniższe części pomieszczeń znajdujących się na poddaszu, np. sypialni, można wykorzystać na zabudowy wnękowe do przechowywania ubrań i innych przedmiotów. 

W domu można nawet zaplanować chociażby niską spiżarnię czy składzik na przybory domowe o wysokości poniżej 1,40 m, który w ogóle nie będzie wliczany do powierzchni budynku. 

Czyli: dom bez pozwolenia o zabudowie do 70 metrów kwadratowych wcale nie musi być mały, niefunkcjonalny i niewygodny, ale tylko pod warunkiem, że zdecydujemy się na projekt budynku dwukondygnacyjnego i zrezygnujemy z dużej klatki schodowej (w celu zaoszczędzenia miejsca warto postawić na schody samonośne czy tzw. marynarskie). 

Dom bez pozwolenia – formalności krok po kroku 

Lista tych formalności rzeczywiście jest minimalna w porównaniu z tymi, jakich musi dopełnić inwestor planujący budowę większego domu na pozwolenie. Poniżej krok po kroku omawiam całą procedurę, zakładając oczywiście, że dysponujemy już działką budowlaną, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Krok 1: Uzyskanie warunków zabudowy. 

O wydanie warunków należy wystąpić do gminy, która ma to maksymalnie 21 dni (termin jest nieprzekraczalny). Jednak uwaga! W przepisach pojawił się istotny kruczek, który w praktyce może „położyć” pomysł wybudowania domu o powierzchni 70 metrów kwadratowych. 

Okazuje się, że urząd może odmówić inwestorowi wydania WZ w sytuacji, gdy w promieniu 200 metrów od działki nie ma odpowiedniej zabudowy. Co to oznacza w praktyce? Chociażby to, że jeśli np. w bezpośrednim otoczeniu działki znajdują się wyłącznie zakłady przemysłowe, to inwestor może nie dostać warunków zabudowy w obawie, że w przyszłości mógłby żądać wstrzymania pracy tych zakładów z uwagi na generowany przez nie hałas, smród, zapylenie etc. 

Krok 2: zakup projektu budowlanego. 

To, że budowa domu do 70 metrów kwadratowych nie wymaga uzyskania pozwolenia nie oznacza wcale pełnej samowoli inwestora. Wciąż konieczne jest przedłożenie w starostwie projektu budowlanego oraz projektu zagospodarowania terenu. Chodzi o to, aby sprawdzić, czy dany budynek spełnia warunki zabudowy narzucone przez gminę, czy spełnia kryteria do wybudowania go tylko na zgłoszenie oraz czy zostały zachowane wymagane przepisami odległości od granic sąsiednich działek. 

Do budowy konieczne może być również uzyskanie innych dokumentów, w tym m.in. uzgodnienia zjazdu z działki (załatwia się to w gminie) oraz informacji na temat warunków technicznych przyłączenia podstawowych mediów do nieruchomości (prądu, wody, kanalizacji). 

Poniżej macie wykaz wszystkich wymaganych dokumentów do zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 
  • projekt zagospodarowania działki, 
  • projekt domu (architektoniczno-budowlany),
  • MPZP lub WZ, 
  • oświadczenie o chęci wybudowania domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych, 
  • oświadczenie o przejęciu przez inwestora odpowiedzialności za kierowanie budową (w przypadku niezatrudniania kierownika budowy). 

Krok 3: zgłoszenie budowy domu 

Zgłoszenia dokonuje się w starostwie powiatowym właściwym ze względu na lokalizację działki lub urzędzie miasta (w przypadku miast na prawach powiatu). Dołączamy do niego również wszystkie wymienione wyżej dokumenty. 

Zgłoszenia można dokonać online na stronie internetowej https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/

Krok 4: zgłoszenie budowy powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego. 

W takim zgłoszeniu trzeba podać datę rozpoczęcia prac. Również można to zrobić online przez stronę https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/

Ważne! Budowę domu można rozpocząć od razu po dokonaniu zgłoszenia. 

