Podatek od wynajmu mieszkania. Dowiedz się, jak prawidłowo rozliczyć najem w PIT!

Wynajmowanie własnego mieszkania jest obecnie jedną z najpopularniejszych form osiągania dochodu pasywnego. W czasach, gdy oprocentowanie lokat i innych bezpiecznych produktów inwestycyjnych jest bardzo niskie, a kredyty hipoteczne są tanie, nie brakuje osób, które rozważają zakup nieruchomości i czerpanie zysków z czynszu lokatorskiego. To wtórny, ale wciąż bardzo dobry pomysł. Warto przy tym wiedzieć, że dochody z prywatnego wynajmu mieszkania podlegają opodatkowaniu. Jak się rozliczyć z fiskusem? Do kiedy trzeba złożyć PIT? Zapraszam do lektury.

Dwie metody naliczania podatku od wynajmu

Każda osoba, która wynajmuje mieszkanie prywatnie (czyli nie w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej), może rozliczyć się z fiskusem na dwa sposoby:

• W oparciu o zasady ogólne – wówczas kwota podatku jest naliczana w zależności od osiągniętego dochodu (przychód minus koszty). Obowiązują dwa progi podatkowe: 12 i 32%;
• Ryczałtem – stawka ryczałtu wynosi 8,5% i jest naliczana od kwoty przychodu (nie dochodu, to bardzo ważne rozróżnienie, które wyjaśnię za chwilę);

Uwaga: Od początku 2022 roku (Nowy Ład) jako formę opodatkowania najmu można wybrać wyłącznie ryczałt!

Teoretycznie ryczałt jest znacznie korzystniejszy, ponieważ stawka podatku jest dużo niższa w stosunku do pierwszego progu na zasadach ogólnych. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na rozliczenie ryczałtowe, automatycznie traci się możliwość odliczania od podatku wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem lokalu, jak również jego amortyzacją.

Rozliczanie najmu: Ryczałt w praktyce

Rozliczanie się z prywatnego wynajmu mieszkania ryczałtem cieszy się zdecydowanie największą popularnością wśród właścicieli w Polsce. Do wyobraźni przemawia przede wszystkim relatywnie niska wartość daniny. Warto wiedzieć, że podatek jest naliczany od całej kwoty czynszu, jaką najemca wpłaca wynajmującemu (należy ją wpisać w umowie najmu).

Przy ryczałcie, jak już wspomniałem, właściciel rozlicza się z przychodu, który nie może zostać obniżony o koszty jego uzyskania. Rodzi to bardzo poważny problem. Otóż z punktu widzenia właściciela lokalu kompletnie nieopłacalna jest sytuacja, gdy to on ponosi koszty eksploatacji mieszkania, czyli np. rachunki za media, opłaty do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej itd.

Właśnie dlatego już w umowie z lokatorem warto zastrzec, aby to on we własnym zakresie regulował te zobowiązania, a właścicielowi przelewał tylko czynsz. Dzięki temu dodatkowe opłaty eksploatacyjne nie będą stanowiły przychodu właściciela.

Pokażę to na prostym przykładzie:
Andrzej Malinowski wynajął swoje mieszkanie studentom. Wysokość czynszu wynosi 1000 złotych. Dodatkowe opłaty to z kolei 500 złotych. Malinowski wybrał opodatkowanie przychodu ryczałtem. Jeśli to on opłaca media itd., to od najemcy otrzymuje 1500 złotych miesięcznie. Cała kwota podlega opodatkowaniu, a więc wysokość daniny wyniesie 127,50 zł. Gdyby to jednak najemca we własnym zakresie regulował opłaty, a Malinowskiemu przelewał tylko 1000 złotych czynszu, wówczas wysokość podatku dla właściciela wyniesie 85 złotych.

Aby móc rozliczać się z wynajmu mieszkania ryczałtem, należy zgłosić to na piśmie w Urzędzie Skarbowym do 20. stycznia. W przypadku, gdy właściciel zaczął osiągać przychody z tytułu wynajmu np. w czerwcu, ma obowiązek złożenia stosownej deklaracji do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu.

Ważne: Niezłożenie takiego pisma jest równoznaczne z tym, że dochód z wynajmu zostanie opodatkowany na zasadach ogólnych.

Kolejną niezwykle istotną kwestią jest to, że każdy właściciel opodatkowujący przychód z wynajmu w formie ryczałtu, musi złożyć deklarację roczną do 31 stycznia (na druku PIT-28).

Zasady ogólne rozliczenia wynajmu: czy to się opłaca?

Uwaga: Od początku 2022 roku (Nowy Ład) jako formę opodatkowania najmu nie można wybierać już zasad ogólnych!

Rozliczanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych jest w naszym kraju rzadkością. Z tej opcji korzystają niemal wyłącznie osoby prowadzące działalność gospodarczą. Nie oznacza to jednak, że takie rozwiązanie nigdy nie będzie się ekonomicznie opłacać przeciętnemu Kowalskiemu.

