Mieszkanie bezczynszowe: super okazja, a może początek dużych wydatków?

Czynsz to jedno z największych stałych obciążeń finansowych dla domowego budżetu. Opłacają go nie tylko najemcy, ale także osoby posiadające mieszkanie własnościowe. W założeniu czynsz ma sfinansować szeroko pojęte administrowanie budynkiem wielorodzinnym. Nie wszyscy jednak chcą się do tego dokładać. Nic zatem dziwnego, że ogromną popularnością cieszą się dziś mieszkania bezczynszowe. Ich nazwa brzmi bardzo zachęcająco, ale nie ma się co łudzić: takie nieruchomości wcale nie muszą gwarantować niskich kosztów eksploatacji i wolności od stałych wydatków. Zapraszam do mojej analizy, w której podpowiadam, na co należy szczególnie uważać rozważając zakup mieszkania bezczynszowego.

Mieszkanie bezczynszowe: Gdzie jest haczyk?

Trudno tutaj nawet mówić o haczyku, ponieważ deweloper czy właściciel oferujący na sprzedaż mieszkanie bezczynszowe nie może wprowadzić nabywcy w błąd – taki lokal rzeczywiście musi być wolny od stałych obciążeń z tytułu czynszu. Nie jest jednak tak, że nowy właściciel nie będzie ponosić żadnych wydatków, poza opłatami za media.

Zdrowy rozsądek podpowiada, że budynek wielorodzinny oraz przynależne do niego otoczenie z czasem się zużywają. Prędzej czy później wystąpią jakieś usterki, bo taka jest natura rzeczy martwych. A to przecieknie dach, a to korzenie drzewa zniszczą chodnik z kostki, a to wichura zerwie instalację antenową – przykłady można mnożyć. Nie zapominajmy również o zwykłych aktach wandalizmu. Takie szkody muszą zostać naprawione, ale… kto właściwie za to zapłaci?

I tutaj pojawia się największy problem związany z mieszkaniami bezczynszowymi. Ponieważ właściciele lokali nie wnoszą stałej opłaty do budżetu administracyjnego, nie mogą liczyć na to, że „ktoś” się zajmie usunięciem usterek. Nie ma możliwości zgłoszenia awarii w zarządcy nieruchomości czy spółdzielni mieszkaniowej, która przyśle na miejsce fachowca. Mieszkańcy są zdani sami na siebie (no, chyba że budynek jest objęty gwarancją lub rękojmią przez dewelopera – za chwilę do tego przejdę).

Stąd normą staje się, że właściciele mieszkań bezczynszowych zawiązują wspólnoty mieszkaniowe. To takie mini odpowiedniki spółdzielni, z własnym zarządem i skarbnikiem. Zadaniem wspólnoty jest:

• administrowanie sprawami mieszkańców,
• podejmowanie decyzji odnośnie do planów remontowych,
• utrzymywanie części wspólnych w dobrym stanie technicznym i wizualnym,
• reagowanie na wypadek awarii,
• zarządzanie środkami finansowymi wpłacanymi do wspólnej kasy,
• utrzymanie terenu wokół budynku, np. zlecanie prac ogrodniczych czy konserwacyjnych.

Jeśli mieszkanie bezczynszowe znajduje się w prężnie działającej wspólnocie mieszkaniowej, to właściciel i tak będzie ponosić stałe wydatki – choć z reguły znacznie niższe od czynszu wpłacanego do spółdzielni. Taki scenariusz wcale nie jest zły, ponieważ mamy tutaj jasną sytuację: ktoś (zarząd wspólnoty) dba o interesy wszystkich mieszkańców, a wydatkowanie środków ze składek jest mniej lub bardziej przejrzyste.

Gorzej, gdy wspólnota jest skłócona, apatyczna, a wnoszone przez mieszkańców opłaty pokrywają jedynie koszt tak prozaicznych kwestii, jak wywóz śmieci. W takiej sytuacji mieszkanie bezczynszowe może się okazać niezłą miną.

Co sprawdzić przed kupieniem mieszkania bezczynszowego?

Wiele zależy tutaj od tego, czy mieszkanie znajduje się w nowym, czy w leciwym budynku. W tym pierwszym przypadku najczęściej jest tak, że rolę zarządcy przed pewien czas pełni deweloper, a mieszkańcy wnoszą tylko drobne opłaty za czynności komunalne (wywóz śmieci, energia elektryczna do obsługi części wspólnych, sprzątanie klatek schodowych, odśnieżanie). Z czasem deweloper przekazuje administrowanie budynkiem nowo zawiązanej wspólnocie mieszkaniowej lub zewnętrznej firmie specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami.

Zakup mieszkania bezczynszowego w nowym budynku nie wiąże się z wielkim ryzykiem. Nawet jeśli pojawią się jakieś usterki, deweloper musi je usunąć ramach gwarancji lub rękojmi. Przypominam (lub uświadamiam), że zgodnie z polskim prawem deweloper w ramach rękojmi odpowiada za wszelkie wady nieruchomości przez okres aż 5 lat.