Dom bez pozwolenia i… bez kierownika budowy 

Jest to kwestia, która od początku budzi najwięcej kontrowersji. Autorzy ustawy, chcąc maksymalnie uprościć proces budowy domu na zgłoszenie, zwolnili inwestorów z obowiązku zatrudniania kierownika budowy. W praktyce oznacza to, że nadzór nad budową może pełnić sam inwestor, nawet jeśli nigdy nie trzymał w ręku kielni i nie odróżnia pustaka ceramicznego od gazobetonu. 

Rodzi to poważne ryzyko, że w Polsce zaczną powstawać domy wadliwe konstrukcyjnie, a tym samym stanowiące zagrożenie dla ich mieszkańców – zwłaszcza, gdy inwestor pójdzie o krok dalej i przeprowadzi prace budowlane na własną rękę, bez zatrudniania fachowych ekip, ucząc się murarki, ciesielki, dekarki i hydrauliki na bieżąco, korzystając z filmików na YouTube. 

Teoretycznie prawo narzuca tzw. nadzór autorski projektanta, jednak ma on być prowadzony wyłącznie na żądanie inwestora lub starosty/inspektora nadzoru budowlanego. Nie wiadomo, jak miałoby to wyglądać w praktyce. 

Bez dziennika budowy 

Kolejnym ważnym udogodnieniem jest to, że budując dom do 70 metrów kwadratowych na zgłoszenie nie trzeba prowadzić dziennika budowy, co zaoszczędzi trochę czasu inwestorowi. 

Zawiadomienie o zakończeniu budowy 

Po zakończeniu budowy domu na zgłoszenie trzeba jeszcze uzyskać zezwolenie na jego użytkowanie. W tym celu należy złożyć zawiadomienie do starostwa/urzędu miasta. Organ ma 14 dni na zgłoszenie ewentualnych uwag – jeśli tego nie zrobi, to można już legalnie zameldować się w domu i zmienić taryfę w zakładzie energetycznym z „budowlanej” C11 na zwykłą G11. 

Ile kosztuje projekt domu bez pozwolenia? 

Od razu po ogłoszeniu zmian biura projektowe zaproponowały setki projektów domów spełniających warunki programu. Ceny zaczynają się od około 1500 złotych za projekt budynku parterowego. Gotowe projekty można bez problemu znaleźć w sieci. 

Jednocześnie padła deklaracja, że w II kwartale 2022 roku zostaną udostępnione bezpłatne projekty domów bez pozwolenia. W momencie pisania tego artykułu wciąż jednak próżno ich szukać na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego

Q&A – odpowiadam na najważniejsze wątpliwości dotyczące budowy domu bez pozwolenia 

Na ten moment widać wyraźnie, że Polacy do tematu domów bez pozwolenia podeszli z dużą nieufnością (w marcu 2022 roku, gdy zaczynałem pisać ten artykuł, nie było w Polsce jeszcze ani jednego zgłoszenia!). Może to wynikać z wątpliwości, jakie budzi nowe prawo. Najważniejsze z nich rozwiewam odpowiadając na kluczowe pytania. 

Czy dom do 70 metrów kwadratowych może mieć piwnicę? 

Tak, nie ma tutaj żadnego ograniczenia, ale trzeba pamiętać, że piwnica jest traktowana jako jedna kondygnacja – w programie można wybudować dom maksymalnie dwukondygnacyjny. 

Czy będzie można sprzedać dom wybudowany bez pozwolenia? 

To jedna z najczęściej pojawiających się wątpliwości. Wiele osób obawia się, że po wybudowaniu domu bez pozwolenia będzie musiało mieszkać w nim do końca życia, aby spełnić wymóg budowy na „własne cele mieszkaniowe”. Nie jest to prawda. Prawo własności takiego domu można przenieść np. na dziecko w formie darowizny domu, jak również na zupełnie obcą osobę w formie sprzedaży. 