Wybór tej formy opodatkowania wynajmu jest z pewnością ciekawą propozycją dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Odsetki od niego mogą być bowiem zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, a więc istotnie obniżać wysokość daniny. Do tego dochodzi szereg innych kosztów, jak chociażby odpisy amortyzacyjne, opłaty bieżące, wydatki remontowe i na zakup wyposażenia.

Atutem rozliczania się z wynajmu na zasadach ogólnych jest także możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku, której wysokość w 2022 roku wynosi 30 000 złotych. Wspominam o tym tylko pro forma, ponieważ w sytuacji, gdy właściciel mieszkania osiąga dochody także z innych źródeł, to jest mało prawdopodobne, aby kwota wolna cokolwiek zmieniła w jego sytuacji podatkowej.

Sprawdźmy, czy nasz Andrzej Malinowski miałby jakikolwiek interes w tym, aby rozliczać wynajem mieszkania na zasadach ogólnych.

Malinowski pobiera 1000 złotych czynszu (opłaty pokrywa najemca). Dla wygody rozlicza się z podatku dochodowego kwartalnie. Na koniec kwartału przychód Malinowskiego wyniósł 3000 złotych, a odpisy amortyzacyjne oraz inne koszty (np. opłaty administracyjne) zamknęły się w kwocie 800 złotych. Malinowski zapłaci więc podatek od dochodu w wysokości 2200 złotych. Kwota daniny to 374 złotych (założyłem, że właściciel osiąga także dochody z innych źródeł, a więc nie korzysta z odliczenia kwoty pomniejszającej podatek).

Porównajmy więc oba podatki od wynajmu:

• Na ryczałcie Malinowski płaci 85 złotych podatku miesięcznie;
• Na zasadach ogólnych kwota podatku wynosi już 374 złote kwartalnie (125 zł miesięcznie).

Jak widać, przy takich mocno uproszczonych wyliczeniach ryczałt jest zdecydowanie bardziej opłacalny. Mogłoby się to jednak diametralnie zmienić, gdyby właściciel generował wysokie koszty eksploatacji lokalu, korzystał z indywidualnej stawki amortyzacji (temat na osobny wpis) oraz płacił raty kredytu i zaliczał odsetki do kosztów uzyskania przychodu. Przy sprytnej „optymalizacji” realne jest nawet płacenie podatku od wynajmu na zasadach ogólnych w wysokości… 0 złotych.

Z drugiej jednak strony Malinowski musi się liczyć z ryzykiem „wskoczenia” w drugi próg podatkowy – wówczas zapłaci aż 32% podatku od nadwyżki kwoty 120 000 zł.

Ważne: W przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych, dochody z tego tytułu trzeba wykazać do 30 kwietnia na formularzu PIT-36.

Kij ma zatem dwa końce i nie sposób jednoznacznie ocenić, która forma opodatkowania wynajmu mieszkania jest bardziej opłacalna. Każdy przypadek wymaga indywidualnych wyliczeń, do czego zachęcam. Nie wierzcie ślepo w to, że ryczałt jest najlepszy, bo to nie zawsze prawda!

Nad wyborem formy opodatkowania wynajmu mieszkania warto się bardzo dobrze zastanowić, ponieważ decyzji nie można zmienić już w trakcie roku podatkowego. Taka szansa pojawia się dopiero między 1 a 20 stycznia.

Książka i e-book: Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami

Jeżeli chcielibyście zgłębić temat podatku od najmu, dowiedzieć się jaką formę opodatkowania wybrać i jak się rozliczać, mogę polecić Wam w 100% praktyczne poradniki poświęcone podatekowi od najmu i rozliczenia z najemcami.

Jest to pierwsze w Polsce praktyczne poradniki dla właścicieli wynajmowanych mieszkań, który krok po kroku pokazują i przeprowadza przez cały proces rozliczania podatku od najmu oraz rozliczeń z najemcami.

Dodatkowo książki odpowiadają na wiele kluczowych pytań, które zadają sobie wynajmujący, a także pokazuje na realnych przykładach, w jaki sposób można znacznie obniżyć podatek z najmu (nawet do zera).

W sklepie Wynajmistrz znajdziesz poradniki w wersji elektronicznej (e-book w formacie PDF), poradnik w wersji papierowej z wysyłką oraz załączniki (dokumenty i pliki do rozliczania najmu), w wersji na 2024 rok. Polecam!

Chcesz się dowiedzieć więcej o korzystnym rozliczaniu podatków? Sprawdź mój poradnik optymalizacji podatkowej dla osób prywatnych.

Wynajmowaliście kiedyś mieszkanie, a może wciąż to robicie? W jaki sposób rozliczacie się z fiskusem? Zdarzyło się Wam przegapić termin złożenia zeznania za ryczałt? Zachęcam do komentowania!