Zupełnie inaczej sprawa przedstawia się w przypadku mieszkania bezczynszowego z rynku wtórnego, zwłaszcza w starym budynku, np. przedwojennej kamienicy. Tutaj trzeba już zachować daleko idącą ostrożność. Największym problemem mogą się okazać… sąsiedzi. Jeśli nie są oni zbyt skorzy do dbania o części wspólne, nie chcą się dokładać do planowanych remontów budynku lub zwyczajnie ich na to nie stać, to ostre konflikty są praktycznie pewne.

Wyobraźmy sobie całkiem prawdopodobną sytuację. Jan Kowalski kupuje mieszkanie bezczynszowe w zabytkowej kamienicy. Jest to lokal na poddaszu. Po pierwszej ulewie okazuje się, że pokrycie dachu jest nieszczelne, w efekcie czego powstały zacieki na suficie. Właściciel wzywa fachowca, który orzeka, że dach wymaga generalnego remontu. Kowalski zwraca się więc do sąsiadów, aby wspólnie sfinansować tę inwestycję. Kasa wspólnoty świeci jednak pustkami, nikt nie pali się też do tego, aby dołożyć do remontu choćby złotówkę. Właściciel znajdzie się w bardzo trudnym położeniu i znając życie będzie musiał sam zapłacić za naprawę.

Stąd absolutnie najważniejszą kwestią, jakiej trzeba dopilnować przed zakupem mieszkania bezczynszowego z rynku wtórnego, jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego budynku – ekspertyza będzie trochę kosztować, ale to najlepsza forma zabezpieczenia się przed jeszcze większymi wydatkami w przyszłości.

Dodatkowo warto przeprowadzić małe śledztwo i zorientować się, jak działa wspólnota mieszkaniowa, czy sąsiedzi ze sobą współpracują itd. Obecny właściciel mieszkania ma wgląd w finanse wspólnoty i należy zażądać od niego szczegółowej informacji na ten temat.

Dużo o wspólnocie powie też sam wygląd budynku oraz jego otoczenia – jeśli gołym okiem widać, że nikt nie przeprowadza żadnych remontów, klatki są zaniedbane, brakuje choćby skrawka zieleni itp., to nie wróży dobrze na przyszłość.

Jak zabezpieczyć się na wypadek takich sytuacji?

Mądre powiedzenie głosi, że kto umie liczyć, ten powinien liczyć przede wszystkim na siebie. Świetnie sprawdza się ono we wszelkich sytuacjach dotyczących finansów osobistych. W przypadku zakupu mieszkania bezczynszowego, a już zwłaszcza w słabo funkcjonującej wspólnocie i w leciwym budynku, podstawą jest sukcesywne budowanie własnego „funduszu remontowego”. Chodzi o konsekwentne odkładanie pieniędzy, które w przyszłości pozwolą sfinansować naprawy czy niezbędne remonty, do których nie dołożą się pozostali sąsiedzi.

Przykładowo: po kilku latach właściciel mieszkania stwierdził, że ma już dość widoku obdrapanej klatki schodowej. Dogadał się z kilkoma sąsiadami, że wspólnie sfinansują jej remont, nie oglądając się na „maruderów”. Mogłoby się wydawać, że jest to wyręczanie innych, ale spójrzmy na tę kwestię nieco inaczej. Remonty przeprowadzane własnym sumptem stanowią inwestycję w wartość mieszkania, gdyby właściciel kiedyś zdecydował się je sprzedać. Będzie to o wiele łatwiejsze, jeśli zarówno budynek, jak i jego otoczenie, zrobią na potencjalnym kupcu dobre wrażenie.

Jak zbudować własny fundusz remontowy?

Nie ma łatwiejszego sposobu niż wyobrażenie sobie, że jesteśmy zobowiązani do opłacania czynszu. Już wyjaśniam, o co chodzi. Kupujemy mieszkanie bezczynszowe. Z tytułu braku obowiązku odprowadzania czynszu do oszczędzamy np. 400 złotych miesięcznie.

Żeby nie było aż tak trudno, warto podzielić sobie tę kwotę na pół i każdego miesiąca odkładać 200 złotych na osobne konto, np. konto oszczędnościowe, z którego środki docelowo mają umożliwić sfinansowanie prac remontowych poza mieszkaniem – odnowienie balkonu, montaż lepszej anteny telewizyjnej, wymianę okien, pomalowanie klatki schodowej, zasadzenie roślin, wykonanie indywidualnego miejsca parkingowego itd.

Taki fundusz będzie bardzo solidnym zabezpieczeniem na wypadek nieprzewidzianych sytuacji i sposobem na to, aby nie frustrować się sąsiedzkimi kłótniami.

Czy są wśród nas właściciele mieszkań bezczynszowych? Chwalicie sobie to rozwiązanie, a może dostrzegacie opisane przeze mnie minusy? Zbudowaliście własny fundusz remontowy lub teraz na poważnie się za to zabierzecie? Zapraszam do komentowania!