Wspomniane w artykule oświadczenie jest wiążące na moment jego składania. Jeśli więc zmieni się sytuacja życiowa inwestorów, to nie będzie problemu ze sprzedażą takiego domu. 

Osobną kwestią jest jednak to, czy domy wybudowane na zgłoszenie będą się cieszyć wzięciem na rynku wtórnym. Mam co do tego poważne wątpliwości biorąc pod uwagę praktycznie brak jakiegokolwiek nadzoru nad poprawnością wykonywania poszczególnych prac przez kierownika budowy. 

Czy można wybudować dom bez pozwolenia, jeśli ma się już inną nieruchomość?

Tak, nie ma tutaj żadnego ograniczenia. 

Czy można się zameldować w domu wybudowanym na zgłoszenie? 

Tak, nie ma z tym żadnego problemu. Ta wątpliwość wzięła się z tego, że wcześniej w Polsce nie brakowało osób budujących na zgłoszenie tylko domy rekreacyjne, gdzie rzeczywiście był problem z uzyskaniem zameldowania. 

Czy sąsiad może zgłosić sprzeciw w stosunku do budowanego domu bez pozwolenia?

Tak i jest to jedno z największych zagrożeń związanych z całym programem. Po pierwsze: sąsiedzi w praktyce dowiedzą się o budowie dopiero wtedy, gdy ona faktycznie ruszy (nikt przecież nie zagląda do biuletynu starostwa, w którym taka informacja zostanie opublikowana). 

Po drugie: sąsiedzi mogą być niezadowoleni z faktu, że tuż za płotem powstaje dom o zabudowie znacznie różniącej się od wcześniej dominującej na danym terenie i zgłosić sprzeciw do starostwa, co w skrajnym przypadku może nawet wstrzymać prace. Prawo jest tutaj nieprecyzyjne, dlatego budowa domu bez pozwolenia w nieznanym sobie sąsiedztwie może się wiązać z pewnym ryzykiem. 

Czy budowa domu bez pozwolenia może zostać skontrolowana?

Tak, prawo do kontrolowania takiej budowy ma organ przyjmujący zgłoszenie, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Jeśli kontrola stwierdzi błędy w sztuce budowlanej lub inne uchybienia, to inwestycja może zostać wstrzymana a w skrajnym przypadku może nawet zostać wydany nakaz rozebrania budynku. 

Dlatego sugerowałbym jednak, aby pomimo braku takiego obowiązku zatrudnić kierownika budowy lub przynajmniej powierzyć budowę doświadczonej, polecanej ekipie. 

Czy można dostać kredyt hipoteczny na budowę domu bez pozwolenia?

Banki deklarują, że nie będzie z tym problemu, choć wciąż w procedurze kredytowej znajduje się zapis o wymaganiu przedstawienia pozwolenia na budowę kredytowanej nieruchomości. Jedne banki (jak np. Pekao S.A.) informują o przygotowywaniu nowych procedur, inne (jak Credit Agricole) twierdzą, że w konkretnym przypadku nie będą po prostu wymagać od klienta dostarczenia pozwolenia. 

Czy budując dom bez pozwolenia trzeba umieścić tablicę informacyjną?

Tak, ten obowiązek został utrzymany. W przypadku braku kierownika budowy na tablicy należy podać bezpośredni kontakt do inwestora. 

Odważylibyście się wybudować dom bez pozwolenia? A może właśnie się do tego przymierzacie lub przynajmniej rozważacie ten pomysł? Sądzicie, że to dobra alternatywa dla mieszkania w bloku? Dajcie znać w komentarzach! 

1 komentarz

  1. ggrzes

    Ciekawą opcją jest zbudowanie 2takich domków na zgłoszenie w zabudowie bliźniaczej(formalnie) i mamy wtedy dom ok. 150m2 :P chyba przepisy wprost tego nie zabraniają

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.